新世界盈利退派息大減,遭大行狠劈目標股價急插,地產股暫勿沾手

　　《經濟通通訊社3日專訊》新世界發展(00017)上周五(9月29日)收市後公布業績,截至今年6月底止全年純利按年跌28%,末期息大減80%至0.3元,雖然集團指可動用資金逾939億元,在可預見將來沒有供股或配股計劃,但績後卻遭多間大行大削目標價,指其業績及派息均遜預期,其中里昂更只看10.96元。另外,差估署近日公布8月樓價指數按月再跌1.4%,除連跌4個月外,跌勢有加劇趨勢。新世界今日最多插逾7%,其他地產股亦持續尋底。在息口高企而港府未見為樓市「減辣」下,地產股估值雖便宜也暫不宜沾手。

*新世界全年少賺28%末期息減80%,核心盈利增21%*

　　新世界截至2023年6月30日止全年純利9.01億元,按年跌27.9%,每股基本盈利0.39元,派發末期息0.3元,按年減少80%,連同中期息0.46元,全年共派

0.76元,減少63%。另集團擬派發有條件特別股息每股1.59元,條件為須待出售事項完成後方可作實。全年核心盈利110.11億元,按年增長21%。期內收入952.14億元,按年升39.6%,當中物業發展分部收入增57.2%至273.08億元,物業投資分部收入升3.6%至49.96億元,建築分部收入升26.4%至325.48億元。

　　期內,集團於香港的應佔物業合同銷售為約88.59億元。於今年6月30日,香港未入帳之應佔物業合約銷售收入當中,46.35億元及72.19億元將分別於2024及2025財年入帳。內地整體物業的總合同銷售額為151.3億元人民幣完成年度目標,以大灣區為首的南部地區及長三角地區為首的東部地區貢獻最大,超過94%。於今年6月30日,中國內地未入帳之物業合同銷售總收入約為128.9億元,其中105.7億元將於2024財年入帳,23.2億元將於2025財年入帳。

　　*新世界:可動用資金逾939億元,無供股或配股計劃*

　　新世界又公布,於今年6月30日,集團可動用資金合共約939.6億元,包括現金及銀行結餘約545.2億元及可動用的銀行貸款約394.5億元,在可預見的將來並沒有供股或配股計劃,亦沒有向股東集資的需要。另外,新世界行政總裁鄭志剛表示,未來1至2年資本開支將大幅減少,集團最壞情況已過。而現時樓市用家主導,對息口較為敏感,但留意到市區新盤為買家提供優惠及銷情良好,反映市場承接力,集團將於明年3月後分階段推出6個市區新盤,2024年全年涉逾3000伙。

　　對於每股末期息按年跌80%,全年派息亦跌63%,新世界首席財務總監劉富強指,減少派息屬一次性措施,當未來大環境好轉時會回穩,亦對未來派息水平看好。每年由新創建(00659)收取利息涉及14億元,而出售公司交易完成後,新世界可獲一次性收益218億元,相當於約16年股息,其中40億元擬派特別息予股東。

*里昂:派息遠遜市場預期,降目標價至10.96元*

　　里昂發表報告指,新世界2023財年全年業績中,股息遠低於市場預期。剔除完成新創建出售可能產生的一次性特別股息,目前股息率僅為5%,為所有香港房地產開發商中最低。相信

之後新世界資產負債表將得到加強,但不可避免會看到對未來盈利和股息的一些負面影響,目標價從29.9元下調63.3%至10.96元,評級從「買入」降至「沽售」。

　　富瑞指,新世界於截至6月底止下半財年核心利潤按年跌47%,遜於該行預期;毛利大致符合預期,但被較高的銷售及市場開支,以及聯營公司收入較差所抵銷。淨負債比率受匯兌因素影響,按半年上升1.8個百分點至48.7%。另外,削減末期息後的水平更是低於市場及該行預期,相信股價會因此有負面反應。下調公司2024至25財年每股派息預測至0.85元,相較現時股價為約6%股息率,並下調目標價20%,由15元降至12元,評級「持有」。

