熊下牛上　房市落底了沒？

【文 / 住展雜誌】

有人說今年下半年房市將落底，有人說還要盤跌好幾年；究竟近期房市有無落底跡象？明年房市展望是好是壞？而市況又會如何影響建商經營動態呢……

台灣房地產市場從二○一四年下半年開始，由賣方市場轉為買方市場，拉開房價盤整修正的序幕。

此後，「房市何時落底」、「房價還要跌多久」就成為大家討論最熱烈、也是爭辯最大的話題。

事實上，各界都在討論落底，但其實從新聞採訪片段資訊上來看，其實都未充份說明「落底的涵義」；即便房價真的落底，我們起碼要知道是「哪一種底」。

四種落底　不同表述

根據台灣房價歷史走勢、和目前各界的測預，落底方式大略有以下四個類型：

一、「Ｖ」型底。Ｖ型底是指房價下挫後，隔沒多久就快速反彈，例如○七年到○八年因金融海嘯導致房價走跌，但修正期僅約一年，房市就快速反彈向上；Ｖ型底的產生，通常是遇到政治、經濟或災害等重大事件，等到問題紓緩、沉寂之後，房市就立刻恢復活力。

二、「Ｗ」型底。Ｗ底是指房價修正之後出現大幅度反彈，但反彈未過前段高點、且隨後又走弱經過反覆修正，直到修正滿足點後才回到多頭爬升軌道。

在前總統李登輝繼任及勝選的初期，北市房價急拉創新高，爾後房價因兩岸對峙氣氛緊張而急跌；房市雖有短暫回升，但發生海峽導彈危機時又重挫，直到任期末期房市才穩定上揚並創新高，走勢就類似Ｗ型。

三、「Ｕ」型底。Ｕ型底又可區分為「一般Ｕ型」與「胖Ｕ型」，一般Ｕ型底指的是房價落底，但會在底部維持稍長的整理期後才會反彈；胖Ｕ型指的是底部修正時間更長，可能超過五、六年以上，房價走勢趨近於「ㄩ」型。

Ｕ型底發生時間是在前一波房市不景氣時，大約是民國八十年到九十年初期，當時除了北市房價呈現Ｗ型走勢外，其餘縣市房價大致呈現胖Ｕ型，例如高雄、桃園等地，經過大約十年的凍結時期，直到民國九十一年、最晚至九十二年 SARS 結束後房價才有顯著拉升。

四、「Ｌ」型底。Ｌ型底指的是房價從高點往下急摔，且經過長時間修正都沒有上升的跡象，陷入一段非常長時間的下跌期當中。

日本房價泡沫後呈現Ｌ型走勢，但台灣房價至目前並未發生過這個狀況，主張台灣房價將Ｌ型化的人，大多是認為台灣高房價環境與日本高度相似，所以判斷台灣未來房價會朝這個方向走。

據《住展》所統計的新建案房價資料來看，從一四年至目前為止，北市、乃至於北台灣房價都未出現大幅反彈，所以可以先排除Ｖ型底與Ｗ型底；剩下就剩Ｕ型與Ｌ型。

業界看房價　沒那麼悲觀

台北市不動產開發公會理事長陳春銅分析，台北市房價不會Ｌ型化，目前買氣已逐漸好轉；去年全台買賣移轉棟數約二四點五萬棟，應該是最低谷了，今年移轉棟數已明顯增加，顯示成交量已脫離最低點、不會再更差。

陳春銅強調，台北市土地供給量既少又貴，一旦有土地釋出標售，大家還是搶翻天。由於土地成本居高不下，並未出現大幅度崩跌，在這種情況之下建商的成本很難壓得更低，預估未來房價再跌空間有限。

曾研判房市會呈現「胖Ｕ型」走勢、並在一五年末精準預測成交量會在一六年觸底的長虹建設董事長李文造，他說：「所謂落底，價與量應該分開來看，二個不會都一樣；量的部份在一六年已經觸底，價格的話則要視未來景氣而定。」

