陳小平：房地產轉型升級的出路在哪里

博鰲·21世紀房地產論壇第15屆年會，在7月18-21日在三亞海棠灣喜來登酒店召開，聚集近千名政界、業界和學界領袖與精英，在“分化與重構：弱平衡下的創新邏輯”主題下，縱論新常態下的房地產行業熱門議題，凝聚共識，為行業發展提供前瞻性觀點，金融界網站做專題報導。?


中南建設集團董事、中南地產集團總裁陳小平?演講速記：


????陳小平：大家上午好。剛才鐘教授所言，前面各位業界的領袖和行業的專家從宏觀經濟，從整個行業發展的角度和大家分享了非常精彩的內容。我高度沒有這么高，從一個做企業的角度，從房地產企業當中的一員，在接下來我們的市場當中，我們怎么樣來走出自己的一條路，有一些自己個別的思考給大家做一個溝通和分享。?
????轉型升級，從去年到現在參加了很多行業的活動，也聽了很多的觀點，應該是參加這種會議提得最多的是房地產行業的走勢，房地產行業的轉型升級，我們創造了很多新概念，比如房地產+，我們認為房地產轉型就是在這個+上做文章，我們出了很多，轉旅遊，轉養老，轉了很多以前沒有過的新的業態和思路，我並不認為這種思路是錯的，在目前的市場環境之下尋找新的突破口是每個企業要考慮的。?
????但是在這個時候看一些數據可以發現，不管是一、二線城市，從銷售占比和投資占比可以看到，住宅仍然占據著絕對的地位，80%以上，甚至是90%，作為我們已經是在這個行業要做下去的企業，考慮加號后面的內容，在加號后面進行轉型的升級，我們的目光，我們的思路對於我們的傳統住宅的開發，這些商品房的開發是不是還是核心，我們還熱鬧，很喧囂，做了很多東西，但是真正在支撐著房地產企業活命，我們可以活下來，能夠走下去的還是傳統商品房法開發。只不過在這上面有一些新的研究和突破，這是我第一個想法為什么叫做守陣，我們在不斷地想新東西的時候，對於我們最傳統，最保守和最基礎的東西不能忽視。?
????談房地產的轉型，談未來的出路，我們更多從政府的角度，從經濟的角度來看待整個房地產行業，來談未來的走勢，來談未來的波動，來談黃金時代，白銀時代。我們都是在這樣一個框架上來談，我們由於是政治經濟學，從更加宏觀的角度來看待一個行業，不認為是錯的。對於一個行業的環境的分析，從政治、經濟、社會、技術，影響一個行業的發展至少是這么四個的因素。而我們在以前對於這個行業過多在政治和經濟上談行業未來的走勢，社會和技術對於我們的行業也有影響，包括人口是社會因素。我們去轉型談房地產未來，談宏觀經濟的形勢談國家經濟的變化，我們有更多可以交流的因素，這個行業在發展過程當中需要借鑒的因素。?
????我們可能是當局者迷，上次在香港也是行業內的會議，當時有一個論壇，有一個交流，我們業內人還在談我們今年去年明年，整個房地產形勢的走勢可以打多少分，未來有什么新的政策和動向，我們還在談這些東西。有一個跟我們交流的供應商改革何亞東先生的一句話說，我很納悶，為什么你們一幫行業的主流人士在一起談轉型升級的，沒有一個人講產品，沒有一個人講客戶，但是都在講大勢，我們在一起談的時候講的都是客戶和產品，你們為什么跟我們不一樣。這個對於我的印象非常深刻。作為我們這個行業，我們過多的精力盯在了，由於傳統行業發展的特殊性，放在了大勢上，放在了政府的政策上，而沒把眼睛放在其他方面的變化上。?
