有錢人口味變了 北市豪宅排名大洗牌

【文 / 住展雜誌】

這一波房市修正已逾三年，當，下修浪潮襲來，豪宅市場也不禁倒地。由於價格修正幅度不同，以及新豪宅勢力興起，北市各豪宅區塊出現大洗牌，大哥恐怕不再是大哥……

在台北市，信義計畫區、『天上的媽媽』天母地區，是大家傳統印象中、最貴的豪宅區。但實際上，北市持續有新的豪宅區塊崛起，價格頗有挑戰一哥的氣勢，而舊豪宅區因建案讓利衝擊，成交價反而變得弱勢。到底近期豪宅區塊價格表現如何、排名有什麼變化？且看以下分析。

天母地區 房市太封閉 一線變二線　

北市傳統豪宅區塊中，天母是比較特別的一個，因區域內有不少外國大使館、駐台辦事處，還有日僑與美國學校，外國人士多，洋溢著濃濃的異國風情。

天母曾是北市一線豪宅區，但與其他豪宅區塊最大的不同點，在於天母屬於『封閉型房市』，約有八到九成的購屋者是天母在地人，外地人比例極少、僅占一到二成，而外地客又多與天母有地緣性關係，例如工作、原生地在天母等等。

由於天母房市封閉化程度愈來愈嚴重，無法像其他豪宅區一樣，廣為吸納各路客源，因此房市反轉時期降幅更為劇烈。現區域成交價最高者為「華固天鑄」，預售時成交單價約落在一四○萬至二○七萬，但因建商調價讓利，近期成交最低價降至一二三萬，降幅逾一成。若按此推算，則頂樓單價應該只剩一八○萬至一九○萬之間，失守二百萬大關。

「華固天鑄」降價幅度還算小的，天母其他頂級豪宅降幅更為劇烈，如「國泰天母」、「國揚天母」、「天母一莊」等社區，成交單價已落至一百萬至一二○萬之間。屋齡相對較久的「天墅」，單價更已跌破百萬。

與高峰時期相比，天母多數豪宅跌幅約十五％至二十％左右，現最高行情價不僅摸不著二百萬，多數豪宅成交單價甚至不到一二○萬。倘若不計「華固天鑄」，那麼天母已從一線豪宅區淪為二線。

敦化南北路 林蔭大道 供給稀少

敦化南、北路是北市最知名的林蔭大道之一，在多頭高峰時，敦化南路指標豪宅「元大栢悅」最高成交價達二七八萬，敦化北路豪宅「琢賦」最高單價為二二○萬。慶城街、興安街口的「文華苑」，最高單價則接近二一○萬。

惟房市反轉後，周邊豪宅社區最高成交價多失守二百萬／坪，唯一的特例是「華固名鑄」，最高成交單價達二一○至二二○萬，驚險守住一線豪宅的地位。

信義計畫區 大哥變老四 讓利等轉機

在多數人的印象中，信義計畫區是全台豪宅一哥。確實，在多頭時期，信義區頂級豪宅成交單價可達二五○萬至二九○萬，豪宅一哥並非浪得虛名。

但近二年來，信義計畫區內銷售中的豪宅紛紛加入讓利路線，如「琢白」、「文心信義」等成交單價多介於二百萬至二二○萬之間，與多頭時間降價逾二成以上。「皇翔御琚」則因堅持價格不讓利，所以成交較難。

信義計畫區豪宅價格降幅較大的關鍵，主要是供給量龐大，線上銷售（含潛銷）、和將公開的豪宅案多達六個，總案量逼近一千五百億，個案彼此間的競爭十分激烈，客源遭稀釋的狀況也較明顯。因此，當買家占據議價優勢，房價降幅就較大。

雖然價格降了，但均價還是站穩二百萬／坪之上；其次，七月有「冠德信義」、年底有「陶朱隱園」將陸續銷售，未來不排除有挑戰三百萬／坪的可能，一線豪宅區的地位仍未動搖。只不過，以最高成交價而言，現在的確輸給大直重劃區、大安森林公園與植物園等區塊，屈居第四。

