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房價持續上漲 營建股後市可期

鉅亨研報 2023-10-02 14:39

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房價持續上漲 營建股後市可期 (圖:shutterstock)

年輕人買不起房子為十大民怨之首,隨著 2024 年總統大選逼近,各個候選人紛紛對居住正義發表看法。回顧過去十年,執政黨與在野黨紛紛提出許多房價政策,一開始立意良善,都是希望人民可以過上更好的生活。無奈大環境不配合,最後的結果,就是房價節節攀升。

實價登錄於 2012 年開始施行,目的是讓資訊透明,買賣雙方有合理的依據可以參考。無奈房價具有凱因斯所謂的「僵固性」,易漲難跌。基於民眾不想賠售的心理因素,往往參考附近區域的最高成交價格,將售價提高給買方殺價。因此,房子轉手越多次,房價就被越墊越高。

房地合一稅於 2016 年開始施行,短期交易稅負加重,持有 2 年內轉讓,稅率高達 45%,目的是為了防止短線炒作。但賣方會將稅負轉嫁給買方,稅率提高導致房價又再上漲。

平均地權條例新制於 2023 年 7 月 1 日上路,目的是為了防止短線炒作,禁止預售屋轉讓。但施行以後,只有建商可以銷售預售屋,投資客無法釋出手中物件,籌碼更加穩定。在市場供給減少的情況下,導致不動產價格持續上升。

最後是青年首購方案,已於 2023 年 8 月 1 日開始施行,目的是為了降低年輕人買房門檻,實現住者有其屋的理想。青年首購方案,貸款利率只要 1.775%,寬限期達 5 年,貸款年限長達 40 年。方案上路後,原本想買房子卻買不起的年經人,開始進場買房。然而,部分父母名下已經有房子但是小孩名下沒有房子的人,紛紛利用小孩的名字買房。不論是自住的年輕人,還是投資的包租公,都導致不動產市場需求增加,房價再次上漲。

啟發投顧證券分析師丁彥鈞表示,目前台灣的銀行定存利率低於 2%,而通貨膨脹率高於 2%,把錢存在銀行錢只會越來越薄。由於投資股市賠錢的人多,投資房市賠錢的人少,不動產相對容易上手。擁有資金的投資人,選擇購買房子當作保值的工具,是房價居高不下的主因。

啟發投顧證券分析師丁彥鈞表示,台灣出口外銷連 12 黑,此時投資股票,可以著重內需概念股。春江水暖鴨先知,代銷公司海悅 (2348-TW) 和愛山林 (2540-TW) 營收成長,代表預售屋銷售力道並沒有放緩,依然強勁。依據會計準則,代銷公司在銷售預售屋的當下認列營收,等到建案完工,就換建設公司認列營收。如果代銷公司近期營運表現良好,就意謂著營建股後市可期。

其中冠德 (2520-TW) 在三重的「心天匯」建案,EPS 在 7 元左右,將於 2024 年第 1 季交屋。此外,「冠德信義」建案 F 棟是大坪數的豪宅案,現在 1 分為 2,變成小坪數,瞄準單身貴族。由於結構體變更,現在在申請使用執照,有機會於 2024 年貢獻獲利。再加上其他建案,冠德 (2520-TW)2024 年的 EPS 在 10 元以上。

此外,勤美 (1532-TW) 的「勤美之森」建案,由於土地取得時間較早,毛利率將近 50%,總銷 EPS 在 8 元左右。加上金屬成型部門,勤美 (1532-TW)2024 年的 EPS 在 10 元以上。

最後,新美齊 (2442-TW) 的「画世代」建案,剛好適用新北市候友宜市長的「快審專案」,都更一下子就完成了,建案的 EPS 超過 8 元,目前已售出 98%,將於 2025 年完工貢獻獲利。

啟發投顧證券分析師丁彥鈞表示,營建股不容易大漲大跌,股價波動較小,相對穩定。選擇預售屋銷售良好的建設公司,於建案尚未完工時提前布局,為相對穩健的投資策略。

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文章來源: 丁彥鈞分析師 - 啟發投顧

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