楊偉明：一二線城市房地產市場不會持續走跌

8月21日，融資中國2015年行業投資峰會暨頒獎典禮在北京歌華開元大酒店召開。長富匯銀投資基金公司執行總裁楊偉明發表主旨演講。

??? 以下是文字實錄：

??? 楊明偉：大家下午好，剛才喬總從宏觀方面給大家講了一下中國的新變化，不管從時間維度，還是從空間維度上都做了解釋，喬總講得非常好，表示感謝。

接下來我是從微觀角度來講，跟大家聊聊中國房地產的新變化。我們這個報告分為三個部分。

第一，關於宏觀經濟形勢方面的一些新的變化。

第二，關於房地產行業的一些新的特點。

第三，關於房地產私募基金的發展與創新方面最新的進展。

首先跟大家講一下關於宏觀經濟方面的問題，大家應該也可以感受到，不管從最近的股市還是從國家的宏觀的GDP的數據，包括CPI和采購指數等等，實際上看起來都不是特別樂觀。從這個角度來講整個經濟實際上是處在一個比較有大的下滑壓力的情況下。大家可以看到國際貨幣基金組織對全球的經濟的增長預期也已經有了一些下調，從這個角度來講全球還是處在壓力比較大的一個過程里。接下來會有一些簡單的數據跟大家進行展示，比如說G4，四個國家的GDP的變化。包括金磚五國GDP的變化，還有發達國家，包括金磚五國的制造業的PMI的指數，從這上面可以看到，確實在整個的宏觀經濟上面來講，整個的數據都不是特別好看。

談到國內的話，大家可以看到在2011年以來，大家會感覺到中國經濟開始進入轉型期，產業結構調整大家會看到很多的經濟的指標已經開始放緩。這個地方可以看到第二季度GDP都會出現比較大的下滑。中午的時候也跟另外的幾位專家聊中國三季度的GDP和四季度的GDP，大家對三四季度的GDP增長指標會有相對來講比較悲觀的一些看法。也就是說可能三四季度GDP會跌破所謂的大家心理預期的7.0％的幅度。從這個角度來講，作為我們在房地產行業工作過很多年的一個從業人員來講，我們會感覺到目前中國的經濟所面臨的問題實際上不比2008年的時候，就是跟美國次貸危機的時候相比更差。2008年的時候我們國家的整個的房地產的走勢，包括經濟放緩實際對大家影響並不是很大，那個時候的影響更多是心理上的影響。比如說中國的房地產從2000年真正開始一直到2008年的調整，經歷了十幾年、二十幾年之后的第一次調整，實際上大家都非常害怕，但實際上2008年的調整真正意義上的調整沒有經歷太長時間。我們當然在北京進行調查，實際上整個北京的房地產的市場是非常健康的，但是可能大家就會發現當時大家最關心買房的問題，其實從地產商和買房者角度上大家都顯得非常恐慌。從這個角度來講接下來政府也這個調控過程中出臺了4萬億的投資，甚至討論的過程中出現過所謂地產再向下調整就會下一步出現買房戶口的政策。所以4萬億的調控下房地產實際出現了非常大的一個危情的反轉，到2009年的三四月份北京房地產的房地產價格和交易量就開始快速上升。

這種情況下到了2009年實際上整個2009年12月份北京房價已經漲得具體的數字不說了，實際北京2009年12月份漲的讓很多買房人承受不了了。

目前2015年所面臨的狀況實際是什么？是國際整個形勢不好，和2008年的一些政策的推動導致遺留下的問題，疊加到經濟環境中來了。

國內經濟為什么會存在比較大的下行壓力，這個圖是GDP的增速，GDP和PMI的指標，這個大家應該比較熟悉了。

接下來跟大家講一下股市。股市大家也都很清楚，6月18號開始上證指數到了3360多點的時候，實際上跌幅達到了35％。其實整個A股市值跌去了45％，因為炒股的人大家都知道，跌幅一般情況下指數跌幅會小於整體的股市的市值的跌幅，股市波動情況下，指數股的浮動的變化往往會小雨非指標的一些個幅度，所以大家可以看出來，股市從100萬億下跌到55萬億的情況。七夕那天股市跌得幅度還是相對來講比較小的，今天可能大概11點半的時候，大家看了一下股市，也是跌得比較兇猛。截止到中午收盤的時候，可能整個的股指跟今年的最低點比，我算了一下，大概只有7％、8％的空間，也就是股市再往下拉7％、8％，今年的股市也是一個新低。所以股市的調整會間接影響到經濟的復甦，同時影響到房地產增速的變化。大量的資金會從房地產行業轉移到股市當中來，這會使得房地產的投資的增速會放緩，如果說股市出現斷崖式下跌，大量資金會套在股市中，對房地產來講也不是好事。

