谷底徘徊時間未定！樊綱：中國房市或已觸底 城市化為下階段發展潛力所在

一年一度的博鰲房地產論壇上週五 (16 日) 在海南順利落幕，中國經濟體制改革研究會副會長、國家高端智庫中國深圳綜合開發研究院院長樊綱說，中國房地產市場已經到了或接近谷底，谷底後還有低谷徘徊階段，但現在該暴的雷都暴了，大家都知道問題在什麼地方，政策也進行一定的調整。

樊綱還指出，房市下一階段發展潛力在於城市化，農民在遷移到大城市後，將帶動工業、消費、教育等各行業的發展。從當前房市現狀來看，到了該認真推進城市化進程的時候，同時也期待各地能有加速推動城市化進程的文件出來。

之所以出現出現這種情況，主要因為資本市場不夠發達、大量財富都集中到房市且市場內都是商品房等因素，但一個危機、一個波動不是一兩個月、一兩年就過去的，過去 40 年累積的問題大概需要一段時間進行修補。

拿中國目前跟日本 1991 年泡沫破裂以後 30 年以後的低迷對比，日本當年房地產泡沫破滅後，市場分析是不是到底部了，還要經過多少年，一開始也說的都是過幾年就好了，結果低谷徘徊二、三十年。

但跟日本對比有很多謬誤，1991 年日本城市化比接近 80%，是一個成熟的現代化、工業化、城市化國家的水準，中國現在是 65%，去年公佈的是 66.4%，距離完成城市化還很遠，有人會提到日本那時候的老化問題，但它是在城市化基本完成之後出現，中國則還在城市化進程當中。

而城市化一個重要需求就是「遷移性需求」，是一個疊加的需求，所有農民都有宅基地，都有房子，而且還是大房子，他不住了，或者是一年只回去住幾天，然後他進城，需要在城裡面有住房，這是遷移性需求。

若當年日本是在城市化進程基本完成之後，人口已經 80% 進了城，在城市化遷移需求基本消失之際人口在下降，對市場的壓力就更大，中國雖被說是未富先老，但城市化進程還在進行當中人口開始下降。這個相互之間的關係，對中國經濟的發展、未來的現代化進程仍然是一個積極的因素。

若城市化加快，中國經濟的結構會出現一些良性的調整，包括消費，包括對住房的需求。從 60% 多到 80% 的城市化擁有龐大的潛力。

但城市化也將面對城市化產生的各種問題，面對加快城市化所可能帶來的新問題，一個重要的方法就是發展城市群。

面對大城市的城市病，可靠城市群的發展，在一個區域裡面通過便捷交通聯繫起來的大中小城市區域，實現大中小城市的互補，使得這個區域可以吸收更多的人口，可以有更多的人口進入城市化的生活方式，帶動進一步的消費、帶動進一步的發展。