朱海斌：個人住房貸款政策放松 房地產市場調整將繼續

和訊銀行訊息 3月30日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會與住房和城鄉建設部聯合發布了關於放松個人住房貸款政策的通知。根據這項通知，個人第二套住房的最低首付款比例調整為不低於40%（以前為不低於60%）。同時，使用住房公積金委派貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%（以前為20%-30%）；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的購房者，再次申請住房公積金委派貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%（之前為60%）。同時，財政部也宣布，在二手房市場，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅（之前對於免征營業稅的持有年限要求為五年）。

對此，摩根大通中國首席經濟學家朱海斌發表最新觀點稱，昨日宣布的放松個人住房抵押貸款的政策與摩根大通此前的預期一致。在這項聯合通知里，有關部門說明這項政策調整旨在支援居民改善性住房需求，並進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支援作用。更廣泛的意義是，這與在3月早些時候全國人民代表大會上公布的政府工作報告中“支援居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”的政策目標一致。

他認為，從宏觀經濟角度而言，住房市場的調整依然將是2015年拖累內需增長的主要原因之一。在今年的前兩個月，住房銷售面積同比下降了17.8%；同時，住房銷售額同比下降了16.7%。 此外，1-2月總開工面積同比下降19.8%。在令人失望的1-2月經濟活動數據之后，今天通知的出臺一項是穩定整體經濟的措施。預計未來進一步的貨幣政策措施包括今年4月一次50基點的降準，以及今年第二季度一次25基點的降息。這些貨幣政策措施也將放松房地產市場的融資環境。同時，值得關注的是在政府工作報告中還建議“保障房建設可以把一些現有存量房轉為公租房和安置房”，這也可能是幫助解決市場不斷增加的庫存的另一種方法。

他預計，總體來看房地產市場調整將會繼續，但今年的調整速度將會較為緩和。特別是，在住房政策寬鬆將可能幫助緩解房價向下調整趨勢的同時，預計房地產投資增速（對整體經濟活動有更直接影響）將可能會進一步從2014年的10.5% 下滑到2015年的6%。房地產投資增速的下滑將繼續拖累經濟增速（但相對2014年，其影響程度較小）。同時，住房開發活動的調整將會繼續對土地出讓金收入產生影響，給地方政府的融資能力帶來壓力。