上市兩年突圍而出，佳源國際是如何「做大做強」？

上半年內地推出新一輪樓市調控政策，令房地產市場受壓，在市況不明的大環境下，「內房新貴」佳源國際控股(02768-HK)交出了一份亮眼的中期成績表，主要經營指標均錄得明顯增長。股東應佔溢利按年大升89.01%至9.73億元(人民幣，下同)。收入41.3億元，按年升42%。毛利增加約35%至13.7億元，毛利率為33%。每股盈利39.7分，同比增加約48%，宣派中期股息每股10港仙。    

收入和盈利大幅上升的同時，集團財務狀況穩健，擁有強大的現金流支撐，銀行存款及現金約99.84億元，比2017年增加49%。淨借貸比率於2017年12月31日約125.6%，大幅下降至今年6月底約84.8%。

（佳源國際中期業績部分財務指標  來源：港交所）

超過20年物業開發經驗的佳源國際，大本營位於江蘇省，2016年3月來港上市，並將於今年9月10日正式納入恒生綜合大中型股指數成份股。短短兩年間，佳源國際的飆升速度令人驚訝，不僅各項經營數據飛速上升，業務版圖也不斷向外擴展，現時市值突破350億港元，可以說完美的實現了集團「做大做強」的戰略目標。

「做強」第一步：合約銷售增長強勁

佳源國際上半年採取積極的推盤策略，在二、三線城市的物業銷售額取得強勁增長。截至6月30日，佳源國際合約銷售面積約71.9萬平方米，同比增54%。合約銷售73.6億元，同比升90%。

（佳源國際中期業績合約銷售明細  來源：港交所）

新鮮出爐的7月份成績尤其亮眼，集團合約銷售金額約16.522億元，按年增長254%，合約銷售面積約13.69萬平方米。據統計，今年首7個月，佳源國際合約銷售面積約85.63萬平方米，合約銷售額按年增長107.6%，達到90.09億元。主席沈天晴在中期業績發佈會上透露，首7個月已完成全年合約銷售目標69%，預料下半年還會繼續保持增長勢頭，有信心全年一定可以超額完成目標。現時集團的土地儲備約有980萬平方米，足夠未來5年的開發需求。

回想起2016年，佳源國際全年的合約銷售額才46.5億元，2017已大幅增長123%至103.7億元，現在7個月已經超過90億元，這個以倍數飆升的速度是真正的「做強」！

在房地產市場，佳源國際實行高周轉策略「快速開發、快速銷售、快速回款」。一般來說，集團從拿地到開盤的週期少於6個月，速度快於同業。首7個月，來自揚州區域的銷售貢獻佔銷售總金額約59%。當地居民購房意願持續強勁，佳源國際採取積極的營銷策略，把握好推盤節奏，揚州多個樓盤創造出屢售屢罄的銷售佳績。

「做強」第二步：淨借貸比率大幅下降

上市之前，佳源國際一直存在債務高企的問題。2012至2015年，集團的淨借貸率分別高達183%、357%、304%、380.5%。不過從2016年上市以來，負債率得到很大改善。2016年佳源國際的淨借貸率為150.2%，2017年已下降至約125.6%，今年上半年再大幅下降至約84.8%。

上市兩年多以來，集團的融資管道不斷拓寬，包括銀行的借款、股權融資，以及通過發債融資。行政總裁卓曉楠表示，公司作為房地產開發商不可能不融資，但會把負債率降低在合適水準，希望未來也可維持在100%以內。去年佳源國際兩次進行配股集資，今年卻未見有相關動作，卓曉楠指，不排除今年在適當時候再配股集資，具體則視乎市場情況而定。  

「做大」第一步：加強併購拓展版圖

近年佳源國際已不能滿足於江蘇大本營發展，2016年首次進軍珠三角，取得深圳兩個優質項目。2017年，佳源國際成功進入澳門房地產市場，逐步增加在粵港澳大灣區的優質土地儲備。2018年上半年，集團加強兼併收購力度，通過項目併購、公開市場招拍掛與合作開發物業等方式，共取得12個項目，其中包括三個香港項目。

今年5月，佳源國際進軍香港房地產市場，斥資逾26億港元購入「鋪王」鄧成波旗下多項物業，包括屯門菁雋、新合里項目，葵涌成功中心項目，按佳源持股70.1:29.9出資比例成立合資企業——佳源陞域發展有限公司。佳源國際進軍香港的決心由來已久，主席沈天晴認為，集團在香港上市，應該要有香港的發展項目，和市民共享開發成果，讓香港市民體驗到集團在香港的樓盤。至於和「鋪王」合作，沈天晴表示，和本地知名公司合作能夠少走彎路，希望可以借住對方的成功經驗，令集團獲得更好的收益。他透露，公司主要計劃在香港開發項目，收購重點將以大灣區項目為主，包括舊改及活化項目。

除此之外，佳源國際今年新拓展區域還包括上海、江門、貴陽、烏魯木齊、柬埔寨等粵港澳大灣區及「一帶一路」沿線地區。至於未來的拓展版圖，卓曉楠表示，集團將繼續拓展粵港澳大灣區，在「一帶一路」、東亞地區有更多佈局，並沿著「一帶一路」沿線地區開拓海外市場。

「做大」第二步：實力注資擴寬業務

與那些銷售額動輒千億的大房企相比，佳源國際的規模現在看來確實不夠大，但是發展潛力卻不小。看看佳源國際的兄弟公司——浙江佳源房地產集團，自2013年以來連續6年躋身中國房地產開發企業50強，2018年位列50強之第38位。再往上看，佳源國際的母公司——佳源創盛控股集團，1995年在浙江嘉興成立以來，現已成為一家集房地產開發、電器零售、建築施工、醫療養老、商業管理、物業服務等產業為一體的控股集團型企業，集團實力不容小覷。

作為佳源集團旗下地產板塊的唯一上市平台，佳源國際的發展潛力巨大。目前佳源國際的第一大股東為明源集團投資有限公司。這幾間公司的創始人及實際控股人均為主席沈天晴，在房地產開發行業擁有超過20年經驗。

6月初，佳源國際向主席沈天晴購入上海資產，對此沈天晴表示，希望逐步注入其私人資產到上市公司，與股東分享他的投資成果。除房地產項目外，其後也會慢慢涉及物業管理及其他產業，令佳源國際的業務更多元化。

「做大做強」的未來：政策有利集團前景

兩年來，佳源國際「做大做強」的成績，也反映在股價表現上。上市以來，股價漲幅高達600%，從上市時股價2.48港元，翻了約三倍到2017年12月底股價7.26港元，今年以來再翻倍到如今股價約15港元，可以說如火箭般速度上升。

放眼未來，沈天晴表示，在中國宏觀經濟穩中向好的背景下，中央將繼續加大土地供應，以及執行房地產調控政策，預期房價將漸趨平穩，集團會把握發展機遇，繼續遵循「做大做強」的戰略目標。行政總裁卓曉楠也指出，中國城鎮化步伐仍將持續，二、三線重點城市的住房需求依然旺盛，政府政策令房價發展更健康穩定，有利於房地產長遠發展，對集團發展前景起到正面作用。

文：敖璐斯

編：賀秋霞

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