屯門地價4個月跌4成 呎價低預期24% 創12年來最低紀錄

 
南豐以約4.56億港元投得屯門市地段第508號地皮。
圖片來源：香港文匯報

樓市流年不利，香港屯門地價4個月跌4成。繼天水圍天榮站項目流標後，甫踏入馬年，兩大龍頭發展商新地(0016-HK)及長實(0001-HK)劈價賣樓，昨(12)日兩幅屯門地皮揭標，樓面呎價僅2139元及2571元(港元，下同)，低市場預期24%及8.1%，比同區地價4個月跌4成，創出屯門區12年來最低賣地紀錄。測量師分析，最近市況波動，新興市場掀撤資潮，個別新盤大劈價，種種負面消息下，發展商對前景審慎；再加上政府大增供應，發展商選擇增加，終於令地價「大插水」。業界料區內二手樓價將跌5%。

兩幅屯門地皮均位於輕鐵建生站附近，其中規模較大，但較遠離鐵路站的震寰路與良德街交界的地皮(屯門市地段第508號)，由南豐以約4.56億元投得，佔地33,465方呎，可建樓面約213121方呎，每呎樓面地價僅2139元，限建最少370伙。相比去年同樣有限呎條款的三幅屯門地皮，當時每呎地價仍達3534元至3683元，其中去年10月香港興業以呎價3573元投得湖安街項目，條件與今次南豐投得的震寰路地皮相若，但時間只相隔4個月，地價卻足足低了約4成。

紀錄顯示，上述地皮呎價更創下過去12年來屯門區的新低賣地紀錄，對上紀錄已追溯到2002年沙士前賣出的屯門海珠路、海皇路交界地皮(海典軒)，當時信置以2.64億元投得，每呎地價僅為805元。南豐發展董事總經理蔡宏興昨未回應低價買地，只以新聞稿回覆，指屯門區內分支家庭對住宅有需求，配合基建交通配套連繫中港澳各地，對地皮發展前景有信心。

而位置較接近輕鐵站的良德街地皮(屯門市地段第509號)，規模較細，但佔地亦達26264方呎，可建約167261方呎，限建270個單位，由新地以4.3億元投得，樓面呎價2571元，亦較去年10月香港興業投得湖安街地皮低28%。新地副董事總經理雷霆表示，地皮位置接近輕鐵站，建築工程並不複雜，總投資約14億元。

事實上，兩幅屯門地上周截標時分別有8份標書，市場預測最低樓面地價亦達2800元，惟最後成交價低市場預期24%及8.1%，不少測量師都直呼非常意外。資深測量師陳東岳表示，新年後，股票市場已出現波動，而近月新興市場又出現金融動盪，最近已有發展商劈價賣樓，反映對後市亦不樂觀，這種情況下發展商出價保守在所難免。

再者，特首《施政報告》言明大增供應，本月內就有14幅土地或招標或截標，發展商選擇變多，抱「中又開心，唔中都無所謂」的心態投地，寧願留力競投其他市區更優質土地，而且屯門屬於較偏遠地區，日後造價難以有驚喜，自然未能吸引發展商以高價投地。問及會否有「漣漪效應」，他表示仍要再觀察之後的地皮成交價，才能確立是否樓市出現轉勢。

事實上，近月地價已顯著回落，農曆年前港鐵天水圍天榮站項目更加出現流標，正當市場未走出流標陰霾之際，昨日兩幅屯門地再緊接以極低價錢批出，市場預料個別發展商出價可能較2000元更低，反映地產商對樓市前景並不樂觀。

雖然兩地以低價出售，但高緯環球大中華區評值及諮詢部董事張翹楚表示，目前建築費高昂，動輒每呎3000至4000元，較地價更高，相信兩地難以因為低價買就低價賣樓，日後連賺幅，預測實用呎價分別售約9100及9700元。對於下周截標的啟德用地，他相信因為地區不同，加上有基建鐵路效應，不可直接比較，預期反應不會差。