逐“綠”京城 沖破霧霾 北京辦公樓市場白皮書

和訊房產訊息 2015年4月8日，北京（樓盤）– 北京空氣質量在過去的一段時間已成為國內外輿論高度關注的話題。2015年初，世界領先的商業地產服務與投資公司世邦魏理仕（cbre）就此話題面向北京主要辦公租戶進行了一次在線調查，同時，結合對辦公樓業主和行業專家的訪談，於近日發布《逐“綠”京城，沖破霧霾—北京辦公樓市場》白皮書。該報告針對空氣質量問題對北京房地產行業、租戶和業主的市場行為所帶來的影響、北京辦公樓市場未來的機遇與挑戰等問題進行了深入的分析。

世邦魏理仕研究部北方區副董事孫祖天認為：盡管北京的空氣污染備受關注，但對於很多企業來說，北京仍然是設立華北區域總部，乃至全國總部的不二之選。企業的主要憂慮在於空氣質量對員工健康產生的影響，及外籍高層員工在京工作意愿下降。近兩年雖然辦公樓市場成交活躍度受到抑制，但和空氣質量的影響關聯甚小。

空氣質量問題已成為租戶對北京辦公樓市場的第二大顧慮

本次問卷調查中，66%的受訪租戶認為空氣質量問題已成為在北京辦公室選址上的重要不利因素，該比例僅次於租金成本上升。而在空氣質量問題的眾多影響中，68%的受訪租戶認為空氣污染是“員工得病頻率增加而造成工作效率下降”的重要誘因，此外60%的受訪租戶認為空氣污染使得“公司難以吸引外籍高層員工調至北京”，其中有29%受訪租戶甚至認為空氣污染對此有“嚴重影響。”

空氣質量難以影響北京作為全國重點辦公樓市場的吸引力

近兩年北京辦公樓市場活躍度和凈吸納面積明顯下降且持續低位徘徊，時間上的巧合引起辦公樓市場參與者的猜想：空氣質量問題是否已經影響到北京作為全國主要辦公樓市場的吸引力？根據世邦魏理仕此次問卷調查結果以及對北京辦公樓市場關鍵指標長期持續的調研和分析，我們認為市場潛在需求依然旺盛，而空氣質量問題與過去兩年凈吸納量的下降並不存在直接的關係。

事實上，目前北京市場活躍度受到了可租空間緊缺和市場租金高位運行的抑制。2014年第四季度北京的空置率為4.4%，延續2011年以來的低位，在世邦魏理仕監測的國內17個重點辦公樓市場中處於最低水平。由於近兩年新增供應的匱乏，市場存量難以滿足潛在的租戶需求。緊張的供應直接導致了北京辦公樓租金節節攀升。

根據世邦魏理仕最新的全球租金成本排名，北京金融街(000402,股吧)和cbd商圈分別排名全球第三和第四；而其他商圈平均租金也從2012年底起一直穩站歷史最高水平（圖表2）。因此，“租金成本上升”已然是受訪租戶在北京設立辦公室的最大顧慮。高昂的租金使大部分租戶在經濟預期不明朗、租金預算緊張的情況下不得不采取保守的租賃規則。與空氣質量問題相比，這些因素對於北京辦公樓市場活躍度的影響更加明顯。

隨著2015年北京辦公樓市場新增供應量的逐步回升，市場交易的活躍度和凈吸納量都有望顯著提升。市場競爭壓力上升可能給業主租金定價帶來壓力，長期受抑制的新增辦公空間需求將得到釋放。

“綠色辦公” 有助於提升現有租戶的滿意度和忠誠度

隨著員工對個人健康和工作環境的日益關注，辦公樓的室內空氣質量日漸成為租戶選擇具體辦公地點的一個重要考量因素。“綠色辦公” 有助於提升現有租戶的滿意度和忠誠度。本次調查中，對目前所在辦公樓在“室內環境和空氣質量”表示滿意/非常滿意的比例只有37%，而14%選擇不滿意/非常不滿意，在所有選項中的滿意度排名倒數第2。

世邦魏理仕北方區董事總經理黃蔚表示：“在目前北京辦公樓市場供應緊缺、租金高企的情況下，企業選址只能優先考慮租金和性價比、交通便利性、商圈知名度、物業服務等傳統指標。但隨著新增供應逐漸回升，在選擇性增加的情況下，我們預期“綠色辦公”有望成為差異化的賣點。”

以leed認證作為空氣凈化系統的硬體門檻，世邦魏理仕將北京核心商圈（cbd、燕莎和金融街）的甲級辦公樓分成兩類，對比空氣凈化系統對租金表現的影響。結果顯示，在辦公樓市場出現供過於求、空置率快速上升、業主競爭激烈的時期，leed認證辦公樓的租金表現要明顯優於非leed認證辦公樓。

“為了滿足租戶對室內空氣質量日益提高的要求，越來越多的辦公樓業主致力於改善室內空氣質量，目前比較有效的措施包括：在中央空調主系統或末端安裝pm2.5過濾系統；提高建筑的密閉性；采用精確靈敏的空氣質量監測儀器以及在室內裝修過程中采用高標準的材料和流程等手段。” 世邦魏理仕項目管理部資深董事熊蓉暉說。

展望未來，隨著北京市政府加大對空氣質量的治理，世邦魏理仕預計，第三產業將有望迎來春天，得到進一步發展；長遠來看，工廠區逐步向辦公區的轉型將有助於緩解目前北京辦公樓市場供不應求的情況，從而使供需關係趨於平衡；另外，京津冀區域的協同發展，預期將影響北京辦公樓市場的需求結構。