房貸月供選等額本息還是等額本金有講究

今年以來，一、二線城市的房地產市場非常紅火，人們對於房地產的投資也是熱情高漲。可你知道嗎，買房後的所謂「月供」的兩種還貸方式「等額本息」和「等額本金」，他們的區別在哪？

理財師介紹，區別在於，銀行在為借款人計算房貸還款額的時候，一般是按月計息，而借款人所還的「月供」則是由兩部分組成。一部分是本金，一部分是利息，兩者相加，則正好是每月所還的月供金額。

所謂的「等額本息」，就是每個月還款的「本+息」之和始終保持不變；而「等額本金」，就是每月的還款總額里，本金部分始終保持不變，利息則另外算。後者這塊還款方式還款後，欠款的總額越少，則欠款的利息部分就越少。

常常聽到有這個提法，「等額本金」還款方式比「等額本息」還款方式劃算，這種提法對嗎？對此David指出，這種提法有較大的理解上的誤區。

舉個例子：

如果貸款100萬，選擇20年還清，年利率6.55%，則月利率為0.5458%。

一、等額本金方式還款，則月還款本金為：100萬/240個月，即每月為4167元；

（1）第一個月還款利息為：100萬*0.5458%=5458元，則第一個月的實際還款額為4167+5458=9625元。

（2）第二個月剩余本金為100萬-4167=995833元，則第二個月要還的利息為：

995833*0.5458%=5435.26元，則第二個月的實際還款額為4167+5435.26=9602.26元

以此類推：

二、.如果是等額本息，借款100萬元，20年還清，年利率6.55%，月利率0.5458%，則每月還款額（含本、息）為7485.2元。

（1）第一個月計算出的利息同樣為5458元，第一個月只歸還了本金7485.2-5458=2027.2元；

（2）第二個月計息的基礎是上個月的本金余額，即100萬-2027.2=997972.8元，則第二個月應還的利息是997972.8*0.5458%=5446.94元，即第二個月歸還的本金為7485.2-5446.94=2038.26元

以此類推：

最後，等額本息下20年共還款約180萬元，共支付利息80萬元。

其實，從還款上來看，等額本金下總的還款較少，但兩者相差也不大。可這麼理解，等額本金與等額本息還款方式相比，因為之前月份每個月都比等額本息的還款金額大，所以其實就類似於每個月都有部分提前還款，通過這種每個月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。

那麼是否「等額本金」就有絕對的優勢呢？其實不然，要看個人的實際情況來選擇。因為從還款來看，「等額本金」的還款方式，前期歸還的本金比較多，因此前期資金的支出壓力較大。而等額本息則是前後一致。不過到後面，在通貨膨脹下，你可能覺得還同樣多的款，感覺的支出壓力也不會那麼大了。當然，這些都是在銀行的還貸利率維持不變的情況下做的測算。

故買房月供選擇什麼樣的還款方式，還需要根據自己的實際情況來定，並且理財師建議，在目前或在未來，你有資金富余的情況下，最好還要避免資金上的閒置，應同時進行其他投資來賺取收益，這樣才是最為劃算的理財方式。