疫情危機下 這些REITS類型後市看俏

電子商務對倉儲與物流中心帶來龐大的新需求。(圖:AFP)
電子商務對倉儲與物流中心帶來龐大的新需求。(圖:AFP)

新冠肺炎疫情危機來襲,使得房地產類股面臨嚴峻考驗。不過,法人認為,有危機自然也有契機,這場疫情對於房地產業並非全然是壞消息,它也意外地加速部分房地產業的成長速度,尤其受到在家上班、線上消費等需求激增,行動通信基地台、數據中心、物流倉儲中心等相關 REITS,後市看俏。

為了防堵新冠肺炎疫情擴散,全球多國採取封城措施及居家令,除了食品零售的店家外,購物商場、飯店、旅遊、娛樂場所等地,上演空城計,就連辦公大樓也顯得冷冷清清。路博邁投信指出,此波疫情下,銀髮住宅與專業療養機構等醫療院所受到的衝擊更是嚴重,同時,也因非必要的手術項目大幅縮減,影響了醫院與醫療辦公大樓的獲利。

故此,在當前危機環境下,房地產股票基準指標-FTSE NAREIT All Equity REITs Index 的跌幅比大盤更加嚴重,且復甦的速度也更加緩慢。自從 2 月 21 日的高點開始走跌至今,房地產股票基準指標表現落後標準普爾 500 指數的幅度約 13%。

然而,房地產類股不盡然只有傳出壞消息而已。路博邁房地產投資團隊資深經理人 Steve Shigekawa 認為,低利環境常有益於不動產投資信託 (REITS) 的表現,且新冠肺炎疫情可能會讓低利環境長期延續下去,進而支持資產價值,並讓房地產業主以更有利的條件進行再融資,並吸引追求收益的投資人。更重要的是,這場疫情危機意外地將大幅加快房地產業部分長期成長主題的發展速度。

疫情發燒 加速 5G 浪潮

早在新冠肺炎疫情爆發之前,路博邁便已發現千禧世代正在改變人類的生活、工作、與消費習慣,也因此,當疫情於 3 月份衝擊金融市場之際,路博邁房地產股票投資組合早已做好充分準備,加強佈局千禧世代帶來的改變。

路博邁房地產投資團隊經理人 Brian Jones 指出,網路拉近人與人之間的距離,改變大家的生活方式,人們對於行動裝置的依賴程度越來越高,不僅作為資訊與休閒娛樂的來源,同時物聯網技術將實現徹底連網的家庭、工廠、與供應鏈。然而,要邁向萬物聯網的時代,必須佈建 5G 通訊基礎設施,屆時所需的「小型基地台」密度也將比現在要高出許多。

5G 對於行動通信基地台的大量需求已開始浮現,並讓這類型的不動產投資信託規模持續成長。Brian Jones 表示,新冠肺炎疫情讓每個人更加依賴行動裝置。人們可以在手機上安裝追蹤接觸史的 app,藉此追蹤並抑制疫情的散播。

居家上班成為常態 數據中心需求激增

現在,越來越多的辦公空間與會議從實體轉移到網路世界,路博邁房地產投資團隊經理人 Anton Kwang 表示,人們的工作習慣將隨之改變,大量的資料得搬到「雲端平台」上儲存。然而,這些名為「雲端」的平台還是得腳踏實地棲身在一座又一座、外表看似倉庫般的數據中心。儘管傳統的商辦需求終將回溫,但是許多人預期新冠肺炎疫情將使得居家上班成為常態,並進一步加快數據中心產業的成長腳步。

Anton Kwang 指出,20 年前,電信與數據相關的房地產在基準指標-FTSE NAREIT All Equity REITs Index-的佔比幾近於零,如今比重已超過 30%。

線上消費火紅 物流倉儲商機可期

不僅工作模式改變,消費習慣也有所變化,路博邁房地產投資團隊資深經理人 Steve Shigekawa 指出,線上購物算不上是新趨勢,但是禁足令讓更多的消費者開始使用線上購物,且購買的產品種類也擴增。在疫情剛爆發的前幾週,生鮮雜貨的需求量大增,讓線上零售業者一時難以招架,且先前許多沒想過拓展線上業務的零售業者,現在也紛紛發展線上通路。即便未來禁足令解封,這波線上消費的趨勢也不會徹底消失。

許多人認為電子商務只會對零售業房地產帶來威脅,Steve Shigekawa 表示,普通的購物商場確實飽受電子商務的威脅,但這也對倉庫與最後一里路的物流中心帶來龐大的新需求,同時也刺激優級購物商場的轉型。根據統計,電子商務所需的實體空間最多可達實體零售業者的三倍。

高品質房地產類股 值得入手

路博邁房地產股票投資組合向來偏好高品質的企業。面對禁足令的考驗,堅實的資產負債表或許是最有力的一道防線,同時也是決定企業能否避免裁員,並善盡社會責任的關鍵。

路博邁房地產投資團隊經理人 Gillian Tiltman 認為,具備此類特性的上市房地產股票不僅潛藏投資機會,且現在的評價更加低廉。此外,疫情過後的世界會變得如何,目前仍充滿未知數。舉例來說,經過此次疫情的洗禮後,過去常見的開放式、大家比鄰而坐的辦公空間可能會退燒,取而代之的是維持社交距離、甚至是發現在家工作的優點。此外,醫療院所或許也會重新思考設計藍圖。

在過去幾週,科技與電子商務等房地產也各自展現韌性,且韌性就來自眼前加速開展且強力的長期成長主題。Gillian Tiltman 表示,能夠在眼前維持良好表現的房地產企業,或許就是未來的產業贏家。