*瑞銀:業績遜預期,淨負債比率或進一步上升*

　　瑞銀表示,新世界全年業績遜預期,考慮到集團削減每股派息、淨負債比率增加及所持的閒置現金減少,預期其股價反應將趨負面,而任何資本化率擴張和人民幣貶值都可能進一步推高淨

負債比率。撇除投資物業公平值變動以及匯率損失後,新世界全年純利按年跌25%至9.34億元,低於該行預測約72%;若再撇除新創建的應佔溢利12.34億元,新世界全年錄虧損約3億元。年內公司實現合約銷售額260億元,低於原定300億元的目標。集團仍有約150億元資本支出、約100億元的利息支出和約60億元的稅務支出於2024財年支付,如果合約銷售和非核心資產處理依然疲弱,預期其現金流可能會持續緊張,予「中性」評級,目標價20.4元。

　　花旗指,新世界主要物業銷售集中啟德及黃竹坑,基於對本港樓價看淡展望,預期銷售速度較慢及盈利率欠佳。公司更多集中內地住宅亦拖累估值,且在利率更長時間高企展望下,負債率仍非常高。公司出售新創建套現220億元為正確舉動,但相信不能滿足離岸市場資金需求,基於本港物業銷售料將疲弱,以及持續高企的離岸債券本金與利息支付,相信公司需要更進取的去槓桿計劃,目標價由20.2元降至15.4元,維持「中性」評級。

　　高盛亦指,新世界上財年盈利及派息均遜於預期。為反映盈利因素,該行下調集團2024財年每股盈利預測67%。而派息方面並未反映特別息因素,該行分別將2024、25財年每股派息預測削減64%、40%。

*差估署8月樓價指數按月跌1.4%,中原:下月或跌凸今年升幅*

　　差估署上周公布8月份樓價指數報339.2點,按月跌1.4%,跌幅擴大,並創7個月新低,指數連跌4個月,累跌4.2%,今年首8個月指數升幅收窄至1.3%。另中原城市領

先指數CCL上周五報158.12點,按周跌0.46%,指數創35周新低,重返今年1月初時水平。CCL連跌7周共4.41%;近24周累跌6.1%;2023年整體樓價升幅收窄至0.86%,升幅快將被完全蒸發。

　　中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,9月份樓市受多項不利消息充斥,如內房爆雷,虛擬貨幣風暴,股市低迷等。9月份一手成交僅錄250餘伙,相信全月不足400伙,將創9個月新低,二手成交亦大減約50%。現時市場一手貨尾逾兩萬伙,為市場帶來沉重壓力,於美國是否繼續加息的陰霾下,加上市場憧憬10月尾公布的施政報告會否為樓市減辣,觀望氣氛極濃。於成交量如此低迷下,樓價正面對如冰河時期的冷峰,下月的樓價指數或會跌凸今年僅餘的1.3%升幅,若欠缺利好消息或救市措施,恐怕全年樓價將會錄得跌幅。

*花旗料本港樓價跌勢本季加速明年續跌,籲減持地產股*

　　按揭證券公司早前宣布,為1000萬元或以下的合資格樓花物業提供最高九成按揭保險。

　　花旗又指,房價下跌趨勢可能會在今年第四季加速,但預計不會對住房需求產生顯著影響,隨著金管局將香港銀行的LTV提高至70%,這會增加各銀行抵押貸款的風險溢價。市場低估了香港按揭貸款利率的上行風險,即使聯邦基金利率見頂,按揭貸款利率也可能進一步上升。

*黃瑋傑:地產股股價走勢欠佳,暫不宜沾手*

　　地產股今日普遍下挫,新世界半日跌6.56%報14.24元,新地跌2.98%報81.3元,恒地跌4.99%報19.62元,長實跌3.27%報39.9元,信置(00083)跌1.7%報6.68元,嘉里建設(00683)跌1.8%報13.08元,恒隆地產(00101)跌2.99%報10.4元,九龍倉置業(01997)跌2.15%報29.6元。

撰文:經濟通市場組、採訪組　整理:李崇偉