【蔡志雄專欄】房東三大觸犯刑法行為,要小心

最近從網路溫度計網站上看到一則統計,什麼是房東最惹怒人的十大行為,其中高居排行第一名是擅自進出房間,第二名則是找各種理由出現,其餘惹怒房客的行為像不修繕、不讓房客報稅、亂扣押金等等,卻未名列前茅。從十大行為前兩名都跟居住空間有關,足見房客有多麼重視隱私了!沒錯,因為家是永遠的避風港,不管用買的,或是租的,回到家就是要享受完全屬於自己的感覺。

房東一定要尊重房客的居住空間及使用房屋的權利,稍一不慎,那可不只是上了排行榜,還有可能牴觸刑法,以下是房東最容易犯的三個錯誤:

一、進入房間:

經常聽到一種說法,碰到房客欠租,可以會同管區員警及里長,進入房間將房客物品搬空,這樣的處理方式其實是大有問題的。首先,管區員警及里長並沒有這樣的職權,租屋糾紛涉訟,依法只有法院可以處理。而且依據法律規定,並不是房客欠租,房東就可以主張終止租約,必須房客所欠租金以押金扣抵尚欠二個月以上,還要經房東先催告房客給付租金,逾期不付房東才有終止租約的權利。

房東雖然擁有房屋所有權,但是既然已經將房子出租給房客,房客就有使用居住的權利,所以房東未經房客同意,隨意進出房間,會觸犯刑法侵入住居罪。

二、斷水斷電:

有些房東為了逼迫房客住不下去,便主動斷水斷電,房客欠租只是民事糾紛,但是房東斷水斷電的行為,已經造成房客無法使用房屋,這樣會觸犯刑法強制罪。

當然,也有例外之情況,如果水電費依約由房客自行負擔,房東並無代繳之義務,因為房客欠繳水電費,被水公司、電力公司自行停水停電,跟房東無關,自然就無犯罪之可言。

三、強制換鎖:

房東擅自進入房客房間清空物品,為了避免房客再行進入,於是便將門鎖更換,此舉妨害房客行使租賃之權利,同樣會構成刑法上的強制罪。

實務上在基隆甚至還曾經發生過,房東與房客因為租約糾紛怒不可抑,房客還在房子裡面,房東居然從大門加裝扣環並裝上鎖頭,遭檢察官起訴刑度更重之剝奪他人行動自由罪,雖然經法院調查尚有其他地方得以攀越出入,僅判強制罪,但房東最終依然付出新台幣五十萬元之代價,與被害人達成和解,才換來輕判緩刑之結果。

知道這個案件每月租金多少元嗎?一萬二千元,五十萬等於是三年半的租金通通付諸流水了。要知道房客欠租那只是民事糾紛,但以上不管是侵入住居或是強制罪,通通都是刑事犯罪,房客被告民事跟房東被告刑事那一種比較可怕?無怪乎房東願意拿出高額的賠償來和解,當房東是養啞巴兒子來創造被動收入,牴觸刑法一不小心可是要吃牢飯,不可不慎啊!
 


包租公律師 | 蔡志雄

執業律師將近二十年,從法律領域跨足投資,出版法律、房市、股市等書籍,經常受媒體邀請探討時事。矢言做不一樣的法律人,致力推廣各行各業都必須具備投資能力,文章融合理財、投資、法律,擅長將嚴肅的內涵用輕鬆詼諧的方式表達。

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