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《危老條例》加持,都更有救?老屋改建潮來了

※來源:遠見雜誌

文 / 林鳳琪、廖君雅

台灣已邁入高齡化社會,但你知道嗎?你居住的房子也可能面臨老化危機!

據統計,全台逾 50 年以上房屋高達 69.5 萬戶,屋齡 30 年以上的,今年已超過 410 萬戶,又以台北市占比最高,達 68%。但都更實施至今 20 年,卻愈來愈滯礙難行,遠遠追不上「房子變老、變危」的速度。

2017 年 5 月內政部推出《危老條例》,這條專為老舊危險住宅所設的「都更改建高速公路」,不僅取消最小基地面積限制、容積獎勵明確,且 75 天內得審核完成。但 10%的時程容積獎勵只到明年 5 月,隨著大限逼近,預期將湧現末班車申請熱潮。

《遠見》團隊走訪北市、新北,採訪多年來為都更所苦的住戶,傾聽他們的心聲;也見證奮戰多年、危老申請重建成功,等著迎接老屋翻新的屋主。而這股改建熱,又帶動哪些新商機?《遠見》有深入解析。

「為了這天,我們已經苦等十年了!」站在住了大半輩子的東來大廈前,年近 60 歲的康逸藍激動地說著。

7 月 8 日一早,新北市淡水捷運站,遊客湧入淡水老街,好不熱鬧;但對面街上,斑駁破敗的東來大廈前,警察與工務局值勤人員,卻圍起了黃色警戒線,嚴陣以待。同一街廓,恍若兩個世界。

清晨 6 點不到,工作人員逐戶敲門確認無人,緊接著,一片片綠色圍籬,將大樓層層隔離起來,標示出這裡是海砂屋危樓。路過遊客一臉驚訝,「這裡竟是海砂屋?天呀!我只要來淡水玩,都會到這裡吃早餐,幸好沒出事。」

海砂屋住戶苦戰多年 今年迎來改建曙光

其實,東來大廈早在 2012 年就被鑑定為海砂屋,2017 年,騎樓坍塌,小貨車陷落地下室,媒體上觸目驚心景象,令人驚恐。去年底,新北市長侯友宜上任後,三申五令地強調危樓拆建政策,今年 3 月更祭出鐵腕,限期東來住戶三個月內搬遷,並強制斷水斷電。

「大概知道這次政府玩真的,少數幾戶不願搬遷,這幾天都搬走了,」一位住戶低聲說。

住戶之一李太太,前一晚還來收拾東西,隔天一早,又繞著大廈前前後後走了好幾圈。她不捨的說,1988 年東來完工時,是淡水第一棟有電梯的大樓,「當年剛結婚,婆婆要我們趕緊買一戶,那時能住進東來,是淡水人的驕傲。」

沒想到,十多年前陸續傳出大樓外牆剝落,住戶天花板掉落情況。一開始她不以為意,直到六年前有一天,家裡天花板突然「碰」一聲砸下來,「嚇死人了,我們趕緊搬出去,房子也不敢租人。」

終於盼來改建曙光,李太太心中卻五味雜陳,「這裡很多回憶,既不捨,又期待能早點看到新房子蓋好。」一旁一直不發一語的住戶張奶奶突然說:「總不能厝放在那邊閒,人卻沒地方住吧!」

康逸藍夫妻倆則是一開始就力主改建,卻吃盡苦頭。剛開始跟建商談條件時,「我們還覺得,開玩笑,這裡是『淡水帝寶』耶,有捷運、風景好,最好一毛錢都不用出,還能一坪換回兩坪。」

「但現實就不可能呀,」康逸藍很快接受現實,還熱心地號召住戶,推動都更,沒想到一波三折,被抹黑、造謠,還有住戶搞破壞,快談成的改建破局,連建商也棄守。「算了,都過去了,現在只希望早點蓋好,不能把爛攤子留給下一代,」她說。

今年 3 月,東來大廈被新北市公告為「都市更新區域」後,都更處也派團隊進駐輔導勸說,6 月公聽會,同意都更住戶占比更高達 98%。

這天,東來被斷水斷電了,但外面陽光閃耀,自主更新會理事長柯媽媽與住戶們站在大廈前,笑得燦爛,他們終於盼來了「回家」的曙光。

光是雙北已列管造冊的海砂屋,就有近 6200 戶,還有更多未被發現的,猶如都市「未爆彈」,嚴重威脅居住安全。

場景轉到台北市黃金地段大安區臥龍街「全家福社區」,是台北市知名的海砂屋。現場宛如地震過後,掉落的水泥,將馬桶、浴缸砸的滿地碎片,「甚至有住戶不小心被砸到,」一位住戶形容。

2015 年,全家福就被台北市府判定為「海砂屋」,需拆除重建。然而社區裡的 80 戶居民整合不易,遲遲等不到希望。今年初,住戶趁台北市長柯文哲出席公開活動時「攔轎陳情」,終於盼到市府介入,加速舉辦聽證會與審議會,總算於 6 月通過都更重建案,預計 10 月拆遷。

