中國停供房貸的爛尾樓業主激增 反應背後資金監管弊端

中國停供房貸的爛尾樓業主激增 反應背後資金監管弊端(圖:AFP)
中國停供房貸的爛尾樓業主激增 反應背後資金監管弊端(圖:AFP)

拒絕繼續還貸的中國「爛尾樓」業主正在迅速增加,這在加劇房地產危機的同時,也引發了對風險將蔓延到整體金融體系的擔憂。

研究機構克而瑞稱,截至周三,房貸停供潮已「抵達」逾 50 個城市的至少 100 個樓盤。根據 Shujin Chen 等 Jefferies Financial Group 的分析師,周二和周一的相應樓盤數量還僅分別為 58 和 28 個。

大陸媒體報導稱,在這些樓盤中,有的是已經延期交付多年、實打實的爛尾樓,有的則是還沒到交付時間,但因房企資金緊張、至今難以復工的停工盤。其中,很多斷供專案,主要發生在已經違約的房企專案上,包括恒大、新力、世茂等企業。

總體來看,如果更多樓盤陷入停工和爛尾狀態,從而引發業主大範圍停供,對房地產的影響將是極為負面的。一位房地產從業人員說,「眼看著市場剛剛有了一點起色,大規模爛尾帶來的斷供潮可能會再度挫傷脆弱的市場信心。」

業內人士透露,當前導致停工的主要問題在於專案銷售資金被挪用,後續施工資金跟不上,供應商拿不到款項,只能以磨洋工的心態來對待項目施工,致使一些項目儘管復工,但進展緩慢。

預售資金監管難題

早在去年底,許多地產行業人士,便關注到了房地產行業愈發普遍的停工問題。據克而瑞報告稱,截至 2021 年年底,在其 24 個重點監測城市中,尚未交付的問題專案總建面高達 2468 萬平方米,其中鄭州、長沙、重慶和武漢等城市專案交付風險較大。

從法律層面說,貿然停貸不是好事,如果與開發商的購房合同還未解除,業主徵信可能會受到影響,還可能被起訴到法院,甚至被法院強制執行。

之所以冒著信用受損的風險提出停貸,實則是很多業主發現專案資金被挪用、銀行違規發放按揭貸款等現象,敢於向銀行提出挑戰。

房價下跌讓問題惡化

分析師們認為,房價下跌可能是停供的另一推動因素。Jefferies 分析師 Chen 表示,投資者擔心房貸停供潮擴散到純粹對房價下跌不滿的買家身上,以及房地產銷售受到的影響。

花旗集團分析師在周三的報告中表示,周邊樓盤 2022 年的售價比過去三年裡的購買價平均低了 15%。中國 5 月房價已連續第九個月下跌,6 月數據將於周五發布。

席捲了中國房地產商的危機現已發展到了一個新階段:包括按銷售額計的中國最大房企碧桂園在內,一度被認為財務較穩健的公司也未能倖免於最新一輪債券拋售。

背後折射出長期問題

IPG 中國區首席經濟學家柏文喜發文表示,抱團停貸這一事件本身,是購房者對長期以來內地房地產行業利益與責任嚴重失衡格局的反思和覺悟之下的必然反應,背後所折射的是長期以來行政監管的責任虛置和銀行商業監管的失效,以及開發商高槓桿高周轉模式的問題。

要避免爛尾樓問題的再次發生,柏文喜認為,一方面在房地產供求關係已經根本改變的情況下應該立即取消預售制度,讓開發商放棄高周轉模式,實現現房和精裝修房銷售,另一方面還應嚴查行政監管失職和商業監管失責的事實,嚴肅追究相關責任和予以罰款,將對銀行和行政監管失責的罰款、國家賠償等交給完全自主自治的業主委員會監管並用於爛尾樓建設。


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