植物園周邊 高低差很大 外卡變種子

植物園周邊豪宅區，原本連豪宅的『種子』球員都稱不上，只屬於『外卡』隊伍，因為這一帶豪宅成交最高價過不了一五○萬／坪。

直到「松濤苑」出現後，成交價從地球飛上外太空，頂樓單價暴衝到二六○萬。雖然外界認為頂樓戶是尹衍樑自己買下，價格參考性不高，但隨後售出的幾戶，成交單價落在二六○萬至二七○萬，價格比頂樓戶還高；若以樓層價差來看，近期成交價是不跌反漲！

「松濤苑」將植物園推上北市第三貴豪宅區塊，但若扣除該案，其他豪宅案如「皇翔紫鼎」，近期成交單價僅有九十萬至一一○萬之間，落差非常懸殊。

所以，植物園豪宅從外卡升到老三的地位，可以說是全靠「松濤苑」，其他建案很難複製。

大直重劃區 新富人聚落 有漲也有跌

大直重劃區雖是知名豪宅區，許多達官顯要都住在這裡，多個豪宅社區成交價超過二百萬／坪，躋身為北市一線豪宅區。

在一五年前，「代官山」創下二三二點七萬／坪新天價，其他豪宅社區高單價約落在一八○萬至二一○萬之間。但一五年以後，「代官山」最高單價為二一○萬，其他豪宅單價約落到一四○萬至二○九萬之間，降幅約一到二成不等。

比較例外的是「首泰月河」，價格不跌反漲，去年出現一八○萬／坪、創下該社區最高價紀錄。

另，「西華富邦」價格也很穩定，近期二十六樓面河戶成交單價約二一五至二一七萬、三十二樓面河戶成交單價約二五七萬，跟預售時的價格差距不大，幾乎沒有跌。依此推算，四十二樓頂樓戶成交單價應可達二九○萬，與多年前創下的歷史紀錄差不多。

受惠於「西華富邦」的加持，大直重劃區已擠進北市豪宅區塊前三強；如果扣除該案，其他豪宅最高價也有二百萬／坪的實力，列入一線豪宅區並不為過。

大安森林公園 媳婦熬成婆 小弟變大哥

雖然大安森林公園第一排，是大眾傳統印象中的豪宅區，但其實這一帶的成交價格連前五強都排不上。今年以前，唯一一筆成交價超過二百萬／坪的是「勤美璞真」，其他豪宅成交價只有『一字頭』。

不過，今年「勤美璞真」成交單價已跌破二百萬，每坪掉到一百八十幾萬，其他豪宅價格修正幅度從五％至十五％不等，成交價多位在一四○萬至一八○萬／坪。

如果以過去的成交價來說，大安森林公園第一排豪宅只能算小老弟，原因並不是大安森林公園地段不夠好，而是第一排豪宅案基地條件不夠優、土地面積小，所以蓋出來的房子多一棟挨著一棟，只有面公園戶別有廣闊視野，且社區規劃大多不夠高端。

但在「ONE PARK TAIPEI 元利信義聯勤」身上，上述缺點都不存在，再加上建案規劃已跳脫同區段豪宅等級，高樓層成交單價已達到二六○至二八○萬。按此價格推算，頂樓挑戰三百萬／坪應不成問題，可能成為最高價位的豪宅。

價格擴大 勢不可擋

從北市豪宅市況來看，豪宅新建案、舊社區價差擴大，是一個確立的趨勢。部份新豪宅因規劃特殊、跳脫市場區隔，即使創造天價仍有人買單；反觀一般豪宅受到房市修正拖累，而社區又沒什麼特殊賣點的話，價格免不了下挫的命運。

由於條件絕佳的新豪宅案陸續登場，舊豪宅社區則有感降價，預期今年豪宅買氣將比去年來得好。今年豪宅市場成交回溫，似乎值得期待！

本文摘自 2018 年 7 月 5 日出刊之《住展雜誌》435 期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「花小錢保住血汗錢 履約保證大揭密」、「買哪更好賺？商辦投資新未來」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

來源：《住展雜誌》 435 期

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