TMT及金融業租賃需求持續升溫

□文/高馨凌

最新萊坊《全球城市報告》 顯示，2015年上半年，上海的摩天寫字樓租金增幅為5.3%，僅次於倫敦和舊金山，排名第三，租金達到每天每平方米人民幣13.62元。萊坊預計，從2015-2018年年底，上海的租金增長率將上升值至6.1%。

而從目前來看，萊坊商業物業租戶代理部董事張延軍指出，鑒於今年上海市內部分項目延遲推出，預期的大量供應未能及時出現導致第三季度寫字樓整體租金同比上漲5.5%，其中，中央商務區租金漲幅較快，小陸家嘴區域同比漲幅更是達到11%。然而，未來將有大量新興商務區新增供應入市，寫字樓市場平均租金將會出現下跌的趨勢。

事實上，該趨勢僅為供應放量所導致的可能，從需求層面來，隨國內TMT（科技、傳媒和通訊行業）以及金融行業對辦公需求的逐步上升，上海寫字樓市場中長期的發展仍較為樂觀。

核心與新興商務區

空置率將呈兩極分化

據了解，2016到2018年間，上海約有400萬平方米的新增寫字樓面積推出，新增供應主要集中在新興商務區。其中黃浦江沿岸將會建設更多的甲級寫字樓。黃浦江沿岸諸如北外灘、徐匯濱江以及后世博等商務區在未來一年內都將有新建項目完工，這些區域內獨特的江景資源將受到租戶青睞。

從近期表現來看，隨新增供應的集中推出，第三季度上海甲級寫字樓市場空置率同比上漲2%至5.2%。由於未來新增供應集中在新興商務區，區域內的項目同質性較高，競爭壓力較大，預計未來新興商務區的空置率將會達到10%以上。而在中央商務區，由於其未來供應的稀缺性，區域內空置率將保持在5%以內。因此，張延軍預計中央商務區與新興商務區寫字樓空置率會呈現兩極分化的情況。

據悉，核心商務圈內備受期待的上海新地標——上海中心，其出租率已超60%，其中，最大租戶來自阿里巴巴旗下的螞蟻基金，目前69-81層處於租賃停滯階段。雖然非核心商圈存在一定租賃壓力，但戴德梁行表示，辦公郊區化是不少外資企業的主要趨勢，非核心商圈更便宜的租金以及更多的寫字樓選擇是許多國際性企業搬遷的主要原因。值得注意的是，由於近期一些國內買家強大的資金能力，我們預計2015年寫字樓投資市場將更加活躍。

三大需求來源

推動寫字樓升溫

對此，仲量聯行具體分析，目前辦公租賃市場需求的主要來自三大來源。首先，內資金融服務業公司在中央商務區及非中央商務區的租賃市場上都表現得更加積極。受正在推進當中的金融改革以及上海自由貿易區相關政策的鼓勵，從事包括商業銀行和保險等傳統金融業以及非傳統互聯網金融業的國內公司都積極地在上海新設立辦公室或是進一步擴展其辦公面積。

與此同時，跨國公司在非中央商務區表現出尤其強勁的租賃需求。從事零售以及傳媒業的跨國公司意識到中國中階級人口的壯大將提升國內消費潛力，於是積極地擴展其在華業務。許多這類公司也因此發現它們在上海需要更多的辦公面積，於是紛紛尋求大面積相連的辦公空間以整合擴張其辦公面積。非中央商務區市場上大量的新增供應正好滿足了這些跨國公司的需求。此外，一些諸如諮詢等從事專業服務業的跨國公司繼續看好其在中國市場的業務前景，進而對擴張辦公面積表現出強烈的興趣。

此外，部分公司在其自建或收購的物業中也有自用需求。一些公司，特別是國內金融機構，在非中央商務區內開發或者購買辦公物業，並在這些項目中預留了較大比例的面積作為自用。例如，OPPO照明近日就在虹橋商務區購置了兩棟物業以自用。此外，來自其他類別的租戶的需求也同樣為今年辦公樓市場的凈吸納量做出了貢獻，例如從事零售業及專業服務業的國內公司。