重劃區殺很大　新案帶頭降價 觸底也難反彈

【撰文／肯尼】

今年九二八檔期仍是破盤價掛帥，建商、代銷的「薄利多銷」策略衝出不少買氣，然而新建餘屋量一再升高下，業者預言價格廝殺將更為劇烈，重劃區的推案動態似乎也決定了未來房市走向。

九二八檔推案量較去年大增，不少房產業者與媒體解讀為房市回溫，不過房產大老顏炳立卻直言，看似成長是因先前基期過低，房市還未到谷底，別因為小反彈就以為買氣來了，「在冬天偶見陽光，不必太樂觀」，更表明業者讓利也將成為常態。

從推案趨勢來看也確實如此，包括甲山林、海悅等指標代銷業者都帶頭喊讓利，顯見目前房市仍處於殺價取量的階段。

指標業者破盤不間斷　

新案「薄利多銷」先賣先贏

去年甲山林機構代銷板橋江翠北側重劃區第一案「江翠 ONE」，用四字頭破盤價點燃新北蛋黃區讓利戰火，因戰略奏效，引起其他業者跟進，包括聯上開發的「聯上涵翠」和新潤建設的「新潤青峰」，都接續四字頭讓利主調。

甲山林董事長祝文宇接受媒體訪問時不諱言，「消費者就是要讓利價格，現在不是比誰能撐，而是誰能先跑先贏」，因此甲山林今年在江翠北側代銷的「江翠 Park」、「新外灘」，和位於土城暫緩發展區的「金城舞」，加碼祭出「市價打七折」、「比中古屋還便宜」的銷售策略，又成功吸引消費者目光。

另外，代銷龍頭海悅國際今年在基隆銷售「早安國揚」，挾著每坪 13.8 萬元起的低門檻，有感讓利，自八月正式進場後，每週來人組數都「爆桌」，二房產品更在不到一週時間被掃光；新聯陽實業的「文心奕奕」、「鳳凰花園」也因主打讓利，吸引大批看屋人潮。

餘屋賣壓難紓解　

恐引發更激烈價格廝殺

建商讓利背後最大原因，就是庫存壓力。根據營建署統計，去年全國有 86.3 萬戶低度使用住宅，其中屋齡五年內的新建待售餘屋有 7.4 萬戶，較前年大增 32.3％，又以北部存量占比最高、增幅最大，餘屋問題最嚴重。

目前建商最大的隱憂就在接近完工的交屋難關，戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，今年一至七月核發使照的總樓地板面積較去年同期縮減 18％，顯示建商的在建工程延宕情形嚴重，未來一年恐將有兩年份的新成屋量釋出，建商讓利的廝殺手段也可能越演越烈。

新舊屋價格「倒掛」　

消費者寧願加價買新屋

預售、新成屋破盤下殺，也造成新案與中古屋價差縮小，甚至有不少行政區出現新案比中古屋還便宜的「房價倒掛現象」。根據平面媒體報導，比較新案與屋齡六到十五年內中古住宅兩者價差，已有台北市北投、文山、新北市板橋、土城、樹林、桃園市桃園區、台中市北屯區、高雄市鼓山區等至少八個地區出現房價「新不如舊」的情形，又以新北市板橋區與台中市北屯區，新舊屋價差達每坪 9 萬多元最多。

業者分析，建商為求快速清庫存，價格反應較為立即，相較之下中古屋主對房價嗅覺較不靈敏，且多抱持「不賣就沒賠」想法；一旦新舊屋價格接近，不少買方寧願把購屋預算往上加一些，挑更好、更新的物件，若房價「倒掛現象」持續發展下去，將有不少中古屋面臨「有行無市」困境。

「房價定錨效應」發酵　

中古屋降價比例達二成

儘管有不少中古屋主持續守價，但重劃區破盤產生的「房價定錨效應」，實則已對中古市場造成不小衝擊，影響範圍也從重劃區同行政區內，逐步擴散到鄰近區域。永慶房產集團統計內部資料發現，今年九月網路住宅委售物件，降價比重達 2 成，台北市以萬華、北投占比最高，新北市以土城、新莊降價物件最多。

永慶房產集團業管部經理謝志傑分析，北投奇岩重劃區賣壓重，率先降價出清餘屋，影響區內中古屋房價；土城區自 2015 年開始，新案就陸續開出破盤價，而新莊重劃區量體本來就大，近期在板橋新案破盤搶市後，也受到不少影響。

業者也觀察到，許多房屋持有人，不論是建商或屋主，接下來面臨年關與錢關壓力，可能再掀一波降價潮，特別是投資客，都想先跑先贏，又以餘屋量大的重劃區最明顯。謝志傑表示，目前房價緩跌格局不變，房價仍沒有上漲空間，提醒有意售屋的屋主，對價格不要有錯誤期待，貼近買方需求方可加速成交。

來源：《好房網 House Fun》 2017 年 11 月

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