【蔡志雄專欄】破解隱藏在法拍屋的秘密

通常房價下跌會有兩個現象，一個是爛尾樓，一個是法拍屋增加。隨著這一波房價下跌，造成房市成交量萎縮，近期已有許多建商跳票及爛尾樓的出現。而法拍屋從今年以來，已呈現一季比一季增加，因為低利率的環境下未見大量暴增，但是美國已正式進入升息循環，央行雖然尚未跟進，但包括台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行等五大銀行，106 年 11 月新承作房貸利率已終結連續 16 個月下滑走勢而呈現上揚，未來下跌空間有限，利率看漲，加上近期不動產持有稅增加及成交量依然持續低迷之狀況，可以預見法拍屋將呈現逐步放量增加之趨勢。

法拍屋是低價取得不動產之管道，但事出必有因，之所以便宜是因為其中存在許多複雜的眉角。有能力處理跟解決的人，可以從中尋得商機創造利潤，至於不懂的人可能買到炸彈，勞民傷財換來一堆麻煩。

要找到賺錢的法拍屋，不外乎從挑選方式以及解決問題兩方面下手。

挑選法拍屋並不難，坊間有法拍屋代標公司提供收費的服務，其實法拍屋的源頭也就是各地方法院都會將法拍屋資訊公布在司法院的網站上，從便民查詢服務的欄位中點進去即可找到法拍屋公告，再點選各地方法院即可找到當地法拍屋的完整資訊。

查詢到的法拍屋資訊非常完整，當中還可以查看物件照片，但是通常沒有室內照片，僅有建物外觀、大廳及附近街道。可以利用法院提供之照片將物件分類，剔除不適合之物件，至於適合的物件再至現場確認，節省尋找物件之時間。

至於法拍公告中，一定要特別注意使用情形及備註兩個欄位之記載，包括點交或不點交、查封時之狀況、占有狀況及是否有被拆除之風險均會說明。但公告提供之資訊有時未必明確，例如法律規定建物內有非自然死亡之情事必須載明，但實務上也不乏法院欠缺完整資訊，無法保證有無特殊情事，甚至要求應買人自行向鄰里機關查詢之記載，故投標前一定要仔細看清法拍公告之記載，不可不慎。

再來便是要解決法拍屋的問題，經常發生的便是債務人故意製造假租約，利用買賣不破租賃的規定讓物件變成不點交，阻撓拍賣。因為法律規定買賣不破租賃的租約如果未經公證，最長不能超過五年，所以通常假租約會刻意將租期拉長至五年。但是，通常租約都是一年一簽，租期一次五年的比例很低，懂得箇中訣竅的人便能看出其中的問題。這樣的情況，可以至法院提出確認租約不存在的訴訟，最關鍵的便是租賃雙方是否能夠提出給付租金的交易資料，如果只有租約卻沒有付租金的紀錄，那便是假租約，這樣的話等於用不點交的價格買到點交的物件，就是明眼人獲利的秘密。