股市和房地產市場的比較和諧的配比是在股市處在慢流的過程，這也是為什么監管機構一直希望房地產平穩健康發展，同時也希望股市處於緩慢上漲的狀態。

分享完國內和國際的宏觀形勢，之后講講房地產行業的新的變化。從整的國家對房地產政策來講，2015年上半年國家延續了2014年一個比較寬鬆的政策，特別是在二三線城市，從我們國家第一個放開限購的城市開始，基本目前來講除了北京、上海、廣東和深圳，三亞我們都不把它放在這個之列。其實真正意義的限購城市只剩下了四個城市，最近一個大變化是關於通州限購的情況，通州限購不代表中國房地產宏觀調控政策的轉向，它確實在某一個小的區域上進行限購，確實有必要。通州房地產在兩個星期的時間同地段的漲幅在6千塊錢左右，這個大大超越了管理層容忍的程度。實際在限購一個星期之前我們就預測到政府會在通州市場有所作為，很多地產開發商，包括我們跟很多地產開發商談通州樓盤的並購我們都可以看得出來，地產開發商對通州房價的預期有點不切實際，大家也看到了開盤大概的銷售價格會漲到1萬塊，寫字樓要超過1萬多。所以這種非理性的投資，非理性的上漲必然會受到我們國家的行政手段的調控。

總體來講我們現在的房地產的調控政策還是偏穩的政策，總體商來說還是國家鼓勵房地產健康穩定發展。所以說在很多地方實際上還是給了這些購房人比較大的優惠。那么在這種情況下房地產的這種利好政策刺激上，房地產其實慢慢呈現回暖的跡象，我個人建議，如果你在北京，如果你沒有住房，你在北京買房是處於所有的剛需，這種制度性的需求的話，我還是建議大家及早去購買住房。因為咱們國家幾個數據我們都可以看得出來，房地產的走勢，房地產的整個走勢的話不會持續下跌。特別是一線城市和二線城市有產業支撐，有人口凈流入的城市，總體來講房地產是要往上走的。

比如中國的GDP即便現在下行壓力這么大，每年的GDP的增長還是在7％左右的。另外一個中國的貨幣發行量，也就是說中國M2增幅是在13％左右。從這兩個指標可以看出來未來中國的資產價格，就是生產性的資產價格仍然是上漲的狀態。我個人覺得如果是屬於自住需求，這個房子還是可以買。

但是在你買房的過程確實要關注房地產的一些新變化，也就是說不同城市之間的分化在加劇。可能在十年這么一個房地產高速增長時期，我們大家會看到，一、二、三線城市在漲，甚至縣里和鎮里的房地產價格一直是處於總體上漲的趨勢。那么房地產發展到現在實際上這種普遍上漲的趨勢未來會慢慢被打破。從現在可以看出來，一線城市的回暖相對來講是比較強勁的，但是二三線城市回暖也有，但是有一些供給量比較大的城市，或者沒有產業支撐，人口處於凈流出或者凈流入不大的城市，它的房價實際上回暖相對來講可能只是量上回暖，但是價上就很難有所提升。

大多數的三四線城市，地市以上的城市沒有產業支撐，特別是沒有產業支撐的，GDP在1千億以下的城市，你會看到它的房地產依然比較艱難。這個其實也是我們在做房地產項目投資的時候主要的判斷依據。比如說在中國的簡單的劃分，在國內的投資范圍，可能我們基金在西邊只投三個城市，重慶、成都和西安。往東相對來講屬於中國經濟發展的比較好的一些城市都集中在東部，我們的重點投資區域是省會城市，GDP超過1千億的地市級城市，副省級城市等等。另外我們對交通，對人口凈流入都會有一個考察。

從開發投資來看最近也有負面新聞，曾經房地產的百強，也有法院裁定進入困難程式的，也有一些上市的房企發公告說退出房地產業務，也有上市的房企會被別的公司並購等等這種情況。這個里面我們不排除一些上市公司市值管理的需要，但是總體上大家可以看出來多數房企實際對目前中國的房地產所面臨的風險，總體表現還是比較謹慎的，更多表現為悲觀的一個情緒。

