7月公寓豪宅成交328套 供應低迷新老項目均有隱衷

和訊房產訊息 7月公寓豪宅成交連續第二個月維持300套以上，“內城豪宅”為成交主力

根據機構數據顯示，2015年7月北京（樓盤）公寓豪宅（報價6萬元/平方米以上）市場共有33個項目實現成交，相比上月多出3個。33個項目共實現成交328套，成交面積5.3萬平方米，環比分別下滑6%、21%。與此同時，6月北京公寓豪宅市場成交均價為66333元/平方米，環比下滑4%。

雖然成交量環比出現下滑，但這也是公寓豪宅市場年內連續第二個月維持300套以上的高位水平。亞豪機構市場總監郭毅分析認為，豪宅市場連續兩月保持成交旺盛的態勢，主要有以下幾點原因，首先是政策的保駕，無論是稅費減免，還是降息后購房成本的減少，對於總價較高的公寓豪宅市場來說，所起到的降低支出效果遠大於普通住宅，再加上恰逢股市巨變，資本轉移，因此公寓豪宅市場需求開始逐漸進入旺盛階段。

另一方面，近期活躍在市場中的公寓豪宅項目多地處城區四環內，地理位置優越，而基於土地出讓的特性，這也將成為最後一批的內城公寓豪宅的“批次”活躍期，未來供應的稀缺也成為促使近期成交驟增的原因之一。

最後，由土地成本所決定的未來豪宅產品價格上升的趨勢，也成為豪宅客群出手的一大原因。今年4月海淀區永豐基地一宗宅地實現出讓，扣除保障房后住宅部分折合樓面價高達近4萬元/平方米。而其周邊在售豪宅項目五礦•萬科如園7月份成交均價僅為52749元/平方米，預期價格的優勢也使得五礦•萬科如園7月以32套的業績榮登成交排行榜的第二位。

7月公寓豪宅（報價6萬元/平方米以上）成交套數排行：

從成交特征來看，7月四環內“內城豪宅”成交成為重頭，其中僅三至四環間的公寓豪宅產品即實現成交185套，占公寓豪宅市場成交總量的比重高達56%。亞豪機構市場總監郭毅分析認為，今年以來，盛德紫闕、保利海德公館、萬柳書院等一批四環內豪宅項目的入市，將原本已處於“賣存量”的內城豪宅市場迅速盤活，並持續占據成交主導。這其中“區位優勢”所起到的作用不容小覷。

不過從未來趨勢來看，由於內城區土地資源的稀缺以及“三環內不再新增住宅用地”的新規，使得今明兩年將成為內城豪宅最後的盛宴期，再加上五環外宅地頻頻出現高價地王現象，未來公寓豪宅市場外延的現象將逐漸明顯。從7月成交特征中也可以看出，五至六環公寓豪宅成交占比20%，在各環線成交中占據第二。

7月僅1項目入市，新老豪宅放緩入市節奏均有隱衷

在6月“零供應”之后，7月公寓豪宅市場供應實現“突破”。根據亞豪君岳會統計數據顯示，7月北京公寓豪宅市場有泛海國際1個項目入市，新增公寓豪宅產品50套，預售許可面積1萬平方米。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，今年以來北京公寓豪宅市場供應並不盡如人意，前7個月僅有7個項目入市，其中更是出現4個月的“零供應”現象，即便是在成交已進入旺盛期的6月、7月份，供應也未出現突破。郭毅認為原因出自三個方面，首先，與剛改型普宅項目的“小批次、多頻次”推盤的特性不同，公寓豪宅項目基於高資產客群的“低調、內斂”的特性，多不會進行頻繁的開盤活動，而是在一次開盤之后持續順銷，這也是豪宅項目供應“看上去稀缺”的基本原因；其次，對於老項目后期而言，新豪宅項目的超高價格預期直接影響了其已有定價，其中部分老項目后期很快調整價格入市，而還有一部分則尚在觀察市場反應，並未急於推出新貨量；最後對於純新盤項目來說，由於多定價較高，並且面臨與老牌豪宅的“客源之爭”，因此不得不將蓄客周期的陣線拉長，影響入市步伐。