北京公積金二套房 人均住房超28.81m2停貸

北京公積金二套房出臺實施細則，別墅、公寓、商住房將不放貸

房地產調控再出新政，昨天，北京公積金二套房貸款政策的細則出臺。人均現有住宅建筑面積28.81平方米以上的家庭，再購買第二套住房，將無法獲得公積金貸款。同時，公積金二套房貸款僅限于購買改善居住條件的普通自住住房，二套房為公寓、別墅及其他高檔住宅的，也無法獲得公積金貸款。

人均面積需低于平均水平

本月初，住建部等部委聯合發布公積金貸款新政策，其中要求：“第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象，僅限于現有人均住房建筑面積低于當地平均水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。”因此，北京執行該政策的細則，也成為了社會關注的焦點。

北京住房公積金管理中心表示，二套房的公積金貸款發放對象，僅限于現有人均住房建筑面積低于北京市統計局最新公布的城鎮居民人均住宅建筑面積的家庭。根據北京市統計局公布的數據，2009年本市居民人均住宅建筑面積為28.81平方米，即目前第二套住房的個人貸款發放對象，僅限于現有人均住房建筑面積低于28.81平方米（不含）的繳存職工家庭。

首付比例不低于50%

對于可以貸款的二套房，貸款的首付比例不得低于50%，貸款利率則調整為同期首套個人貸款利率的1.1倍。新利率政策自昨天（含）開始執行，不追溯11月29日前已受理的貸款。

“鏈家地產”首席分析師張月認為，當前北京二手房交易中，70%二次公積金貸款消費者的首套房低于家庭86.43的平均面積，因此大多數二套房公積金使用者不會受到此次調整的影響。不過由于首付比例和貸款利率的提高，二套房公積金貸款的壓力也會隨之升高。

張月認為，公積金差別化貸款政策的出臺主要是為了遏制一部分人群借公積金購買多套房，以及限制改善性購房者購房面積。嚴格的執行政策將會造成部分購房者被迫改變貸款方式如轉為商貸或全款購房，這樣的付款方式轉型也會使得成交周期變長，從而會造成短期成交量下降。

公積金貸款新政變化

1 面積

二套房的公積金貸款發放對象，限于現有人均住房建筑面積低于28.81平方米（不含）的家庭。

2 套數

根據“認房又認貸”的原則，如果原有房屋已經出售，但原房面積超過人均28.81平米的標準，無論原來的房屋是否使用過貸款，那么如果再購買二套房，二套房也將無法獲得公積金貸款的批準。

3 用途

二套房公積金貸款的用途僅限于購買改善居住條件的普通自住住房，即使首套房面積達標，再購買公寓、別墅等二套房，也都不能獲得公積金貸款。如果合同上顯示為公寓、別墅的，就不放貸。對于一些商業立項，商住項目，也就是那些40年、50年產權的，也不會通過審批。

4 首付

首套房建筑面積在90平方米（含）以下的，首付款比例不得低于20%；建筑面積在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%。對于第三套房，公積金方面則明確表示停止受理貸款申請。

5 利率

對于可以貸款的二套房，貸款的首付比例不得低于50%，貸款利率則為同期首套個人貸款利率的1.1倍。

■ 解讀

三種情況無法獲公積金貸款

1 三口之家86.43m2以上

公積金中心相關負責人表示，家庭成員包括借款申請人、借款申請人配偶及未成年子女。這意味著，如果一個三口之家，現有住房的面積在86.43平米以上的話，再購買二套房，將無法獲得公積金貸款。

2 出售超標房屋再購房

根據公積金貸款“認房又認貸”的原則，不管原有房屋是否已經出售，是否使用過貸款，再購房都會被認定為第二套房。因此只要原房面積超過人均28.81平米的標準，無論這套房怎樣被處置了，如果再購買二套房，二套房也將無法獲得公積金貸款的批準。

3 高檔住宅和商住項目

新政策還限定，二套房公積金貸款的用途僅限于購買改善居住條件的普通自住住房，不得向購買第二套住房為公寓、別墅及其他高檔住宅的借款人發放個人貸款。

該負責人表示，“目前來說，我們是按照房屋銷售合同上對于房屋的性質，來界定是否為普通自住房。如果合同上顯示為公寓、別墅的，就不放貸。對于一些商業立項，商住項目，也就是那些40年、50年產權的，也不會通過審批。如果合同上顯示為住宅的，則是可以放貸的。”

