一條不歸路 地上權住宅活路在何方？

【文 / 住展雜誌】

大多數人以為，台灣人「有土斯有財」的觀念根深蒂固，所以難以接受地上權住宅。地上權住宅在台灣真的完全沒有活路可走？或是背後其實有更複雜的原因存在呢……

根據住展雜誌調查，近幾年來大台北共有十件地上權（含使用權）開發案，但多數地上權案都很歹命，十件裡有一件解約、五件變更用途，只剩四件仍繼續銷售。

原本，有兩件得標的業者公告解約，但只有「嘉新金華薈」成功與國產署解約。另新星興業標得的仁愛路二段案雖想解約，但被國產署駁回，於是捨棄原本住宅規劃，變更為商辦。

十件開發案　逾半先落跑

正所謂山不轉路轉，路不轉人轉，地上權住宅銷售碰壁後，跟進變更為商用不動產的例子越來越多。在十件地上權開發案中，就有一半改為商用。包括「志嘉水曜」，從住宅改為旅館、「吉美璞立」原為住宅，現改為出租式酒店公寓、「仁愛本真」亦變更為旅館、「將捷 SOLO」則是頭髮洗一半，毅然決然轉蓋月子中心出租。

目前地上權住宅就只剩下「昇陽寓見」、「派樂地」、「華固新天地」等三個活口，若加上地上權商辦「潤泰代官山」，頂多只有四個。雖然他們活下來了，但只有兩個建案賣得比較順利，另兩個銷售狀況比較辛苦。

多數地上權住宅案出師不利，業者多半解讀為國人接受度偏低，於是近期幾筆地上權招商案，得標者全放棄住宅市場，轉向規劃為商用不動產。

價格難接受　遠勝過產權

建商視為票房毒藥，避之惟恐不及，但地上權住宅是否真的如此不堪？民眾真不願意買單嗎？

據住展雜誌市調資料來觀察，地上權住宅在開賣的第一年內，單週來客組數大多在中上水準，人氣不會比較差，顯示相對低單價的地上權足以勾起民眾意願。但為何看屋人氣夠，成交狀況卻普遍表現不佳呢？

有人認為，關鍵在『地上權難貸款』、『利率偏高』、『國人接受度低』等三大因素，導致銷售冷冷清清。

可事實上，僅有利率偏高的理由足以成立，其他兩個都不是大問題。首先，地上權住宅在實務上並沒有難貸款的問題。若是使用權，建商通常會提供公司貸；若是地上權，往往會有配合專案貸款的銀行。

雖然地上權住宅銀貸成數比一般住宅低，但建商多會提供公司貸來填補房貸成數差額。除非購屋者本身信用條件差、還款能力不足，以致申貸無法通過，否則貸款不易這項疑慮應不存在。

再來，國人真的無法接受地上權住宅嗎？如果普遍不能接受，為何地上權建案來客量會在中上水準？這個問題的答案已不攻自破！最重要的核心問題，是『地上權住宅售價太貴，與民眾預期落差太大，才無法把人氣轉換成買氣』。

不可否認的，確實有部份民眾無法接受地上權住宅，尤以長者居多；這類民眾在資助孩子們買房子，就會勸阻孩子購買地上權建案。但對於一般自住購屋者、投資客而言，他們更在意的是『價格』，只要價格划算，即使沒土地所有權也敢買。

因此，地上權住宅如何定價，與建案能否順利去化緊密相關，成為一門業者必修的課程。

地上權熱銷　售價有定律

我們發現，民眾對於地上權住宅（設定五十年至七十年）售價的最大公約數，會隨著市場景氣而有所轉變。在多頭時期，售價『若是市價的八折以上，建案便會滯銷；若是市價七折到八折，銷售速度緩慢；若是市價六折到七折，銷售速度比較快，但仍難完銷；若是市價六折及以下，建案就會熱銷。』

以中正區羅斯福路二段為例，二○一四年主幹道上行情約一二○萬／坪，而該處地上權案想賣到一百萬／坪左右，僅約市價八四折，民眾多半不願買單。

又如羅斯福路六段的「華固新天地」為例，一四年主幹道上行情漲至八十萬／坪，該案成交價落在四十五萬／坪左右，僅約市價五五折，符合『六折以下就熱銷』的定律，當時曾掀起一股搶購熱潮。

若是房市空頭時期，民眾對地上權價格期值會再降低約○點五到一成。換言之，空頭時期若想熱銷，定價可能要壓到市價五折或以下。

然而，世事總是難料，萬事總有例外。若是在『買比租划算』、『出租投報率高』的情況下，上述熱銷定律就會被打破。

舉例來說，捷運松山站旁的「潤泰代官山」，售價僅約市價八折多，價位偏高，但卻賣得嚇嚇叫，關鍵就在於高坪效創造出的高 CP 值。

以該案設定二十五年、十二坪房型計算，總價四五八萬起，換算每個月成本約一萬五千元。由於該案為複層式格局，十二坪可以規劃為兩房，若以松山站周邊租金水準計算，兩房月租可達兩萬元以上。相比之下，買當然比租划算。

但如果該案十二坪只能作一房，則價值大減，恐怕這個價格就賣不動了。

好品牌無用論  大坪數必須死

有的建商以為，優質的品牌形象可以替地上權案加分，能夠拉抬售價，但這種想法可能是個誤解。

以消費心理學來說，願意購買地上權的民眾，比較不會有『傳房予子孫』、『住到老死』、『為保值、增值而買』的觀念，大多數不會想花高價去追逐品牌建商。再者，購買地上權的投資客，幾乎都以出租、炒短線為目的，更不會在意高品質與否。

也就是說，在地上權市場當中，品牌雖可以爭取客戶認同，但無法拉抬售價。價格，幾乎決定一切！

另一個必須注意的地方，是『作小不作大』，因為『作大就作死』。為什麼不能作大坪數？因為買得起北市大坪數新房子的人，通常是家底豐厚，資產大多會世代傳承，他們購買地上權房屋的機會不高。

其次，大坪數地上權房子，無法像小坪數一樣主打『買比租划算』的訴求，因為北市大坪數房屋租金投報率極低，年報酬率大多只約一％至一點五％。但如果買大坪數地上權住宅，購屋款加每年的房屋稅、地租金，所花成本可能比租房子貴逾一倍以上，明顯不划算。

權益不對等　市場難作大

整體來說，台灣地上權並非沒有市場，而是地上權建案售價偏高，以及買、賣雙方權益不對等，這才是民眾興趣缺缺的關鍵。

所謂權益不對等，是指建商透過契約簽訂，將房屋稅、地租金轉嫁給屋主，要求屋主自付。如果是使用權房子的屋主，說穿了就只是跟建商『租房子』而已，但卻要自己繳房屋稅跟地租金，等於一頭牛被扒兩層皮。如此不划算的機制，也難怪地上權、使用權市場作不起來了！

本文摘自 2018 年 12 月 5 日出刊之《住展雜誌》440 期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「建商押寶十大推案區」、「正確服用危老特效藥」、「防水做到位 遠離哭泣宅」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

來源：《住展雜誌》 440 期

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