〈書摘〉五種讓利， 讓好房客一直住下去

一般來說，除非遇到很糟的、很麻煩的房客，巴不得他趕快搬走，要不然房東不喜歡經常重新找房客，甚至還要面臨一段時間空窗期。

該怎麼做，才能避免好房客提前解約，讓他們想要一直住下去？

基本上，房客想要提前搬走的原因，不外乎：「房東改善不了」，與「房東可以改善」這兩種因素。

有些事情，是房東無能為力的問題，比如有些房客，特別是女生，很愛在房間裡堆東西，愈堆愈多，她就會覺得：「房間好像變小了」、「我需要一個大一點的房間」。這時候，房東也只能盡力解釋，對方如果真想要一個比較大的房間，還是會搬走的。

但有些原因是房東可以視情況去改進的。

這些改進的關鍵就在於讓利！房客提什麼要求，只要是合理的，房東就去解決。如果想要長期收租，適度的對房客讓利，一定會收到好的回饋。以下就要介紹五個讓利之道，跟著做，房客一定超愛你！

1.租金減價

搬家基本上是一件很麻煩的事，但是租金是一個更大的壓力！大部分的人在租約到期後，考慮要不要續租，最關鍵的原因是租金。如果租金跟附近的租屋行情相比還算便宜、合理，大部分人會繼續住。

我朋友小華幾年前因為找到新工作，從中部搬到台北住，她急著在一兩天之內找到房子，最後找到了六樓的頂樓加蓋，那是全新的鐵皮屋，房租是8500元，她一開始覺得這個價位還可以接受，畢竟那房間是全新的。

但是她住進去才發現「8500元住頂加實在太不划算了！」原來，以附近的行情來說，這個價位已經可以租到到二樓、三樓的套房。更讓她下定決心非搬不可的原因是，她經常到國外出差，每次都要一個人扛著大行李爬上六樓，實在是吃不消，後來小華就真的退租了。

房客住一段時間後，總會比較一下附近的租屋行情，也會問問同事同學，比較過後如果租金比行情貴，居住品質又沒有明顯優於其他地方，例如別地方離租屋處不遠，但價格比較便宜，但是該有的設備都有，那房客就會想搬了。

所以，如果房東希望爭取好房客繼續住，續約的第二年可以考慮折讓一些租金給房客，其實幅度也不需要很大，比如每個月套房租金降個 500元，這樣一年下來對方就省了 6000元，任誰都會心動。[NT:PAGE=$]

又像是住頂樓加蓋的鐵皮屋，夏天的時候，房客要付出很高的電費，如果房東願意在暑假或氣溫最高的那幾個月補貼一些電費，一定會大大的增加房客續住的意願。

2.不扣違約金

在租約到期之前，如果房客想要提前搬走，並且也告訴房東，讓房東有時間去找房客，我覺得這是友善的作法，代表房客還是很尊重房東，也有為房東著想。

建議房東們，不要扣這種房客的違約金，被租約、租金綁住的感覺並不好。相對的，根據經驗，當房東選擇不扣房客違約金，反而會讓房客想要繼續住下來，罰或不罰，一來一往，可能造成兩種截然不同的結果，請大家好好考慮吧。

3.售後服務好

房子跟人一樣，總是需要定期保養；房客入住之後，總是會遇到需要找房東解決的狀況，維修設備就是最常見的原因。如果房東可以第一時間到現場處理，房客的印象都會很好。

可是，有些房東的確是簽約時很熱情，租出房子後，售後服務卻做得很差、很慢，都不幫忙處理生活瑣事，甚至經常跟房客說：「請你自己解決。」、「這個我沒辦法喔，你要自己來。」

有些房東甚至因為住得遠，比如出租房子在台中，但是他住在台北，又沒有委託平日的管理人，只在周末時才到場處理房客的疑難雜症。這樣不只是處理效率不好，也無法真正的管理好房子。

房客其實很在意一些細節，他們租房子既選房子，也選房東；當房東的售後服務太差、售後態度太冷淡，房客是會解約的。

哪些細節是多數房客很在乎的？比如，網路的問題真的很重要！如果不通、連線速度太慢，房客都會很著急，如果房東能夠很快到現場了解原因，看看是不是其他房客的下載量太大，或是主機過熱等等，立即處理好，房客對你的好感度通常會瞬間激增！覺得你人超好！

