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美國房市歷史性大漲為何投資人該擔心？

馬博泰 2021-09-10 14:00

cover image of news article — 美國房市歷史性大漲為何投資人該擔心？(圖:shutterstock)

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走進 2021 年的第三季，美國房市似乎變得詭譎多變。單看表面數據，房地產仍延續第二季的氣勢，成屋銷售中間價繼 6 月創下史上新高後，維持在高檔 (見下圖)；衡量美國大都會區平均房價的「史坦普 - 凱斯席勒全國房價指數」過去一年增加 18.6％，創 30 年新高。

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但故事背後還有故事。摩根士丹利房地產分析師指出，美國房地產供需正面臨失衡，「房屋短缺導致我們現正逐步走向房地產溢價。」 (資料來源：https://finance.yahoo.com/news/housing-market-needs-15-million-more-homes-on-sale-to-get-back-to-normal-morgan-stanley-211442251.html)

為何？專家預估，通貨膨脹是主因之一。通膨推升建築原物料、土地、人力成本，7 月獲准但尚未開工的建案年增 44.3%。此外可能因素還有過去房地產泡沫的教訓，與 COVID-19 變種病毒對於經濟復甦的打擊，都強化建商的遲疑態度。 (資料來源：https://www.forbes.com/sites/greatspeculations/2021/08/27/the-us-housing-market-is-cooling-but-housing-stocks-are-still-worth-considering/?sh=6da88e9f1ea5)

美國房市最大風險：房貸寬限計畫

然而美國房市最需要注意的風險，可能是房貸寬限計畫（mortgage forbearance plan）。

之所以會有房貸寬限計畫，是因為新冠疫情衝擊多數人生計，因此美國政府讓借款人有權向貸款機構申請最長 180 天的「房貸寬限計畫」，截止可再延期 180 天。全美抵押貸款銀行家協會（MBA）預估，截至目前為止參與人數高達 170 萬人。（資料來源：mba.org/2021-press-releases/august/share-of-mortgage-loans-in-forbearance-slightly-decreases-to-340-percent）

但問題在於，今年 9 月 30 日計畫就要終止，且拜登政府也表明無意延長。可以想見，這 170 萬的「寬限族」無法承受負擔，很有可能會選擇賣房。先不談貸款違約引發的後續效應，考量到目前成屋庫存約在 132 萬之譜（見下圖），萬一這 170 萬相當部分重新流入，對於房市供需又是一場巨浪。

美國成屋庫存截至今年 7 月維持在 132 萬的水準，相比去年同期仍下降 12%

但就像投資市場一句名言：牛市能賺錢、熊市能賺錢，只有豬會被宰（Bulls make money, bears make money, but pigs get slaughtered），不論眼前美國房地產熱潮能延續多久，只要清楚可能風險，自然有受益標的。

房價水漲船高，哪些題材能受益？

例如 Reits ETF，就是這波房市熱潮下最大的受益者。

所謂 Reits ETF，就是以 ETF 的方式投資 Reits，也就是不動產投資信託，包含實體房地產、商用和住宅。證券化的不動產，就像是成為不動產的股東，而以 ETF 的方式，則是同時分散持有一組 REITs 標的。以 Vanguard 房地產 ETF （VNQ）為例，就是追蹤 MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index 指數。由於租金往往隨通膨提高，因此被視為有抗通膨的效果。

但不動產的收益，例如辦公室租金，往往與經濟景氣息息相關。目前 COVID-19 變種掀起新一波疫情，再次蓋住隧道盡頭的曙光，是否再次重啟在家工作或遠端工作，或是餐飲業對於空間的需求，都可能增加 Reits ETF 的波動率。

圖表 1 VNQ今年至今的績效超過S&P 500將近10個百分點 — 圖表 1 VNQ 今年至今的績效超過 S&P 500 將近 10 個百分點

另外，投資人不妨往更上游走。COVID-19 疫情一旦因為變種病毒惡化，很可能重新刺激在家工作的需求，連帶的整理家中工作空間，或是到鄉間購置新屋的需求也會延續。例如美國一間超過百年的油漆公司宣偉（SHW），今年至今已經上漲超過 23%。另外地板製造商龍頭 Mohawk Industries （MHK），也不遑多讓，今年至今漲幅來到 36.35%。（見下圖）

然而就像前段提過的，裝潢整修有關產業獲利能力與物價、原料價格有高度連動性，也不像租金能夠隨著通膨調整。一旦經濟局勢失控，或是發生地緣政治風險震盪，這些都是投資人不可輕忽的風險。