【蔡志雄專欄】房東未來將面臨新挑戰,做好準備了嗎?

台灣地狹人稠,尤其在人口大量集中的雙北市更是如此,畢竟台北是政治跟經濟中心,創造了許許多多的就業機會。正因為人口集中讓房價高漲,買房不易又造就強烈之租屋需求,於是,出現了一些奇特的亂象,報章媒體上不光有房東將陽台出租,甚至還有捷運附近出租二坪的房子居然連廁所都沒有,租屋市場上似乎只有租不掉的價格,沒有租不出去的房子,甚至可以說,再怎麼糟糕的房子也有人租!

既然租屋需求如此強烈,不諱言有許多房東將追求投報率作為唯一追求的目標,像過去最風行的便是頂樓加蓋的產品,房價取得成本較低,卻可以收到跟合法樓層差不多的租金,而且為了追求更高的投報率,創造更多的房間數,導致空間狹小衍生危險,雙北市都發生過頂樓火災導致房客傷亡事件,政府也因此增加查緝頂加出租違建之力道,一時之間,頂加從當紅炸子雞跌落雲端,變成燙手山芋,大量出現在待售物件裡。

租屋市場的轉變還不僅止於此,房東想要長久安穩收租,一定要密切注意二大變化:

一、社會住宅推出:

各縣市政府近年來陸續推動社會住宅,因為政府擁有豐沛資源,且不乏創意巧思之規劃,每每造成一屋難求,中籤率極低。以台北市健康公宅為例,推動公共住宅青年創新回饋計畫,徵求明確可行之企劃,有 33 戶優先入住名額,社區當中有人教手作,有人分享咖啡心得、共同煮食,不但有律師提供法律諮詢,還有藥師分享用藥安全,讓住宅不只是居住功能,還多了很多人情味。

雖然社會住宅目前佔全國住宅總量比例仍低,但現階段仍有許多案件正在推動,其中不乏鄰近捷運站,交通地點便利,且房間數均不低。雖然短期間內社會住宅難以遍地開花,但房東如果仍舊抱持傳統觀念,只是追求投報率卻忽略出租物件之品質,一旦周遭出現以政府強力資源為後盾之社會住宅,恐怕將面臨極大之衝擊。

二、大型房東出現:

今年六月二十七日租賃專法實施,此乃政府有意扶持發展台灣租賃住宅產業而訂立之法律,現階段租屋市場雖然仍以個人房東為主,但隨著法令推動與房客對於居住安全意識之提升,可以預期將來包租代管業者管理之租屋數量應該會逐年增加,一旦有了規模經濟降低經營成本,相對個人房東更有競爭優勢,又會促成個人房東加入,更進一步擴大規模,租屋市場顯然有往大型化發展之趨勢。

租賃專法特別規定包租代管業者必須以公司型態經營,既是公司就必須注重商譽,為了招牌勢必要審慎挑選,房東為了投報率卻犧牲居住品質之物件,就如同一顆老鼠屎壞了一鍋粥,包租代管業者恐怕只能避而遠之了!

因此,在社會住宅陸續增加與未來租屋將往大型化趨勢發展下,爛房子也有人租的現象會慢慢消失,未來,高品質的租屋物件,才是房東長久安穩收租的好選擇啊!


包租公律師 | 蔡志雄

執業律師將近二十年,從法律領域跨足投資,出版法律、房市、股市等書籍,經常受媒體邀請探討時事。矢言做不一樣的法律人,致力推廣各行各業都必須具備投資能力,文章融合理財、投資、法律,擅長將嚴肅的內涵用輕鬆詼諧的方式表達。

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