有些房客生活習慣特別差，很吵或者是私人垃圾丟在公共區域，當別的房客投訴，房東一定要介入處理，如果不快點約束問題房客，就等於是為難守規矩的房客。[NT:PAGE=$]

還有，女性房客因為頭髮常常塞住水管，讓水管不通，房東幫忙通一下水管，這不難，可是做了會讓房客很感謝你。另外，燈泡壞掉、不亮，還有冷氣壞掉，都是會讓房客跳腳的小問題，不處理，他們會很氣；但如果可以快速解決，他們可是會很愛你喔。

當房東把售後服務做好，積極幫忙解決居住的疑難雜症，房客續住的意願就會提高，因為他們會覺得住在這裡很有安全感！

4.揪感心的小禮物

除了幫忙房客在居住上的疑難雜症，房東也可以和房客建立一下關係，偶爾關心一下房客，不需要搞得太麻煩，比如每逢三節送點小禮。請注意，這邊講的三節，是端午節、中秋節這種，而不是像情人節、生日那種，你送那種三節禮，人家會覺得你在騷擾她，謝謝！

建立關係，房東不需要經常和房客互動，太常關心房客，別人搞不好會覺得被打擾，平常售後服務做好，節日的時候有點表示，那就夠了。像是三節的時候，房東送幾顆肉粽、柚子給房客，這是幾十塊、100多塊錢就能做到的事，也不會花房東太多時間。

花點小錢，花一點點時間去送禮，你做了，房客就會覺得自己有被關心到；覺得「房東人蠻好的」、「好有人情味」，不是只認房租而已。

這就是差異化的一種，這麼多房子出租，如果設備都差不多，價格也差不多，到底是什麼原因讓房客願意住下來？想一想，如果是你自己要租房子，你喜歡向什麼樣的房東租房子？在家靠父母，出外靠房東，當你或你的孩子，出外工作遇到有人情味的房東，這感覺應該很溫暖吧！

5.絕佳的屋況

房客的續住理由也可能是他真的找不到更好的房子了，這是房東應該要驕傲的！

用同理心一想就知道，如果租金和行情差不多，但是房子很新、設備齊全、裝潢漂亮，這也是一種差異化，房客當然會很滿意，想要一直住下來。

不過從這一點反推，當屋況太差，或是設備太破爛，那就是房客想要搬走的理由了，因為住起來實在太不方便了。哪些設備沒弄好，住起來會特別不方便呢？[NT:PAGE=$]

比如四樓以上的套房，卻沒有加裝飲水機。住在二樓就算了，但是當房客每個星期都要買一桶水，從一樓爬到四樓，那實在沒辦法「算了」，不是累死，也煩死了吧！也許一開始房客承租的時候不會發現，但是住進來沒多久，一定就會很有感覺，房東可不要心存僥倖啊。

還有，房子隔音太差，差到連隔壁在看電視、講話，甚至連洗澡都聽得到，這樣下去，房客不可能住得久，因為睡眠品質一定會很差。

另外，北部一到冬天常下雨，如果房子太潮濕，不只是室內很冷、衣服曬不乾、很多東西會發霉，更麻煩的是人會過敏。這時房東如果願意多配一個除濕機給房客，一定會增加對方的租屋意願！

另外有一些基本設施，如果沒有弄好，真的可以說是房東太混了。

像是沒有洗衣機，讓房客常常提一大袋衣服到外面洗，如果遇到下雨天，心情更差，女房客一定很難住得久，或是一開始就不考慮沒洗衣機的房子；沒有第四台和網路，那更不用說了，根本很難租出去，只缺第四台還勉強可以，

但絕不能沒有網路，現代人可以一天不看電視，但不能一天不上網。

節錄自《用小錢，這樣做，也能成為千萬包租公：一次學會成功收租穩賺不賠的密技，30歲前輕鬆退休》

（賴志傑 施文彥著，布克文化出版，各大書店＆博客來皆可選購)