天津上半年新建商品住宅成交均價上升至11339元/㎡

和訊房產訊息 第一太平戴維斯（北京（樓盤））有限公司天津（樓盤）分公司近日從寫字樓、零售、住宅等市場多方位對天津2015年上半年物業市場做了詳細解讀並對未來發展進行預測。

甲級寫字樓：上半年津中心城區平均成交租金每平方米每月人民幣141.9元

2015年上半年，天津中心城區甲級寫字樓租賃市場無新項目入市，市場總存量維持在61.4萬平方米。上半年，中心城區甲級寫字樓市場凈吸納量達23700平方米，同比上升17%。由於市場缺乏新項目，使得市場需求集中吸收現有存量，同時租賃需求的提升也使得天津中心城區甲級寫字樓的平均空置率半年度環比下降3.9個百分點至24%。目前，本市優質寫字樓項目主力成交多以金融、貿易、物流類的內資客戶為主，但受行業特點限制，租賃需求多以200-300平米之間為主。截至2015年上半年末，天津中心城區甲級寫字樓租賃市場平均成交租金大致穩定在每平方米每月人民幣141.9元。

2015年下半年，天津甲級寫字樓市場供給過剩的狀況依舊存在，預計將有共計32.2萬平方米新增供給進入甲級寫字樓市場。未來的新項目多集中在海河沿線，未來新項目的品質的進一步提高，也將長期帶動租金上漲。

零售市場：天津城區主要優質項目首層平均租金半年度環比下降1.1%為每平方米每月人民幣399元

2015年上半年，天津城區共有三個新項目入市，分別是威尼都、嘉里匯和國貿購物中心，合計帶來20.4萬平方米的新增供給，天津城區中高階商業存量達到329萬平方米；濱海新區無新項目入市，優質商業物業總存量依舊保持87.6萬平方米。截至2015年上半年末，天津城區主要優質項目首層平均租金半年度環比下降1.1%為每平方米每月人民幣399元，平均入駐率半年度環比下降1.4個百分點至82.8%。濱海新區主要優質項目首層平均租金半年度環比上升0.8%為人民幣每平方米每月228元，平均入駐率半年度環比下降0.6個百分點至79.9%。

2015年下半年，天津城區中高階商業市場還將迎來約50萬平方米新增供給，濱海新區將有約45萬平方米的新增商業面積。考慮到大量新增供給入市將加劇市場競爭，天津市中高階商業租金及出租率將面臨下行壓力。

住宅租賃市場：服務式公寓平均租金半年度環比下跌1.1%至每平方米每月人民幣197.3元

2015年上半年，天津市高階服務式公寓租賃市場無新項目入市，市場以吸納現有存量為主。由於供過於求的市場現狀以及跨國企業嚴控住房預算，導致全市服務式公寓平均租金半年度環比下跌1.1%至每平方米每月人民幣197.3元，同比下跌2.9%；全市服務式公寓租賃市場平均空置率半年度環比和同比分別下跌3.2和5.0個百分點至31.7%。

2015年下半年，奧體板塊的輝盛坊國際公寓和海河沿線的麗思卡爾頓酒店高階服務式公寓將分別為服務式公寓市場新添100余套租賃單元。同時，香格里拉大酒店計劃加推80套租賃單元進入市場。除此之外，位於濱海新區於本季度試運營的萬豪行政公寓將於近期正式投入運營；天津首家雅詩閣服務式公寓也已落戶濱海泰達msd，預計將於2015年底前開業運營。

目前，濱海新區已聚集眾多知名國內外企業，受益於自貿區利好政策，濱海新區還將吸引更多投資企業和客商的目光，而之前選擇居住市區的租戶可能考慮放棄市區而傾向於離工作地點更近的濱海市場，這意味著將會有大量租賃需求的不斷釋放。但新項目的入市以及高階銷售型住宅進入租賃市場，無疑將加劇市場競爭，給整體入住率帶來下行壓力。

住宅銷售市場：新建商品住宅成交均價同比上升13.9%至每平方米11339元

2015年上半年，全市商品住宅新增供應量累計約473.3萬平方米，成交量累計達515.3萬平方米，與去年同期成交相當。上半年，全市新建商品住宅成交均價同比上升13.9%至每平方米11,339元。同時，天津高階住宅市場共有中海復興九里、融創蘭園和棉三水岸名居三個新項目入市，高階住宅平均成交價同比上升0.5%至每平方米人民幣25,400元。

2015年下半年，受央行降息及本市公積金新政等利好因素影響，購房者的入市門檻及購房成本進一步降低，剛需和改善型客戶開始加速置業，之前持觀望態度的購房者加速入市的情況預計還將持續。開發商也將逐步增強對后市的信心，但由於高庫存壓力，開發商目前還將以平穩價格帶動成交，因此短期內不會出現整體市場價格的大幅上漲。量漲價穩，將是未來天津樓市的關鍵詞。