創意家廣告總經理何志正則認為，過去與現在都一樣，「房市下去遲早會上來」，因為歷史總是反覆上演，市場信心早晚會回來，差別只在於要等多久而已。

據何志正預估，未來房價會慢慢好起來，但不是全面、一致性的拉抬，而是將出現「各走各的路」，每個行政區或重劃區價格走勢分歧。供給量多的區域，價格會跌得較深，回復元氣的時間較長；供給量少的地方，因剛性需求仍在，價格反彈較為強勁，銷售速度也會更快。

今明年房市　價格Ｍ型化　

誠然，目前市況確實呈現極大的落差，有的建案賣得呱呱叫、價格又很漂亮；有的建案賣了好幾年，銷售率卻沒什麼進展。為什麼市場如此兩極化？

陳春銅指出，豪宅市場受到高額的房屋稅、地價稅打壓，導致買方縮手觀望或藉此議價，確實較為艱辛。明年買氣會進一步好轉，或有豪宅個案能傳佳音，但整體想突圍上揚仍得再加把勁。

相較於豪宅市場，一般產品市況表現較好。陳春銅說，不管是大台北、或是桃竹地區的自住剛性需求仍強，除了千萬左右低總價的房型還是很搶手外，另四十、五十坪的房型買氣也不錯。因這類產品銷售狀況好，價格相對有支撐。

何志正直言：「現在房價就像一條黑鮪魚。同一條魚，肚肉跟赤身價格落差極大。」

他解釋，現在讓利案是市場寵兒，以低價優勢獲得買方青睞，銷售率相當搶眼。然而，同一區段內建築品質好、建商口碑佳與基地條件好的建案照樣能賣，且價格就是能賣得比較高。所謂青菜蘿蔔各有所好，客戶要不挑價格、要不就挑建商，造就市場上讓利案、高價案並存的奇景。

市況變變變　策略大轉彎

市況如此發展，導致建商、代銷經營策略均出現重大變化。李文造表示，未來北部推案將重新檢視市場脈動，並規劃合於買方胃口的產品。他說，「微利、精緻」，讓客戶有「值回票價」的感覺，會是快速銷售與順利交屋的關鍵。

以內湖豪宅案「長虹天璽」為例，預售時已幾乎賣光，但長虹並沒有貪圖快速入帳而匆忙交屋，反而提高營造成本，每坪營造成本增加近一倍，打造出首屈一指的豪宅案，許多客戶是開心的來交屋。

此外，李文造還透露，長虹近年持續評估進軍中、南部房市，目前高雄的部份還在評估當中，而台中則已經買好土地準備開發，最快明年可推出新案，預估對獲利會有不小的挹注。

何志正則坦言，「要順應市場，不要逆勢而為」。現在外部環境變數太多、變化太快，代銷必須不斷調整經營策略。過去市場大好時，代銷重銷售；現在是個案表現年代，代銷接案前要更細膩分析。

除了建商、代銷改變發展策略，連投資置產客的購屋行為也跟著市場改變。何志正分析，以往投資客以「賺價差」為目的，現在轉變為「賺租金」，主因是時下以租代買的民眾增加，租屋需求和租金都持續上揚，買房出租的投報率明顯上升。因此，穩定收租成為投資者的新方向。

戰勝市場　不能守舊

常言道：「世界唯一不變的就是變。」事實上，房地產也正是如此。當市場和外部環境急速變化，無論建商、代銷與購屋者的行為都必須跟著改變；如果未看清市場趨勢，又太過守舊、不願調整經營策略，那恐怕會失去先機和獲利的機會。

本文摘自 2017 年 11 月 5 日出刊之《住展雜誌》428 期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「桃園邁大步向前行」、「長期低利成定局 投資什麼好？」、「納管預售屋 未解實價登錄弊端」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 謝謝！

來源：《住展雜誌》 428 期

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