雙北列管海砂屋 將近 6200 戶

據統計,像東來大廈與全家福社區這樣已被政府列管的危險海砂屋,光是新北市與台北市,目前有近 6200 戶。但台灣海砂屋多興建於 1980 年至 1990 年間,得等到鋼筋嚴重鏽蝕,天花板崩落,牆壁突起、龜裂,才會發現送驗。換言之,這些潛藏未爆彈,可能遠遠超過檯面上列管數字。

居安未爆彈 1〉已列管海砂屋 竟無法強制拆除

可怕的是,台灣結構技師公會理事長江世雄指出,現階段,竟無任何一條法令可以強制拆除這些「私人產權」海砂屋。去年台北市政府曾找土木、結構、建築師三大公會會勘,看能否強拆這些海砂屋,最後不了了之。

居安未爆彈 2〉20 年以上老屋 多不符合耐震規定

但台灣居住安全的問題,豈止海砂屋。全台灣超過 30 年以上、未達防震係數的老舊建築比例,近全台一半,更是令人擔心的居住安全問題。

根據內政部不動產資訊平台統計,台灣 30 年以上老屋,今年已超過 410 萬戶,占全台房屋比 47%。其中又以台北市老屋占比最高,達 68%。

主管都市更新的內政部次長花敬群指出,以台灣目前老屋增加速度估算,再過十年,恐怕 30 年以上老屋,將超過 600 萬戶,占台灣房屋總戶數 800 萬戶的 75%。

江世雄表示,台灣直到 1999 年九二一地震後,才嚴格要求耐震設計與施工規範。換言之,興建超過 20 年的建築,通常沒有五級以上耐震設計。

老屋改建發展協會理事長胡偉良指出,台灣不只超過 30 年的老屋多,超過 50 年的超老建築,也愈來愈多。這些老建築,混凝土恐將劣化,造成鋼筋鏽蝕、水泥崩落,嚴重影響房屋結構安全。

全台屋齡 50 年房子 高達 69.5 萬戶

根據內政部統計,台灣 50 年以上老屋,已高達 69 萬 5000 戶。根據台北市建商公會調查,領有使用執照的「50+」危老建築,又以台北市最嚴重,有近 2.5 萬棟,占比高達 21.6%。

也就是說,再過半年,台北市將有超過 3 萬棟、逾 10 萬戶,約 25 萬人,暴露在「危老」居住風險。

根據英國保險組織 Lloyd's 進行全球城市可能面對的地震、水患等災損風險調查,台北災損風險指數,高達 128.1 億美元(約台幣 3843 億元),排名全球第四,僅次於東京、紐約、馬尼拉。

這讓花敬群不得不大聲疾呼,危老改建,「沒時間再等了!」

台灣自從 1998 年《都市更新條例》實施以來,都更路走了 20 年,卻愈走愈滯礙難行,遠遠追不上「房子變老、變危」的速度!2016 年以前,台灣平均每年成功推動的都更,僅約 40 案。文林苑事件後,社會更普遍認為「都更已死」。

中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會祕書長于俊明開玩笑說,「照這種速度,大要 4000、5000 年才可能將台北市老屋改建完成。」

花敬群指出,台灣房子正加速「變老、變危」,而台灣又地震頻繁,「危老」改建、解決居住安全,不容再等。

《危老》擺脫都更牛步 審核快、獎勵明確

歸納都更的三大路障。一、基地面積至少得 1000 平方公尺(約 302 坪),戶數多,整合不易。二、容積獎勵不明確。三、都審過程冗長,一拖十餘年,曠日廢時。

為破解都更的三大難題,政大地政博士、之前長期在大學任教的花敬群,於 2016 年被拔擢為內政部次長後,就開始構思有無其他良策。

他分享了一個親身故事。「我還記得,在政大念書時,跟同學在外面租房子。有天我們上課回來,一打開房門,天花板竟掉了一大塊,就砸在同學平常久待的電腦桌椅上。當時還跟同學開玩笑說,幸好沒蹺課。我今年畢業第 30 年了,你們相信嗎,現在那棟房子還在!」

而當時都更已啟動修法,然近百條例,逐一增修曠日廢時。「為什麼不讓危險、老舊,又團結、合作的社區,能擺脫都更條例的糾葛,優先處理?」花敬群說,就是這樣想法,催生出《危老條例》。

「我們決定制定一個簡化新法案,讓這群人先走。」內政部在 2017 年 5 月推出《危老條例》,被視為台灣有史以來首次的「都更改建高速公路」。

《危老條例》不但取消最小基地面積限制,讓 20 坪也能蓋。還規定主管機關最遲 75 天得審核完成。而過去得由都審委員會開會決定的容積獎勵,《危老》也改以明確地條例給予。

例如,只要是海砂屋、震損屋改建,就有 10%容積獎勵。30 年以上無電梯,耐震評估未達一定標準的老屋,可拿 6%獎勵,最高可累計至 30%容積獎勵。

在《危老條例》推出的前三年內提出申請(至 2020 年 5 月截止),還能額外多出 10%容積時程獎勵。今年以來,因時程獎勵最後期限只剩不到一年,更催出「危老送件熱潮」,衍生出幾大現象。

