戴德梁行：過去1年全球地產投資仍高達1.35兆美元

戴德梁行最新期發布的「全球房地產投資概覽」專題報告指出，雖然全球市場在過去一年受到不明朗因素所影響，但全球房地產市場的總投資額仍然高達 1.35 兆美元；其中美國的紐約仍居榜首。

戴德梁行此一報告調查了去年全球主要市場的商用物業投資活動，以及吸引最多資金的房地產市場。截至 2016 年 6 月的 12 個月內，全球投資活動最頻繁的 25 個市場共吸引了全球 53.3% 的房地產投資，其占比高於之前一年的 52.7%。

紐約仍是吸引最多房地產投資的市場，而美國的房地產投資增長也是全球各區中最高，25 個主要市場中，有 15 個位於美國，另有 4 個是歐洲市場，亞太區市場則佔了 5 個，最後一個是位於北美洲的多倫多。

跨境投資的目標亦出現變化，更多跨境資金流入美國及亞洲，歐洲的增長則較慢，以致全球前 25 個主要市場的排名也有改變。最顯著是倫敦的投資額從 390 億美元減至 250 億美元，使倫敦的排名被紐約超前。部分主要市場的排名亦有所下降，例如受到市場盤源缺乏及本地市場競爭的影響，今年東京、華盛頓及法蘭克福的排名都有下滑。以跨境資金額計算，前 25 個市場中有 10 個位於歐洲、中東及非洲地區，9 個位於北美洲，6 個位於亞太區，而香港排名第 13 位，上海排名第 15 名。

戴德梁行此一報告指出，全球市場波動情形之下，更多投資者轉向物業投資，因為物業可帶來穩定的現金流並可抗衡通脹，特別是當市場的租賃需求穩固時，物業投資的優勢會更為明顯。

亞太地區方面，東京的排名有所下降，榜上其他城市包括上海、香港、雪梨、墨爾本及新加坡。部分城市的投資金額增長速度極高，如中國大陸的重慶及深圳的投資額就分別取得 866% 及 243% 的年增長率。

戴德梁行大中華區研究部主管林榮傑表示，開發用地投資方面，全球前十大市場全部位於中國大陸，以北京、上海分佔第一、第二位，其次依次是南京、杭州及重慶等二線城市。在 2015 年第 3 季至 2016 年第 2 季期間，這 10 個中國大陸市場的發展用地的總投資額超過 1777 億美元。除了中國外，沒有其他國家完全囊括任何一個物業投資類別的前 10 位市場。

但是戴德梁行認為，未來外部經濟環境將面對多項不明朗因素，從中國經濟放緩、英國脫歐以至美國總統大選，都會影響環球投資者的決定。

戴德梁行亞太區研究部董事總經理 Sigrid Zialcita 表示，待售資產有限以及過去數年房地產市場活動的不斷攀升意味著亞太地區商業地產市場的整體投資成交量正在從高檔區進入退潮期；美元走強也掩蓋了房地產投資活動的真實程度。另外，隨著中國大陸在香港投資的激增以及中東主權基金對亞太地區的投資力道的加大，今年度流入亞太地區的跨境投資依然有望創造紀錄。

他強調，值得注意的是，隨著政府放鬆房地產業信貸政策，中國較低層次的城市中土地投資反彈強勁，這主要是由當地開發商驅動的。2016 年的成交量很可能出現短暫下滑，但預計投資者在 2017 年仍將具有很強的投資興趣。政策改革、房地產投資信託基金架構改進以及過去幾年建設活動的高漲，都將促進該地區真正的房地產投資浪潮並支持其持續發展。