殖利率升商業房產CLO成熱錢擁簇對象 潛在違約風險漸增

殖利率升商業房產CLO成熱錢擁簇對象 潛在違約風險漸增(圖:AFP)
殖利率升商業房產CLO成熱錢擁簇對象 潛在違約風險漸增(圖:AFP)

經濟復甦的樂觀展望、債券殖利率上揚情形下,投資人開始由轉往報酬更高的高風險房產衍生性商品,令人想起金融海嘯前的景象。華爾街還發現,這些商品比以往風險更高,違約率已正在攀升,連結酒店、零售業的商品尤為嚴重。

以曾經引發 2008 年金融海嘯衍生性金融產品之一的擔保貸款憑證 (CLO) 為例 ,去年受到新冠肺炎疫情爆發影響,發行量暴跌 50% 以上,隨著疫情逐漸穩定,今年來發行規模卻暴增。

據彭博的數據顯示,截至周四 CLO 銷售額已達 90 億美元,是 2019 年同期的兩倍,2019 年全年 CLO 銷售額為 190 億美元,為金融海嘯過後最高規模。以目前成長速度推算,CLO 銷售額今年可能再創新高。

商業地產 CLO 歷年銷售規模 (圖: Bloomberg)
商業地產 CLO 歷年銷售規模 (圖: Bloomberg)

今年債券殖利率節節攀升,市場正追求更高的報酬,對浮動利率、短期票據需求,以及不良商業房產的興趣增加,使 CLO 市場大幅成長,成了華爾街爭相搶進的市場。

黑石集團 (Blackstone) 本周將販售價值 10 億美元的商業地產 (CRE) CLO。其他如 TPG Capital、Ready Capital 與 Benefit Street Partners 等公司已於 3 月份先行進入市場。

不過,今年的不良商業地產 CLO 相關的商業地產抵押貸款擔保證券 (CMBS) 與過去有所不同,商品連結的房地產正處於翻新、過渡狀態。這些資產可能是空無一人的商辦,或正在翻新、等待新租戶的商場,使 CLO 報酬上看高個位數。

Cantor Fitzgerald 分析師 Darrell Wheeler 表示,CRE CLO 的發行量超出所有人預期,導致最近的利差增加,但是,CLO 中一些舊商品的抵押品正出現拖欠貸款的狀況,這些商品零售、酒店業曝險多達 2 成以上。

Wheeler 表示,尤其是 2018、2019 年的 CLO,其中資產抵押品拖欠貸款比例可能很大,雖然超過半數抵押品能進行再融資,然而有問題的債務仍在市場上流通。

據研調 Trepp LLC 數據,今年 1 月 CRE CLO 違約率攀升至 2.63%,高於去年同期的 0.11%。酒店、零售業的違約率最高,分別是 10.74% 和 6.62%。

早在疫情爆發前,這些產品抵押品債務的品質已經惡化,原因是產業競爭加劇、新進經理人經驗不足等因素所致。

CRE CLO 經理人通常會持有大量部位,因此通常有強烈動機避免商品違約。但是,儘管 CRE CLO 經理竭盡全力購買、調整商品中貸款品質,卻只能救急,難以解決潛在貸款違約問題。

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