駿利亨德森評論: 全球房地產2018年展望 「品質」專注 尋覓電子商務中的贏家

鑑於各國開始縮減量化寬鬆，駿利亨德森環球房地產股票團隊更加專注發掘優質企業，並尋覓電子商務蓬勃成長時代的贏家。                                                                                

2017 年心得？

駿利環球房地產基金 (本基金某些股份類別之配息來源可能為本金) 共同基金經理人 Guy Barnard 表示,  2017 年全球多數資產類別歡慶豐收，其中房地產雖落後股市大盤，但表現符合年初預期。若談 2017 年心得，成長及動能重要性不言可喻：個股報酬率趨於兩極，有些企業搭上營收成長順風車，有些面臨結構性挑戰，導致成長減速，所以今年可成之處，是發掘某國家或產業中增長動力提升的市場、耐心等待持股增值，因為這些市場的股價的確一路上漲、不見回頭。

2018 年市場主題為何？對投資佈局影響？

展望 2018 年，預期環球商用地產報酬率將繼續減緩，但絕大多數市場仍可創造正報酬。至於影響市場的主要題材，其中一大挑戰就是各國央行貨幣政策將逐漸逆轉──由於利率和債券殖利率落入歷史低檔、推升地產市場的資本價值，房地產因此大賺，但貨幣政策轉向勢必為部分市場帶來阻礙，所以尋找營收能夠成長的區塊非常重要，並且應該避開所謂「債券替代股」。

2018 年主要風險與機會？

從結構面來看，有兩大由上而下趨勢將塑造市場未來樣貌，其中之一是人口結構，意味投資時必須加強篩選，尋找經濟動能良好、移居城市人口增加且薪資提高的都市和國家，這樣房東才有機會獲利。

第二個趨勢則是科技的影響──毫無疑問 2017 年電子商務成長使零售物業地主備感壓力，這個結構變革趨勢短期內不會消失，因此投資團隊積極發掘其中的贏家，加碼數據中心、物流倉庫，以及其他另類市場，如：基地台。

從由下而上觀點來看，現階段「品質」更為重要，這是指企業實體資產的優劣、經營團隊素質、或資產負債表品質。隨房地產景氣週期向前邁進，「品質」差異將大大影響未來三年股價，因此投資團隊非常重視品質，相信藉此將能為投資人創造最佳回報。

詞彙表

營收：營業額或總銷售額。

房地產景氣週期：第一階段為供需的自然週期，將決定空屋率及租金高低，第二階段則為金融週期，價格受資金流向影響。

債券替代股：性質類似債券的股票，例如：波動度低、收益率穩定高於債