〈房市前瞻〉北市商辦供給持續緊縮 商仲業者預期租金漲勢延續3年

北市商辦供給持續緊縮,商仲業者預期租金漲勢維持3年。(鉅亨網記者張欽發攝)
北市商辦供給持續緊縮,商仲業者預期租金漲勢維持3年。(鉅亨網記者張欽發攝)

根據最新統計,第 4 季台北市商辦總量體維持 161.67 萬坪,累積去化坪數近 155 萬坪,空置面積僅剩 6.68 萬坪,空置率約 4.13%。不過,高力國際資深執行董事楊慧明指出,實際空置坪數其實僅約 4.94 萬坪,真實空置率約 3.07%,此外,在供給持續緊縮下,預期此波租金漲勢應可延續 3 年。

商仲業者調查顯示,目前空置面積僅剩 6.68 萬坪,其中有高達 1.7 萬坪是正在等待都更或改建的無效供給,實際空置坪數其實僅約 4.94 萬坪,真實空置率約 3.07%,已創歷史新低。而信義區空置率也再創新低,只剩 2.58%。

回顧去年第 4 季頂級商辦的空置率仍高達兩位數、約 11.5%,但到今年第 4 季僅 3.2%,短短一年間相當於減少 8.3%,幅度相當驚人,為台北市商辦租賃最主要的動力來源。

楊慧明指出,除 AB 辦空置率維持 7.44% 外,其他級別空置率則均不到 4%。至於各級別商辦租金表現,頂辦租金仍強勢上漲,每月每坪租金單價約 3217 元,相較 B 辦約 1586 元,兩者之間價差已逾 1 倍。如以商圈區分,信義區仍為最受矚目商圈,成交也最為熱絡,每月每坪租金約 2405 元,高出其它商圈租金幅度約 17-35%。

進一步觀察近 10 年商辦租金走勢,已從 2010 年每月每坪約 1758 元,上漲至 2019 年租金單價約 1906 元。有別於過去 10 年,年租金漲幅約在 1% 正負範圍內變動,今年平均租金已較去年成長約 2.05%;高力國際預期這一波租金漲勢應可再延續 3 年。

今年以頂辦租金漲幅最為驚人,年漲幅 5.1%,商圈則是以信義區年漲幅 5.53% 為最高,若進一步統計今年北市市區商辦去化坪數,共超過 3 萬坪,不過,因 B 辦呈現負成長,釋出約 5216 坪,導致全年整體淨去化量為 2.49 萬坪。

延續去年趨勢,今年租賃交易活動最為熱絡的仍為信義區與頂級大樓,兩者年度淨去化量皆為 2.6 萬坪,相當於台北 101 大樓商辦面積的 41%。信義區空置率再創新低只剩 2.58%。

展望 2020 年,高力國際預期因可供應市場需求物件有限,市場需求仍強勁,明年淨去化量應可維持約 2.5-3 萬坪水準;而在新增供給尚未投入市場之前,楊慧明預期租金 3 年內仍持續看漲。


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