熱潮 1〉每週近百場公辦、自辦說明會

首先,在老屋最多的雙北地區,近半年來,每週加起來約有近百場說明會。

例如 7 月 6 日,台北市大同區公辦說明會上,約 50、60 人出席,除了住戶,還有民代、地方人士,甚至連地政士成立的現代建經公司,也調動近 30 位經驗豐富的會員來支援。 

當天台北市建築師公會主委劉明滄先做一小時簡報後,住戶仍有各種疑難雜症,「我家兩旁都是道路用地,怎麼辦?容積會被吃掉嗎?」「怎麼算才知道建商出的錢合不合理?」也有住戶疑惑地問,「我的地是畸零地、很小一塊,怎麼做最好?可以賣多少?」面對疑問,劉明滄耐心地解釋。有地主表示,為了研究危老改建,他已參加過不少說明會。

熱潮 2〉雙北首長積極推動危老改建

全台 22 縣市中,新北市長侯友宜算是最積極推動危老改建的首長之一。去年底上任後他力推「都更三箭」,強勢將海砂屋斷水斷電,更進一步成立跨局處都更推動辦公室,「走出去」協助民眾。

截至 7 月 12 日,新北市已通過 56 件,全台 22 縣市最多。在 22 個行政區內,已辦理 211 場說明會,出席人數近 8900 人,以永和、中和及三重區最踴躍。

台北市是另一個積極推動危老改建的縣市。截至 7 月 18 日,已通過 50 件。最特別的是,台北市獨創「危老重建推動師」制度,並在全市廣設危老推動工作站。

2018 年 6 月,北市公告「危老重建推動師」制度,委託 14 家民間培訓機構開班,希望訓練一批專業人才,可在民眾、政府、建商間,居中協調整合。原本預定培訓 800 名額,但至今年 7 月中,已達 8902 位,是原訂目標的十倍,學員多以房屋仲介、地政士、律師和建築師等地產相關領域為主。 

「我們第一天就發 100 題題庫,只考 50 題,70 分就過關了,迄今還沒人補考,」培訓講師之一的中華不動產知識交流協會執行長林曉慧說,對大部分學員來說相當簡單。

至於台北市的危老工作站,也從初始 60 處目標,迄今已突破 103 站。「我們家巷口,最近多了兩家危老工作站籌備處,」一位家住台北市精華地區的市民敏感地觀察到。

市政府的規劃是,拿到推動師執照的人,就必須到工作站值班。駐點五天,就有 10 點積分,而且規定兩年內要集滿 30 點,才能更新證照。

台北市建築管理工程處副總工程司洪德豪說,「過去我常接到電話,都是民眾在報紙或網站上看到資訊,直接問我家可以幾坪換幾坪,要花多少錢,我都會問他,你們地主有多少比例同意了?」

他認為,重建推動師和工作站是很好的政策,可以借重民間人力,為居民提供法令諮詢,補齊知識落差。但現階段,不少工作站都缺人,仍需更多推動師投入。

為趕搭政策列車,「危老重建推動師」成為新興行業。

熱潮 3〉各行各業搶賺改建商機

為了推動危老改建,政府訂出的容積三年獎勵期,明年 5 月將到期。為了搶時限,也讓低迷已久的房市熱絡起來。

但危老改建地基較小,大建商不願投入,也讓中小型建商找到契機。像是佳彬建設,就與危老知名建築師沈健雄合組危老改建團隊,搶賺商機。

花敬群表示,危老改建若以一年 300 案推估,平均一案 20 戶,共 6000 戶,每一坪營造費用最低約 10 萬估算,以一戶約 40 坪計算,光營造商機就有 240 億,再加成建築、裝潢、家具等周邊效益,每年將可創造 1000 億產值。

不但建築師、小建商搶進,連房仲業者、地政士、資產管理、估價師、會計師、律師,也紛紛投入,甚至不少里長加入服務。

然而,熱鬧中總有害群之馬。坊間已出現各式各樣「變形」的危老投資說明會,例如以「10 萬元入股,搶賺危老都更財」攬客。《遠見》記者曾直擊某一場說明會,完全不談老屋改建,反而賣起資產管理公司股權,堪稱「掛羊頭賣狗肉」。

再者,危老改建熱潮在雙北增溫,但都市整體規劃,例如巷弄狹窄等問題,仍不能根本解決。

信義集團創辦人周俊吉直言,危老改建,小面積也能蓋,的確解決了急迫的「居住安全」問題,有其必要性。但都市建築基地碎片化,卻可能傷害都市規劃整體性,不利都市全面更新。

有「地政士教父」之稱的王進祥也提醒,危老推動師若只為了業績,匆忙促成案子,事前沒溝通清楚,極可能日後造成糾紛,重演「都更之死」。

顯然,讓危老建築可以先改建,只是權宜之計。如何讓都市更新、都更條例能務實修正與執行,仍是台灣得面對的課題。

 

來源:《遠見雜誌》 2019 年 8 月

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