被忽悠的房地產市場

目前中國的房地產泡沫早已不是什么新鮮事，曾有房地產大鱷戲言：有泡沫沒什么了不起！有泡沫的啤酒好喝，有泡沫的房地產好賺。據對北京、上海和深圳等大城市的調查，住房租售比(每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值)超過400倍，高于國際通行標準；住房空置率高達50%，是國際標準(5%—10%之間)的5倍至10倍；金融機構在房地産里的貸款包括開發商貸款、土地貸款和個人住房按揭貸款已經達到數十萬億。房地產已經占GDP的6%，1/4的投資在房地產行業，50多個產業與房地產關系密切。

這些年來，對于樓市價格居高不下，節節攀升，普通百姓最常聽到的就是經濟學專家的忽悠——供求關系。既然對住房存在著剛性需求，而這種需求又是城市化進程中不可避免的趨勢，那么房價上漲是必然的。但這種似是而非的供求關系說已經很難解釋今天中國的房地產市場現狀了。十分簡單，如果求大于供，那么就不會有大量的空置房；如果供大于求，那么就不會有那么多人買不起房。肯定在供求關系之外，還存在著其他什么問題。

根據中國社科院發布的《2010年經濟藍皮書》，中國房價收入比超出合理承受范圍，85%家庭無能力買房。2009年12月全國人大財經委副主任賀鏗接受記者采訪時稱自己雖是副部級，但“也買不起房”。在高房價的壓迫下，老百姓的怨憤日益加深，由于征地拆遷，民眾抗議不斷增多，電視劇《蝸居》的那句經典臺詞“攢錢的速度永遠趕不上房價上漲的速度”之所以引起民間巨大共鳴，實質上是社會不滿的集中反映。

僅從經濟角度分析，房地產“一業獨大”的弊病已十分明顯，中國經濟結構轉型所產生的擠出效應，使大量資金從實體經濟領域撤出，而這些資金又找不到未來的方向。如溫州、東莞等地，曾有大量資金流向海外的迪拜，當迪拜陷入資產大幅縮水、房地產市場低迷、銀行放貸停滯、大型項目停工、大批工人失業的困境——迪拜變成了“地雷”時，這些資金又轉身殺回，進入了國內的房地產、風險投資等領域。誠如馬克思斷言：在市場經濟條件下，資本是天然的平等派，“等量資本獲取等量利潤”是一切資本奉行的基本法則。大量游資之所以投身房地產市場，是因為房產價格收益遠遠超過實體經濟收益。可以說，房價虛高、房地產泡沫的背后是經濟結構的惡化、資源分配效率的降低，同時也是金融系統的威脅，未來經濟發展的隱患。

客觀地說，2009年至2010年這一輪全國樓市價格的暴漲完全是政府催生出來的。自2007年始，中國經濟進入虛熱，房地產業便成了國家宏觀調控的閥門。此間，調控的目標是“適度降溫”。于是中央政府于2007年9月27日頒布二套房貸政策，規定對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。政策一經出臺，房地產市場便立即還以顏色，從2007年第4季度開始，市場需求不斷下降，2008年樓市瀕臨死亡。

具有中國特色的財政體制是各級政府高度依賴房地產業對所在地區經濟的拉動，土地出讓金和房地產稅收，幾乎占了各地政府財政收入的45%—65%。稍加分析便不難發現，在整個房地產的利益鏈中，地方政府占據著獨到的優勢，攫取了最多的利益。據中國指數研究院發布的年終盤點報告，2009年中國土地出讓金總金額高達1.5萬億人民幣。統計顯示，其中70個大中城市土地出讓金共計10836億元，比2008年增加140%，比“瘋狂”的2007年增加49%。杭州包括余杭、蕭山土地出讓金高達1054億元，位居全國第一；緊隨其后的上海也成為土地出讓金超過千億的城市，北京則以928億元排名第三。照此計算，僅全國的土地出讓金就約占2009年GDP的4.4%。這也反證了地方政府承諾的降低房價措施，為什么總會虎頭蛇尾、三心二意，對于保障性住房和廉租房建設，為什么也往往總是雷聲大雨點小。老百姓由此逐漸明白，原來“為人民服務”的地方政府，其實是“為人民幣服務”。