????我們一看到兩個方面，百年企業到底是怎樣成功的。整個行業的背景是一樣的，整個經濟和全球的背景也是一樣的，百年企業成功的因素是什么，這里面提到很多條，有我們很少關注我們的股票，我們很少去關注這個行業的創新，包括今天的主題是非常的有道理的，弱平衡下的創新邏輯。這個是一個企業做成百年企業最關鍵的。我們在業內的溝通當中這方面沒有看到，我們沒有聽到怎么樣進一步善待我們的客戶，沒有聽到怎么樣在技術方面更好地創新。我們作為房地產企業，我們是站在企業的角度，那我們突圍的方向在哪里，是不是應該在顧客的滿意度上，是不是在產品的供應和技術的創新上，我們借助其他行業的發展，比如家電行業從一個階段一個階段走下來，我相信我們大家都是有體會和認識的。最終走下來的一定是能夠不斷地注重產品創新，不斷地注重自身的核心能力的優化提升的企業才能最終活下來。房地產行業也是一樣，為了能夠活下來是關注自身核心能力的企業，關注產品創新的企業，才能活下來，這是一個不爭的實施。?
????我們一直講90后不買房，我們一直在算消費存量，我們說以后的房子沒有人買，沒有人住，這個有一定的道理，但是我們是不是可以換一個角度來看，我們回過頭去看，從70年代、80年代住宅需求的變遷史，70年代住的是什么房子，筒子樓，公用廚房和衛生間，80年代有獨立衛生間有已經很好了，90年代是商品房，之后沒有任何特點的建筑出來了，到現在產品品牌不斷地完善和提升。我把這個圖放出來，如果70年代的住房和80年代的住房的存量還在，你住嗎，市場上消費者是缺乏的，但是一定不缺符合我現在的好房子。所以說消費者關注什么，我可以看到，我們去年自身做了一些調查研究，人們更多關注的是服務，房屋的質量和功能輸出，在這些方面，消費者不缺房子，是缺好房子，有房住這個階段已經過去了，我們已經進入了最壞的時代。消費者更多是關注我們的產品，這些方面是我們這個行業企業未來要突圍，必須要關注的。?
????我們未來的住宅是怎樣的，生活是怎樣，居住是怎樣，我想這些方面不同的企業會有不同的思考，不同的角度有不同的思考，我們不一定有一致的認識，我們認為未來的住房更多在智慧、綠色、建設、健康、智慧化和人性化，是更加迎合消費者的需求的方向，剛才鐘偉教授的觀點，講到了智慧和綠色，當然不同企業的理解是不一樣的，面臨的客群也是不一樣的。但是有一點，我們怎么樣面對消費者不斷涌現的新的需求，用差異化的需求進行滿足，這是我們企業的本原，就是市場競爭的本質。?
????對於未來房子的思考。首先一個智慧的房子，我們現在講互聯網+，講智慧地球，很簡單，你居住的社區，你居住的小區要提供一個智慧的平臺，這是我們首先要知道的。我們跟業主做了很多的溝通，比如在一個地方，不是在一、二線城市，在三、四線城市，我們找到業主，告訴業主說這個小區wifi全覆蓋，五年之內wifi全部解決，在小區散步的時候可以涵蓋，進小區不用帶卡，我們的卡已經很多的，你是我的業主，不需要通過卡來證明，憑這張臉就可以證明了。我們的業主很開心，這些技術並不復雜，我們說的互聯網和云計算，這些技術都已經解決了，需要開發商把這些技術和消費者的需求能夠有效地進行銜接，怎么樣做到智慧社區，智慧住宅，智慧物業和安防，把這些智慧化的平臺植入到千家萬戶，這些方面是我們的業主所需要的，我們講到智慧地球，我們這些技術的發展使得大家都在家里上網，我們應該講手指地球。?
????以后可能有更多的空間值得我們研究，也有提出，在家里生活的數據是否可以形成大數據，這些數據對你生活能夠形成有效的支撐，這些都是可以研究的。生活規律，以及生命健康的狀況通過分析提供一些指標，我想未來的產品應該具有這樣的條件。這些大數據的應用，前一段時候和一些做零售的專家講到，他們也講到了以后家庭的零售網，專門做這個買賣，通過消費者到超市去購物，會記錄你購買的東西。比如發現這段時間，購買孕婦早期的用品，可以評估你是不是懷孕的，到幾個月之后我是否應該推薦相應的兒童用品，這個大數據的思想對於業主來說，我住在家里，要出去買東西，商家知道我需要什么東西，給我送上門，這些事情是我們可以構想。?
