2015年房企轉型眾生態

2014年，房地產市場跌宕起伏，波詭云譎。房企銷售業績明顯下滑、房地產開發投資額增速創10年來新低……，房地產市場進入調整期，步入新常態發展階段。面對市場新格局，包括萬科、萬達等龍頭企業及中天城投(000540,股吧)、濱江集團(002244,股吧)等中小房企在內的眾多房企均已提出戰略轉型計劃，“互聯網+”、養老地產、大金融等轉型方向備受房企青睞。房地產行業的變遷正在促使房企加快轉型，2015年，轉型助房企重新揚帆起航。

目前來看，盡管房企都在尋求轉型，但轉型方向卻大相徑庭。考慮房企轉型各有各的做法，本文將結合房地產運作的各個環節，從開發模式的轉型、產品戰略轉型、營銷戰略轉型、管理戰略轉型、業務方向轉型五個方面為切入點，對房企戰略轉型展開分析。

開發模式：向聯合、復合型開發躍進

以開發模式作為切入點的轉型方向，我們將從三種類型進行詳細解析，一是房企改變傳統的單打獨斗方式，開始陸續選擇合作開發；二是不在局限單項目開發，而是向區域綜合開發轉型；三是變重資產為輕資產，開始“減肥”。

1、單兵作戰難為繼，合作開發成主流

面對越來越復雜的市場環境，不少房企都由原來“單兵作戰”的開發模式轉為合作開發。目前房企聯合開發主要有以下幾種形式：一是強強聯合型；二是“你出錢，我出力”型；第三種則是“抱團取暖”型。

強強聯合主要適用於大型實力房企間的合作。實力房企擁有完善的管理體系、最頂尖的專業人才以及最豐富的管理經驗，通過強強聯手，這些優勢可以迅速有效的進一步提升合作企業的綜合實力，當然僅合作產生的品牌效應就是一個重大利好，能夠在資本市場掀起巨浪。

2、單項目開發獨霸時代已過，轉型區域綜合開發成挑戰

3、由重到輕，房企“減肥”進行時

產品變革：順應市場化，產品個性化時代

產品轉型方面本文則將圍繞整體項目規模變化、戶型大小變化、開辟社區商業這一“藍海”等三個方面進行分析。其中試水社區商業備受業界“寵愛”，被視為真正的新的業績增長點“候選人”。

1、郊區大盤“精致”化

2、戶型“忽大忽小”，只求適應市場

3、傳統商業受沖擊，社區商業成投資熱點

社區商業作為新一輪的投資熱潮所在，具備便利、便捷、便宜、抗同質化的特性。所以，具備招商容易、投資回報周期短、難度相對較低的優點，當然前提條件是擁有足夠的客流量。

點評：大有可為

雖然目前眾多房企都開始試水社區商業，但如何建立標準化可快速復制的社區商業模型成為當下房企轉型的方向之一，而世茂的mini mall戰略雖不是“萬靈丹”，但畢竟開辟了社區商業模型的先河，將為其他房企建立適合自身企業發展現狀的社區商業模型提供借鑒。

營銷變革：站在互聯網、大數據的風口

面對日益挑剔和更難挖掘的潛在客源，營銷方面的轉型是企業較為迫切的轉型訴求，在14年當中出現的淘寶賣房、全民營銷、眾籌賣房等等的營銷創新，都是企業對營銷轉型的探索。就目前的轉型趨勢來看，我們將其分為兩大塊，一是大數據營銷、二是互聯網金融營銷。

1、大數據營銷變革

大數據營銷因為樣本的豐富性，能夠幫助開發商更加準確的理解客戶，尤其在移動互聯網的迅猛發展使得用戶行為透過移動端傳達出的用戶需求更為精準。而這是在傳統的房地產銷售中較難實實現。鑒於大數據營銷的高效性，所有的房企都有介入必要。目前，在云客戶這一塊全民經紀人及微信端的應用較為廣泛，但多數缺乏和后端數據分析的有效鏈接，對於大中型房企而言實力、資源、資金都能得到保障，建議進行大數據營銷整個閉環建設；對於小房企而言，如果公司實力不足以完成整體建設不妨嘗試合作資源對接，通過第三方實現大數據導入，完成戰略制定。

2、眾籌引發的互聯網金融營銷

管理轉型：激發企業內動力

大多數的房企轉型方式都是外部變化，不論是開發模式、產品變化、營銷轉變、還是業務拓展，都是企業的外圍調整以適應發展，而內部管理方向的轉型則是由內而外的改變，較為主流的管理架構轉型當屬合伙人制及企業瘦身，此外家族化企業的職業化也是一個趨勢。

1、用合伙人制激發企業再創新能力

對於大中型房企而言，為應對市場風險，再次凝聚人心，合伙人制確實有較好的效果，但是否所有房企都適用須區別對待。傳統的職業經理人制度對於小型房企或許有著更大的幫助，專業的經理人能夠帶來先進經驗和完善的規劃，或許對於企業的擴張有著更好的幫助。但這並不意味著小型房企不能進行合伙人制發展，企業需要根據自身發展階段和核心訴求判斷哪種模式更利於企業在當下環境前進。

2、房企“瘦身”輕裝上陣

3、職業化為家族企業發展破壁

總結：在傳統的房地產行業發展遭遇瓶頸的今天，房企謀求轉型變革已成為大勢所趨，無論是在開發、產品、營銷、管理、還是業務環節都能有突破的空間和方向，而房企要做到就是定位好企業自身，明確自身的優劣勢，對劣勢轉型求提升，對優勢轉型保領先，盲目跟風只是企業內耗。盡管房地產行業的地位依然重要，但是生存環境的競爭變得更劇烈，對於企業的要求更高，而有效的轉型也是幫助企業在新的環境下保有更強的競爭力，而未來這些企業也將走的更遠更好。