二套房使用不同貸款方式各時期利率差異變化

附表1：（單位：%）

類型 2010年4月調控前 2010年10月加息前 2010年10月加息后 今后

商貸 4.158 6.534 6.754 6.75

公積金 3.87 3.87 4.05 4.46

相差幅度 0.288 2.664 2.704 2.29

以上數據由“鏈家地產”市場研究部提供　本報記者 馬力 張家齊

■ 相關政策

購政策房首付最低兩成

對于首套房的公積金貸款的首付，此次北京也按照住建部的要求進行了調整。公積金貸款購買政策房的優惠政策被取消。

按照昨天出臺的新規，首套房建筑面積在90平方米（含）以下的，首付款比例不得低于20%；建筑面積在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%。

此前，北京對于購買政策房，辦理公積金貸款有一定的優惠政策，即“購買套型建筑面積在90平方米（含）以下政策性住房的借款人，貸款首付10%”。購買政策房使用公積金貸款，將和購買商品房使用公積金貸款，執行相同的政策。

此外，對于第三套房，公積金方面則明確表示停止受理貸款申請。

公積金中心這位負責人表示，公積金中心將利用市住建委、人民銀行營業管理部的信息系統，核實公積金貸款申請人的現有住房情況及個人住房貸款情況。對于借款人提供虛假信息的，將追究借款人責任，停止發放公積金個人貸款，并記入借款人個人信用信息記錄。

■ 政策影響

昨日起開始執行新政策

公積金貸款的新政策是以什么時間點來執行？已經提交申請的貸款，是否會受到新政策影響？這些是大部分公積金貸款購房人關注的焦點。對此，公積金中心相關負責人昨天表示，從昨天起受理的新貸款業務，才執行新政策。已經受理的，仍然執行老政策。

昨天出臺的新政規定，自11月29日（含）起，對北京住房公積金管理中心新受理的住房公積金個人貸款業務（含個人住房組合貸款）進行政策調整。“所謂新受理，就是以貸款申請人第一次遞交材料，我們初審同意的時間點來算，因為是遞交材料后就立即初審的，所以說，只要遞交了材料，就已經受理了。”

“鏈家地產”首席分析師張月認為，這一界定最大程度地降低了購房者受到新政的影響。“因為如果新政執行節點卡在最后審批通過的面簽環節，那么很多已經申請辦理公積金貸款的購房者，就面臨著買房已經簽約，但貸款辦不下來的困境。”

她表示，由于住建部的政策已于本月初出臺，因此在二手房買賣中，中介機構的人員大都會提醒買賣雙方，北京公積金政策近期會調整，要提前就是否能辦下貸款進行約定。

■ 政策走向

公積金貸最高額將調整

公積金貸款政策收緊，是否會“誤傷”改善型住房需求？北京公積金中心相關負責人昨天表示，根據《住房公積金管理條例》，住房公積金是專門用于繳存職工解決基本住房問題的長期儲金，“為更好地發揮其基本住房保障作用，《通知》中明確規定：公積金個人貸款只能用于滿足繳存職工基本住房需求，支持繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住住房。嚴禁使用公積金個人貸款進行投機性購房。”

這位負責人表示，北京住房公積金管理中心將結合北京市住房價格、人均住房建筑面積和住房公積金業務發展狀況，適時調整公積金個人貸款最高額度。目前北京市公積金貸款的最高額度為80萬元。

■ 算賬

80萬貸款每月多還172元

公積金二套房首付由原來的20%提高到50%，而目前北京一套房動輒100多萬甚至200多萬元，購房者需要準備的首付也要增加數十萬元。同時，公積金二套房貸利率提高到首套的1.1倍，以20年期限、貸款額80萬元為例計算，每月還款達到5041.8元，比調整前每月多了172.85元。總利息要多出4萬多元。

不過，公積金貸款比商貸還是劃算，以一筆80萬元、20年期限的二套房貸為例，商貸的月還款額達到了6082.91元，而公積金則只有5041.8元。