〈書摘〉八個提醒，讓合約簽得超放心！

大家在網路上或是書店裡，都能找到差不多的租賃合約版本，可以自行去買或下載。合約中規定的事情都差不多，但是以下還是要提醒大家注意一些細節，這些小地方如果都注意到了，合約簽得夠仔細，就能避免未來有糾紛。

租期：一定要達一年

短期合約對房東來說非常不划算，請大家要堅持住這一點。有些房客很想要短租，一來對方短租可能代表工作與生活不穩定；二來房客搬走後，房東還要再整理一遍、

再招租一次，等於又一次面臨「空屋率」的風險，非常不智！

請牢記，房東要盡量避免頻繁重新招租，找房客！

各項雜費：一開始就規定誰來付

水電費、第四台、網路、大樓管理費等等，這些雜費到底要由房東付還是房客付，一開始就得規定清楚，甚至日後的維修與維修費，是由哪一方來處理，也要一開始就明確規範。

水電費，以目前出租套房都有獨立水電表的狀況下來看，一般由房客來支付，這是沒有爭議的；第四台與網路，由使用者來付費，這個也沒有什麼懸念，一般人都能接受自己使用，就自己付費。

維修這件事就需要斟酌一下，如果在合約上沒有明訂由誰來處理，民法上是規定維修需由房東來處理。如果房東不想解決維修設備的疑難雜症，可以一開始就在合約上註明由房客自行維修各種硬體設備，這樣將來才能在法律上比較站得住腳！

管理費，建議房東將大樓管理費包含在租金裡面，比如月租本來是１萬元，每月管理費是 1500元，那就直接收11500元的月租金。因為如果讓房客自己繳管理費，很多人是不會去繳費的，退租後會積欠很多管理費，徒增房東的麻煩。

法院公證：對雙方都有保障

有些房東或房客要求簽訂租約時一定要上法院公證，不懂的人就會很疑惑，覺的只是簽個約，為何要上法院？[NT:PAGE=$]

是這樣的，不上法院公證，雙方所簽的租約當然還是有法律上的效力，但是前往法院公證，就能保障房東與房客雙方，日後當任何一方不履行租約內容，另一方就可以到法院的「民事執行處」申請強制執行，而不需要經過訴訟過程。

比如，當房客不繳租金，或是合約到期了還不遷走，這時候房東就可以找法院來強制執行；同理，當合約到期，房東不把押金退給房客，房客也可以請法院來強制執行。

既然上法院公證有這些好處，那為何大家不都上法院公證呢？

談到這一點，真是有點尷尬，老實說，不少房東不想公證，是因為不想要因為租賃所得而衍生稅金（各位準房東與房東們，拜託不要來找我算帳！）。基本上，關於房子的種種稅金，比如房屋稅、地價稅等等，當然是由房東來支付，租賃所得的稅金也是。我們把這個尷尬點寫出來，究竟要不要上法院公證？就看你怎麼做囉！

押金：最多只能收兩個月

這一點，民法有明確規定，房東收房客的押金，金額最多不能超過兩個月的租金；如果超過，超過的金額就視同租金。

違約金：雙方要公平

建議房租合約可以針對「違約金」做個備註，註明房客如果提前搬走，要賠一個月的違約金；相對的，房東也可能提前收回房子，所以也註明如果房東提前收回房子，要賠房客一個月的租金，這樣對雙方來說都有保障，比較公平。

身分證：務必確認房客身分

簽約之前，房東要提醒房客攜帶身分證正本與影本，因為一定要確認房客的身份！不要以為這是小事，合約上必須詳細標註房客的身分，包括姓名、身分證號、戶籍地址與電話號碼等等。

如果遇到未成年的人，這裡指的是民法的定義，民法上，成年的定義是20歲以上；刑法則是 18歲，租屋的規定要遵照民法，所以租客一定要滿20歲以上。[NT:PAGE=$]

如果未滿 20歲，房東必須得到對方法定代理人的同意，不然那張合約就是無效的。如果對方未成年，如果不是法定代理人陪同到場，一起簽屬合約；要不然就是租客必須提供法定代理人的授權書。

緊急聯絡人：防範房客神隱

簽約時一定要請對方留下家人的聯絡方式，像是父親或母親，日後如果聯絡不到房客，還可以聯絡家人！

通常他們會留下男朋友或女朋友的電話，但是建議房東們不要接受，因為男女朋友是不足以當成「緊急聯絡人」的。

不是我們太壞心，故意詛咒人家，但是根據經驗，這些情侶們真的通常半年到一年就會分手了。在那之後，如果房客欠房租，房東打電話給他們的「緊急聯絡人」，這些前男友、前女友都會說：「已經分手了喔，請不要找我，謝謝。」最後倒楣的還不是房東。

最好還是在一開始簽約的時候，請租客留下家人的聯絡方式！最好連任職公司的聯絡方式一起留下，相信這麼一留，很少房客敢日後鬧失蹤！

加註「不得轉租」：不讓房客變成二房東

很多人以為房客轉租套房，變成二房東，一定是房客理虧，事實上卻不是如此！

如果沒有在合約上註明「房子不得轉租」，房客的確有權力可以轉租。因為民法第 443條就明訂，租賃契約如果沒有列出不得轉租，房客可以將房子部分轉租。

所以，如果你是房東，為了保護自己的權益，請一定要在合約上註明「房子不得轉租」。如果合約已經註明了，但房客還是當起了二房東，該怎麼辦呢？

房東可以軟硬兼施，一來告訴房客：「你當初不是跟我們簽約，這樣算是私闖民宅，你必須聯絡跟你簽約的人，否則我們會保警處理！」二來，也向對方強調，理虧的是原先的房客，「我們願意和他終止契約，和你重新擬一個租約。」

這樣說並不是恐嚇，而是依法有據，因為房客如果違背租約，自行轉租，房東是可以到法院告他「詐欺罪」的！大家要搞懂這個利害關係啊！

節錄自《用小錢，這樣做，也能成為千萬包租公：一次學會成功收租穩賺不賠的密技，30歲前輕鬆退休》

（賴志傑 施文彥著，布克文化出版，各大書店＆博客來皆可選購)