李迅雷：每過一年 離房地產熊市就近一年

近日，中泰證券首席經濟學家李迅雷在其微信公眾號上發表文章探討未來房價走勢。李迅雷認為，影響房價的因素很多，但許多所謂的預測結果在邏輯上都不堪一擊。他主要從人口、貨幣膨脹、居民收入結構、產業結構、外部因素、政策等六個變量分析房價。

從人口老齡化角度看，中國未來的房價肯定是不樂觀的，因為老齡化意味着房地產總需求長期回落，也就是說，每過一年，離房地產的熊市就會近一年。

2011年之前房價上漲主要是人口現象，2011年之後房價上漲主要是貨幣現象。貨幣膨脹是導致資產荒的主要原因，中國不僅房價整體水平高，其他資產價格也存在偏高問題。

由於居民可支配收入比低估，居民收入結構中的貧富差距可能比公開的數據更大。少數人擁有大量住房，使得一二線城市的社會房源更加緊張，這又導致住房供不應求，房價居高不下。

此外，產業結構變化致各地房價分化，外部因素對國內房價構成負面影響。還有數據表明，政策變化對房價短期的影響最明顯。