甩開衰運開香檳 這10區房價默默漲上來！

【文 / 住展雜誌】

別人笑房價太瘋癲，房價笑他人看不穿！當外界還誤以為房價仍在跌，卻有不少區域房價悄悄上揚。

房市蛋黃區、蛋白區的主客角色易位了嗎？以房地產慣性而論，大台北蛋黃區房價最抗跌、最保值，每當房價上揚時，總是蛋黃區先拉開漲價序幕，接著蛋白區才會啟動跟漲行情。然而，近期房價表現卻讓人跌破眼鏡。

逆勢上漲區　蛋白區居多

據《住展》統計，大台北主要行政區近一年房價漲跌，發現漲幅前十大行政區中，大多為蛋白區，而不再是由菁華區領漲。完全顛覆過去大眾印象中「蛋黃漲完蛋白漲、蛋白跌重蛋黃輕」的規律。

《住展》統計自二○一七年十月至一八年十月，大台北主要行政區新成屋、預售屋房價漲幅前十名，依序為大同、南港、新店、淡水、萬華、中山、大安、泰山、土城、新莊等區。其中，台北市蛋白區有大同、南港、萬華，新北市蛋白區則有淡水、泰山、土城等區進榜，榜上蛋白區數量達六個。

大同、南港是近一年來大台北房價漲幅最大的區域。其中，大同區房價由前年十月的七十點二萬／坪，漲至七四點五萬；南港則由六四點五萬／坪漲至六八點九萬／坪，兩區漲幅都是六點一％。這兩個蛋白區，竟成為近一年大台北房價漲幅之冠。

先跌先解脫　南港死豬彈

大同區近年房價漲勢最顯著的地方，一是近火車站的區塊，二是鄰中山區的區塊。近年火車站周邊區域，新建案賣點是「西區門戶計畫」與「雙子星」開發案的遠景，賣價突破天際。此外，鄰近中山區的捷運民權西路、雙連站周邊區域，雖然門牌是大同區，卻賣起中山區價格，因此推升整體房價。

幾年前，南港是北市房價較早下跌的區域之一，南軟與中研院一帶是下修程度較劇烈的區塊。正所謂早死早超生，南港房價先跌也先止穩，當房價修正到滿足點後，買盤已進場接手。其次，去年來南港近信義區的區塊，有幾件高價都更案開賣，也是房價上揚的因素之一。

漲幅第三名的新店，因央北重劃區建案賣價開低走高，且大坪林房價微揚、五峰重劃區及周邊房價止跌，近一年新建案房價漲約五點八％，惟安坑地區房價相對較弱。

自住客搶進　淡水房價紅

淡水是新北市房價較早跌價的行政區，尤以淡海新市鎮跌幅最大，輕軌沿線甚至遍布單價一字頭建案。但也因房價跌得很有感，吸引許多大台北輕移民買盤，一字頭建案逐漸變少，房價支撐變強。隨著淡海人口大量入住、影城題材兌現，生活機能成型，近一年房價反彈約五點三％。

萬華近一年房價漲約四點八％，擠進第五名。然而，萬華市況相當特殊，地段較好的北萬華建案打讓利牌，成交量大增；地段稍遜的南萬華頻頻出現高價案，價位高到不可思議，但成交量極小。從這種市況來看，萬華房價漲得太虛，支撐力不足。

非典型修正　蛋黃區失溫

第六、第七名分別是中山、大安區，是少數進榜的菁華蛋黃區，漲幅分別為四點二％、二點八％。第八、九、十名的泰山、土城與新莊，近年幾乎都是靠當地的自住買盤過活，尤以土城房市氣勢最強，呈現成交量、成交價雙升的榮景。而新莊經歷一波大修正後，房價出現反彈跡象。

整體來看，近幾年房市出現「非典型修正」，而特徵的其中之一，就是既有的「蛋白區房價跌幅比蛋黃區大」的慣性消失。也許，這只是短暫的意外，可能過幾年之後，房市慣性又會恢復與往常一樣。台灣房市雖然淺牒，但俗話說得好：「世上唯一不變的就是變」，正是近幾年台灣房市變化最好的註解。

本文摘自 2019 年元月 10 日出刊之《住展雜誌》441 期房市話題單元，同期內容除本文外，並有「低利房貸成癮症」、「老屋重建該走哪條路？」、「投資 REITs 輕鬆當房東」、「高雄進入「小香港」時代」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

來源：《住展雜誌》 441 期

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