【論降價】生死較量：商品房vs自住房

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【攸克推薦】自住型商品房是北京（樓盤）控房價的創舉，從政策喊話的第一天，就被媒體與專業人士嬉笑諷刺，但政府屏息靜氣，決意“讓你好看”。短短數月，超過7000套自住型商品房源開始向合資格人群預售。結果，攸克君與你一起看到的是，人心散了。

在2014年全國住房和城鄉建設系統工作會議上，住建部部長姜偉新對北京自住型商品房與上海（樓盤）的共有產權住房的做法進行了高度肯定，並鼓勵在全國推廣。這意味著，自住型商品房作為一個北京初試身手的控房價利器，有可能被更多的市長采納。

攸克君嚴肅看待這個事情，建議你也如此。今天與朋友們論論降價，先從北京談起。

“我剛把兩限房的事情都弄明白，現在又變成自住房了。”萬科執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶在馬年春節前的一個飯局上，和同桌的人如是打趣。2個月后，北京萬科旗下的剛需樓盤萬科橙，以不帶精裝修2.1萬元/平方米的價格推盤，再加上萬科2008年玩“跑得快”的前科，業界即刻陷入“降價的焦慮”。

然而，這次真是冤枉了萬科。亞豪機構的市場監測顯示，萬科橙所在的北京大興天宮院區域，包括保利、首開、金融街(000402,股吧)、中水電在內的項目，開盤定價無一例外地低於預期，而其中絕大部分還是在萬科之前開盤。與此同時，北京東五環的臺湖板塊，也被波及，多個項目開盤價格都低於預期。

事情正在起變化，攸克君認為，正是未來北京5萬套的“自住商品房”承諾步步逼近，才讓向來不愁賣房的開發商們早早地想到了四個字——“生死較量”。

剛需盤的危機

為什么這一輪降價潮中出現的都是剛需盤的身影？為什么降價潮首先從北京南六環的天宮院發起？

我們把視野放大一點，同處大興區，與萬科橙相距38公里左右的采育鎮，第三批自住房當代采育滿庭春moma項目於3月24日上午正式開啟網上申請，主力戶型為80~130平米的兩居和三居，總套數約為1482套，售價僅為9500元/平方米。

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此外，近日已經完成申購的第二批自住房項目——匯星苑和匯景苑，分別位於東四環的百子灣和東五環的東壩單店，共推出5200套房源，戶型區間大致為60~90平米的一居至三居，限價都是2.2萬，而其周邊甚至更偏遠項目的售價已超過3.5萬元/平方米。

這些自住商品房，無論是從區位、價格、戶型還是數量上，都直接對剛需盤產生了巨大的壓力和威脅。而作為剛需盤的大本營，天宮院區域自春節以來，共有5個剛需項目扎堆開盤，截止目前共供應商品住宅2806套，不僅占到當期市場總供應量的53%，推貨量也位居北京樓市各大板塊之首。在此背景下，天宮院首當其沖受到自住房的影響，為今年北京剛需盤降價潮打響“第一槍”，也就不足為奇了。

被凍結的需求

自住房究竟給剛需盤產生多大的傷害和威脅？攸克君帶各位看官看看下面一組數據，結果就一目了然。

從2013年四季度開始，亞豪機構監測了中冶藍城、旭輝e天地、大興眾美城等剛需盤項目搖號中簽比的情況，這個數據最能說明樓盤的需求狀況。通過市場監測，亞豪機構發現，在2013年11月~2014年3月之間，項目的可售房源與參與搖號人數之比，在不斷降低。

該項市場監測顯示，2013年11月，中冶藍城項目開盤，可售房源240套，有902人參與搖號，搖號中簽比為1:3.7左右；而2014年2月，旭輝e天地開盤時，528套房源總計有910人參與搖號，搖號中簽比已經降至1:1.7；到2014年3月大興眾美城開盤時，該項目的300套房源，僅有350人參與搖號，搖號中簽比已經接近1:1。

自住房對剛需盤客群的分流與凍結，已經十分明顯。

目前，北京市場共有3個自住商品房項目進行了申購，分別是恒大御景灣、金隅匯景苑和金隅匯星苑，總體量高達42.1萬平方米，約7200套房源，有超過117萬戶家庭進行了申購，其中優先戶數超過74萬。

此外，位處通州的富力惠蘭美居和位處大興采育的當代采育滿庭春moma項目，3月24日將進行申購。這兩個項目總體量高達63.6萬平米，近乎北京市一個月的商品房住宅成交量。

粗粗估算，這五個自住商品房項目已經提前鎖定近2萬剛需客戶。如果按照項目接收到的申請中，具有優先資格的家庭數量來算的話，至少凍結100多萬購房家庭。

拿什么決斗？

以上這一切，只是自住商品房對剛需盤發起“進攻”的“前鋒”，真正的“主力軍”還在后面。也就是說，未來剛需盤開發商的日子，只會越過越難。北京市國土局副局長張維的表態值得開發商們注意，他說，2014年北京市住宅用地的40%將供應給保障房，剩下的60%，普通商品房和自住房對半分。

這將是一場”非友即敵“的遊戲，沒有中間地帶。要么做平本生意，開發自住房；要么就放下身段，拿自己的剛需盤和自住商品房來一場“決斗”。

那些率先降價的開發商，應該是早想明白了這個道理的。說到這里，攸克君想起了一則“往事”。2012年，北京在全國率先推出了第一個“兩限房”項目——中國鐵建(601186,股吧)長陽國際城，作為全國首個“限房價、競地價”，且售價低於同區域商品房均價20%的住宅項目，中國鐵建長陽國際城自然受到了剛需族的青睞，而其所在的房山長陽，是當時北京最大的剛需樓盤集散地，一如今日的臺湖、天宮院。

同在剛需集散地，中國鐵建長陽國際城的出現成了“鯰魚”，長陽最大的地主——萬科在長陽半島項目上，開始不斷加大優惠促銷力度，折扣最甚之時，甚至其銷售價格僅比中國鐵建長陽國際城高不到1000元/平方米。但劇情的轉折，卻在其后，由於建筑主體質量、建筑材料和配套設施方面的諸多質量問題，遭到業主的集中投訴。這時，很多人都后悔，為什么不多花1000多元，買套商品房，好歹是萬科，質量有保證。

曾有開發商向攸克君坦言，自住房目前多以配建方式出現，也就是開發商開發商品房的同時，必須建設自住房。由於后者限價，開發商幾乎沒有太高的盈利空間，他們的通行做法是自住房部分“保本不虧”，商品房部分再圖盈利。所以，在建筑材料、工程工期、配套設施等方面的要求，“及格”即可，這很可能使自住房重演兩限房的種種質量問題。

話說回來，參與“決斗”的開發商們，演繹的就是這樣一套邏輯——眼見自住商品房來勢洶洶，不如提早降價，讓出部分利潤，用性價比的優勢提前在剛需市場內搶客，一如在臺湖降價的東亞印象臺湖，22000元/平方米的開盤售價，已經與鄰近的自住商品房恒大御景灣價格持平。

說到底，在這場零和遊戲中，價格，是自住房開局即占上風的最大優勢，也很有可能是其輸掉這場戰斗的“原罪”。不信，走著瞧。