這個可以看到今年上半年一線城市和二線城市和三線城市大概的房地產的價格走勢，大家可以看到一線城市實際上是在上漲。二線城市總體來講還是在下跌，但三四線城市可能下跌幅度更大。因為三四線城市第一個供應量，從供求關係來講本身是供大於求，從購房人的意愿來講，本地人可能對房地產的需求有需求，但是購買能力確實受到很多限制。一些在當地相對來講收入比較高的，他們可能會選擇更高一級的層次去購買房屋，比如縣級的人可能會到市里買房子，市里的房子會到省會買房子，省會可能會選擇到北京來買房子。所以為什么一線城市房價漲幅會漲得很快，跌得很慢，這是就是一個樸素的道理。因為北京集合了全國，甚至全世界有投資需求的人，所以說它的房價相對來講比較堅挺。

再說一下關於行業的集中度。房地產的行業集中度來講，從中國指數研究院發布的數據可以看出來，行業集中度進一步提高了。我們在2008年的時候可能會看到中國房地產行業的集中度，那時候萬科市場占有率就在1％到2％，經過2008年的調整，萬科的市場占有率實際是迅速變大了。從2003年開始的調整延續到2004年，這次調整伴隨著悲觀情緒，其實房地產的行業集中度進一步加大。百強房企和行業集中度要達到40％多。大家可以看出來2015年上半年的房地產最大的5家和最大的10家企業市場占有率達到了13％和19％，這個在2008年的時候這個行業集中度是不可想象的。行業集中度是這樣的，每一次行業的調整，每一次行業調整都會使得行業集中度增加。也就是說每一次行業短暫的困難，其實就是一個並購機會到來的時間。

接下來跟大家講一下關於股市的振蕩干擾房地產的復甦。我也跟大家講過，如果說股市漲很快，或者跌很快，實際上對房地產整個行業來講都不是一件好事。這也就是為什么政府會不斷出臺一些政策，甚至政府采取一些措施直接來敢於股市的行為。我覺得大家應該可以理解這個內容。

房地產的泡沫總體來講，中國的房地產實際存在一些泡沫。但就目前來講關於我國的房價和人均GDP的比值高於全球的指標，從數值來講確實我們國家的比值比國外高，但是我個人觀點是這樣的，就是在咱們國家來講總體上貧富差距實際還是比較大的。另外中國實質上的城鎮化的比率要比我們國家名義上的城鎮化的的比例高很多，比如國家統計數據，就是關於城鎮化，就把所有的農民工，就在城里所謂打工的人也認為這些人完全城鎮化。其實這些人只是在身體上完成了城鎮化，其實在心里上他們不認為是城里人。比如很多農民工在北京打工，他從來不會想著未來有一天在北京待著，只是想在北京掙錢，回家結婚等等，他們會這么想。

所以我們現在房價和人均GDP的比值納入了很多未來不會在城市長期生存的人的收入指標。而這些人的收入指標往往比較低，所以一平均，人均GDP就低了。所以房價比人均GDP，確實發現比值高很多。

比如北京的平均工資，實際北京的平均工資來講，你要拿房價去除，你會發現所謂的房價收入比高很多。但其實北京2千萬人，我大概拍腦袋估計，北京至少有8百萬人不會想在北京買房子，北京2千萬人，至少有8百萬人沒有想到在北京買房子，就是在北京掙一點錢，因為北京掙錢相對來講他們認為比較容易。所以這個指標我倒覺得大家在判斷我們國家的房價高低的話也完全沒有必要按照這個走，所以統計局的數字，中午吃飯也在聊，統計一個數據就看一下就可以了。統計局的數據我給它的定義就是統計局的數據除了符合統計法以外不具有太多可參考的意義。

舉個例子，統計局統計北京十年房屋漲幅，就是用2002年的房價和2012年的房價相比除10就是平均漲幅，大家可能會認為這個很離合。那么給大家解釋一下北京2002年房子主要的交易區域在哪？在二環、三環。2012年主要的交易量在五環和六環之間。就會出現什么？拿2002年北京二環和三環的放假，和2012年北京五環和六環的房價相比，你們會發現這個數值完全沒有意義。所以關於這個統計的數據我覺得我們看一下就OK了。

這個是關於房價和走勢的振蕩的變化，一般情況下股市振蕩在前，房市振蕩在后。因為股市漲會很快，不像房地產有很多包括資訊不對稱等等，比如某一個區域房價漲了，可能別的人聽不到，比如通州房價漲的時候，我告訴我一個親戚，我說如果你這個星期買不上房子就不要買了，結果他那個星期沒有買，買不了了，一個是房價漲了他接受不了，一個是他接受不了價格。住在門頭溝可能不會發現變化，可是你住在哪可能第一時間就知道了，這是股市和房市的關係，一般情況是股市先有變化，然后房地產緊跟著股市上下振蕩。

