歐陽捷：樓市庫存過剩 房企土地儲備夠開發5年

新城控股集團有限公司高級副總裁 歐陽捷

    和訊房產訊息 3月26日，新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷現身2015年觀點年度論壇，就房地產未來的發展趨勢作了解析。其認為，房地產行業銷售的下滑是不可逆的，而開發商的數量已經遠遠高於市場容量。

歐陽捷提到，總理這次在兩會上講了9句話，反應了中央政府對房地產的糾結，第一句話就是“促進房地產市場長期平穩健康發展”。這就意味著房地產市場既不平穩，也不健康。

從數據面上，中國去年固定資產投資這幾條線在往下走，房地產拖累了固定資產投資，拖累了工業的固定資產投資，也拖累了第三產業固定資產投資。同時，行業的銷售在持續下滑，這種持續下滑在未來是不可逆轉的。

“而不健康就是我們的庫存，”歐陽捷指出，“首先是待售面積高企，但是比待售面積更嚴重的是施工面積高企。在建施工面積在去年年底已經超過70億平方米。”

同時，還有一個容易忽略的問題，就是房企的土地儲備面積，這個面積到底有多少，沒有人說得清楚。但是根據24家上市房企的報表，土地儲備面積超過6.59億平方米，如果按容積率2來算，就有12億平方米的建筑面積。”

據此，歐陽捷推算出，那么全國的房地產企業土地儲備一定會超過12億平方米，也就是說至少有24億平方米的建筑面積。“如果加上我們的待售面積、土地儲備等等，所有的土地加起來之后，我們認為政府未來3到5年不用再出讓一畝土地，可以保證市場的足夠供應，加起來總量超過50到60億平方米，這僅僅是住宅，還不包括商業。”

與此同時，造就樓市庫存高企的開發商，也出現了過剩。“事實上，全國需要8000家房地產開發企業就足夠，按照我們去年的銷售面積11億平方米，如果10萬平米一個小區、 1000戶人家計算，全國市場的容量是1.1萬家企業，再加上連鎖經營，8000家已經足以。”

然而，在經過2008年之后，房地產企業從7.5萬家持續增長到9.1萬家，2014年有多少，現在還不知道。“全國待售面積繼續增長，施工面積繼續增長，上市房企的土地儲備繼續增長，完全可以供應5年時間，”歐陽說到。