????比如需要一些健康的房子，我們在幾個地方規劃設計的時候做了一些微環境的分析，根據分析的結果以及我們規劃的思路，我們做了一些調整，我告訴我們的業主，住我們的房子接受自然光照的程度比其他的房子高出20%，你住我的房子所呼吸的空氣，是外面可以3分鐘、4分鐘是可以進來到你的房子里面的，這個呼吸的空氣停留的時間是短的，空氣新鮮，這些技術上的復雜都已經解決的，我們有沒有這些理念把這些植入到社區。我們整天講要提高居住的品質，什么叫做品質，我覺得健康就是一種品質，你居住得很健康。我們以前認為房子好就是高大上，里面的裝修用黃金，晚上上廁所找不到地方，現在已經不是這樣了，我們怎么打造健康的環境，你能夠有更加新鮮的空氣，我們希望消費者迫切需要的，而我們往往沒有重視。以后到小區發現最熱鬧的就是廣場舞，一個全國性的現象，對於健康的追求和運動的追求，不可能讓他坐半個小時一個小時的公交車去找專門的場所，這種小區是有問題的，是不健康的，我們怎么樣讓他們運動在家門口，這些我們考慮以后業主是可以給到我們回報的。?
????我們剛才講到的，智慧醫療，我們能不能讓業主在家里做好自身的體檢，不用在這里排隊，不用到專門的醫院做這個事情，這個也是我們應該考慮的。比如日間照料中心，在70、80歲左右的半失明的老人，他們也希望和自己的子女住在一起，晚上子女回家了可以照料，沒有問題，但是白天沒有人照顧，這些老人怎么辦，白天老人是否可以有娛樂休閑的地方有人照顧的地方，這也是關注到業主的健康，我覺得這些東西值得我們去探討。?
????盡管我們的房子是鋼筋混凝土，是一個結構，但是有很多可以變化的空間，只是說我們是否是用心的。比如綠色的房子，剛才提到3D列印，這個跟我們的建筑企業還有一段時間。比如鋼結構百年住宅，綠色環保新工藝，內部空間隨意分割，自由組合，空間更加靈活。還有被動式建筑，打造節能降低綠色人居。我們對一些園林景觀的要求，屋頂的花園，給到客戶很好的景觀我覺得這些都是我們應該來考慮的問題。?
????我們的建筑工業化，EPC，引領建筑變革，迎接生活未來，不僅在結構上推進，在精裝修上推進。我們看到這張圖，作為房地產企業很慚愧，這不是我們成果，也不是我們行業的研究成果，有本書叫做《小日子》，就在研究這個消費者到底是怎么生活的，你的生活習慣，因為我們提供的住宅和房子最終業主關心的是他的生活，我們消費者的研究，不要光研究怎么讓他買你的房子，怎么研究他的生活是根本。這家博洛尼做櫥柜的，研究得很好，比如不同家庭鍋具數量也各不相同，對於不同戶型產品廚房空間的設置，我們有了更多的思考，你用了鍋層不一樣，放在哪里，廚房的收納怎么設計，看到這個我是比較觸動的，這個作為房地產企業應該要考慮的。我們對於消費者缺乏什么，我們只是憑自己的理解就設計出了我們的房子，讓消費者來買，我規定房子應該這個樣子，你來住，我想我們這么多行業里，像房地產行業這么霸權的還是比較少見的。整個行業了來看，對於消費者的研究，對於消費者的理解是遠遠不夠。房地產轉型升級的出路在哪里，我想這張表給了我們很多的啟發。?
????我們看到做的這個研究，窗戶不好擦，就做360度旋轉的窗戶，太陽能窗戶，裝有透明的太陽能電池板，窗戶的側下角和地段設有插座的設計，還有百葉窗蝶變晾衣架等等，我們要考慮不同的業主有不同的需求，我們要梳理市面上新出現的，比如白領公寓、青年社區、創業社區等等，不同的業主需求是不一樣的，我們需要針對去做改變，還有雙鑰匙房分配。我相信這些東西對於很多的業主都是有一定的吸引力。我們90后喜歡什么樣的房子，很多人說，90后不需要買房，事實上隨著年齡的增長，閱歷的加深，財富的積累，選擇購房群體的比例也會加大，新一代年輕人渴望交流，需要認同，從而建立歸屬感。我們只要給他們更加人性化的產品，他們就會選擇的。?
????今天給大家分享的內容，對於房地產轉型升級的思考，我們也希望今後能夠在這些微觀的層面，從產品的層面，我們未來對這個行業有什么更好的想法，跟大家做一些分享，謝謝大家。