接下來講一下人民幣貶值的預期和房地產的關係。人民幣突然之間的的貶值，可能大家也會覺得很多年都不會出現這個狀況。大家一直認為人民幣是在升值的，從人民幣的變化來講有兩個，第一個變化是關於人民幣貶值，所謂人民幣貶值和升值都是相對美元來講的。從國內和國際形勢來看美國等等前幾年也一直讓中國的人民幣升值，逼著人民幣升值。當然從整個國家角度來講，一個國家的本幣的升值對另外一個貨幣升值，對我們的出口導向型的國家來講不是好事情。

人民幣另外一個變化就是人民幣購買力下降其實是人民幣另外一種貶值，是對內貶值。比如可以從房地產價格上漲來看，也可以從消費品上漲來看。消費品上漲是貨幣購買力下降，我認為是一個最直觀的標準。因為消費品是沒有辦法囤積的，所以這種情況下人民幣的貶值加大了房地產價格下行的壓力。但是我覺得大家完全沒有必要把人民幣的貶值看得太可怕，更多這次人民幣貶值是從國家角度，考慮國家利益，對房價會有一些負面影響，但是總體來講對房價下行不會造成特別不利的影響。

第三個問題是關於房地產私募基金的一些新的變化。從行業來講，整個房地產行業去年和今年發生一些新的變化，房地產實際上更多的是處在存量的時代，以前房地產可能是增量，經過20年的變化，房地產從增量逐漸往存量過渡。大家可以看到，北京的二手房成交量已經比新房成交量大很多了，從這個方面可以看到房地產進入到了存量的時代。這個情況下前期拿了很多地的，他的抗風險能力比較差。一旦出現行業調整，一旦流動性出現困難就不得不出售一些項目，或者整體被並購。

之前房地產並購更多是政策導向，特別是國有企業，更多是政策層面來主導。這次實際上主導的原因是市場的供求矛盾，特別是區域的市場的需求矛盾。再加上地產開發的一些相信，確實有些地產開發企業在開發能力上，在滿足所謂的消費者購房人的不斷變化的購房需求來講確實創新能力不足。比如現在我們面臨的很多買房人不是第一次買房，不像10年前很多人第一次買房，第一次買房和二次置業心態不一樣，所以他們買房要求也不一樣。

所以中小型的開發商很多年都是一貫的思想，大家會看到很多中小企業開發的樓盤都是一樣的，同質化的競爭導致了什么？導致沒有創新的情況下可能大家都非常難。所以中小房型的升值空間逐漸被壓掉了，包括融資的難度和成本都跟大企業相比沒有辦法比。

關於房地產並購新思路也跟大家講一下大家經常講的RRITS的推出，我們2006年就在講這個問題，還有銀行版、信托版、證監會、銀監會的版本等等。在咱們國家確實一直想推出這個東西，但是推出這個東西中間確實還有很多困難，如果說RRITS順利推出我覺得對房地產並購基金的發展有非常大的意義。我們作為行業里做得還算可以的企業，我們也在研究這個東西，我們也在近期關注國內一些情況，也會跟管理層提出一些新的觀點。

剛才講房地產進入存量時代和行業分裂加劇的現象，所以我覺得房地產並購的機會已經到來了。結合之前的工作經驗來講我個人體會對行業的並購來講實際上最困難的時候，這個行業並購的機會。我們有一個聽起來比較難聽的話，就是說並購從來都是落井下石的，很少有雪中送炭，更不是錦上添花。評價並購一般雪中送炭效果一般都不會特別好，至少效益不會特別好。

下面講一下我們對地產並購項目的要求，核心城市、核心區域和核心物業是硬性指標。作為房地產基金，包括投資人，包括房地產的開發企業，他們對基金的要求實際是什么？要求你作為一個基金的專業的生產能力，也就是你對項目的判斷能力和把握能力，還有投資人對你的信任，你的工作能力，這是房地產私募資金的條件。關於RRTIS我們也希望和同行共同探討。

投資流程不跟大家講了，總體來說和一般並購沒有特別大的區別。很倉促，簡單跟大家聊一聊，如果大家有什么問題我們可以到開會以后接著聊，感謝大家。