羊年樓市基本上處于深度調整中

摘要 : 從最近中國指數研究院的數據來看，在春節期間（2月16-22日），國內多個城市的住房銷售零成交，二三線城市更是不容樂觀。甚至是一線城市，如北京、上海、廣州及深圳，其住房成交量按月變化也是下跌了90%以上。也就是說，以往春節火爆的房地產市場，基本上處於沉寂狀態。即使不少城市喊出振奮人心的口號，讓國人春節回家置業，但是其效果甚微。何也？

從最近中國指數研究院的數據來看，在春節期間（2月16-22日），國內多個城市的住房銷售零成交，二三線城市更是不容樂觀。甚至是一線城市，如北京、上海、廣州及深圳，其住房成交量按月變化也是下跌了90%以上。也就是說，以往春節火爆的房地產市場，基本上處於沉寂狀態。即使不少城市喊出振奮人心的口號，讓國人春節回家置業，但是其效果甚微。何也？

我在2014年就指出，中國房地產市場已經走到盡頭，那樣發展根本就不可持續了。它的周期性調整已經開始，這是任何方式或任何力量都是不可阻擋的。比如，2014年，面臨各國房地產市場的調整，不僅地方政府使出渾身解數，出臺各種政策來救樓市，而且中央政府房地產救市政策與2008年下半年131號檔案相比毫不遜色，央行房貸新政其核心就是千方百計地鼓勵持有住房的居民享受銀行的各種優惠政策涌入房地產市場。但是，盡管這些強有力的救市政策對少數城市短時間起到回光反照之作用，一些城市的住房銷售有些許的回暖，但這種少量城市的住房銷售回暖很快又回到原點。即全國70個大中城市住房市場的價格在連續下跌半年后，曾有一個月有所好轉，但今年一月份又回到原型，幾大一線城市新房價格下跌了5%以上，銷售同樣不好。可以說，2014年政府那樣強力的救市政策都沒有救起房地產市場，那么羊年國內樓市除了在進一步調整中之外，估計不可能有其他路可走。

即使最近有媒體傳出，為了刺激樓市，中國政府有相關政策儲備，只要時機合適，這些救市政策就會出臺。比如包括降低購買二套房首付比例，調整二手房交易營業稅的免征期限，由5年后免征恢復到2年后免征。試想，這些政策是否出臺，目前是相當不確定的。就算這些房地產救市政策能夠出臺，所起到作用同樣是十分有限的。

因為，2014年的房貸新政，央行就以為這些政策能夠讓更多的住房投資者進入市場，而且其享受的都是第一套貸款的優惠政策。在這些優惠政策中，購買住房者有各種各樣的享受購買第一套住房貸款優惠條件及空間，但沒有多少投資者來享受這種首套優惠政策，那么期望放開第二套住房貸款的首付比例能夠起到多少作用，這當然是笑話了。對於二手房交易營業稅的免征期限的減免更是微不足道的事情，本來地方政府早就在采取不同的方式來規避這些規定，現在最出臺這些政策也只是玩玩而已，實質上沒有多少意義。

羊年國內樓市基本上處於深度調整中，主要基於三個方面的判斷。一是目前中國各城市住房的嚴重供給過剩，這是不爭之事實。而且這種住房嚴重供給過剩並非是短期時間內可消化了的。因為，如果某地這種住房過剩消化得快一些，住房的供給很快就出來。因為，不少房地產開發企業，土地及各種審批手續早就準備就緒，只是等時機開盤而已。有房地產的高利潤，豈不讓房地產開發商等在那里隨時出手？要知道，當前中國的住房銷售是預售制度。只要有銷售，住房的供給隨時都可以出來！

二是當前中國房地產市場仍然是一個以投資者為主導的市場（本來從國家統計局報表來看，中國住房只有投資品，沒有消費品），絕大多數居民購買住房都是為了以更高的價格賣出。否則，以當前中國住房的存量及人口結構，房地產市場早就飽和。如果去做一個問卷調查，哪個居民沒有住房，只不過可能持有的住房與工作城市分離而已。既然房地產市場是一個投資為主導的市場，那么投資品的需求是零到無窮大。當投資者都看到房價會上漲，購買之后可以更高的價格賣出時，再加有很好的金融杠桿條件，那么這時住房投資需求會無限大，房價就會在這過程中推高。如果投資者感覺到購買住房會下跌，或實際上住房市場的價格在下跌時，那么這個市場房地產投資需求就會變成零。投資者都會遠離這個市場。

當前國內房地產的情況就是投資者早就預期房價會下跌，而且實際上也在下跌，那么這時住房投資者會進入了市場嗎？根本就不可能。這就是為何當前各城市住房銷售冷清甚至於零銷售的原因所在。再加上馬年中國A股飚升了60%。在這種情況下，國內投資者豈能會還呆在房地產市場而不逃走呢？可以說，當國內房地產市場的預期逆轉，要想改變這種逆轉難上加難，除非國內房地產市場的價格又重新出現快速飚升。但這是不可能的。

三是國內房地產市場投資者不僅開始進入了股市，而且也紛紛走出國門。尤其是一線城市的房地產投資者。可以看到，目前世界各國都在放寬國內居民申請簽證的條件。所以國內不少居民已經知道國內房地產市場風險，紛紛走出國門投資國外房地產市場。比如美國、加拿大、澳大利亞、新西蘭、歐洲、香港等，到處都看到國內房地產投資者的身影。春節期間也是如此。因為，國外許多地方的房價不僅比國內低，而且質量好風險小。在這種情況下，他們走出了國門，就不會再關注國內房地產投資市場了。

再加上中央政府反腐，一些新的與房地產市場有關的政策出臺，都會影響國內居民房地產投資。在這種情況下，少量的為居住購買居民，肯定不會輕易出手，即使房價下跌也是一樣。所以，羊年國內房地產市場周期性深度調整的態勢不會有多少改變。什么時候調整結束，肯定是一個漫長的過程。（來自作者博客）