月租金1元,廉租房REITs何以回報

房地產投資信托基金（REITs）為地方廉租房建設融資開了一道門。

本報記者獲悉，住房和城鄉建設部和銀監會曾達成一致，支持保障性住房通過REITs融資。目前，天津市與中信證券合作的廉租房REITs已經通過了央行審批，上海浦東的保障房REITs方案也通過了央行審批，正在等待國務院審批。

排在天津之后，北京和上海也已經準備了幾種不同版本的REITs試點方案，隨時準備上報。海南亦開展了保障性住房REITs的方案準備。

金融信托專家孫飛向記者表示，幾個主要城市的REITs試點融資規模接近100億元，而2010年全國廉租房建設資金需求在3000億元以上，中央財政補貼僅占1/5。

一旦REITs大門打開，地方政府借助REITs融資的需求會十分龐大，而風險管控將成為難題。

月租金僅1元

位于天津市河東區魯山道的彩麗園小區，是天津市最大規模廉租房社區之一，這里的物業管理和服務也是天津市廉租房小區中最好的。

彩麗園有57棟樓，大多數是天津市舊城區拆遷改造搬遷的居民。其中廉租房小區13棟，居住著708戶廉租房家庭。

對于這些廉租房保障家庭來說，物業費是他們最關心的問題。這些住戶家庭人均月收入都在600元以下，并且多是低保家庭和有殘疾人的家庭。目前，小區物業費為0.35元/平方米/月，租金是1元/平方米/月。

這對于彩麗園這樣的小區來說，無疑是十分低的。附近小區一居室，租金達到1000元，物業費普遍為1元。

天津市國土和房屋管理局一位負責人向記者表示，天津市已建廉租房3903套，可以滿足未來三年的廉租房需要，大多數是新建的，采取配建的方式安插在不同的社區當中。

但這種新建的廉租房小區，社區物業多數比較貴，尤其是配建在一些高檔小區中的廉租房，即使物業公司愿意低價收取這些住戶的物業費，也需要2元/平方米/月。

上述天津市國土資源和房屋管理局人士說，天津市采取建立廉租房調節基金的做法，往年積累的廉租房租金用來做補貼，調劑這些新的廉租房租金和物業費的差額。

但是這樣操作的結果是調節基金的余額越來越少，不久的將來，天津市區財政還需要再撥專款補充這些調節基金。

而天津市面臨的這種廉租房租金和物業費不能平衡的狀況，在全國其他城市也都很普遍。于是，大多數城市采取貨幣補貼的方式，而不是實物配租。而這又使市場上低價房源越來越少，政府補貼租金反而抬高市場租金。

上述天津市國土資源和房屋管理局的人士說，天津市的廉租房、經濟租賃房和公租房都有科學的租金計算公式，這個公式根據周邊租金、建設成本等制定。但是對于廉租房來說，目前市政府仍然堅持1元/平方米/月的租金價格。

記者獲得的一份全國城市廉租房管理運行情況的數據表明，深圳、上海城市均采取了天津的做法，將廉租房租金定為1元/平方米/月。海南和部分省份甚至將廉租房租金定為了0.5元/平方米/月。

如果廉租房維持現狀，或許這種低價租金標準是最好的選擇，但廉租房要與REITs掛鉤，收益率便成為難題。

財政補貼REITs投資機構

據了解，上海浦東REITs方案上報央行金融市場司并獲批后，國務院批復的意見是，在當前市場條件下，REITs有沒有可能以及怎樣參與到保障性住房建設當中去。

上海浦東方面隨后補充材料稱，浦東準備將廉租房、公租房以及工業地產、商業地產等物業進行打包，將REITs融資的大部分資金用于保障性住房建設。

房地產基金投資者、北京高和投資總經理蘇鑫向記者表示，很多地方的REITs試點方案側重商業地產，保障性住房作REITs，其投資收益回報率是個難題，這其中肯定要政府對投資收益進行擔保或補貼。

以天津彩麗園小區廉租房為例，年租金回報率僅有0.6%。

蘇鑫表示，由于天津和上海的REITs試點都是在銀行間進行交易，而目前銀行間債券利率一般在4%左右，廉租房REITs的回報率要求最少在5%以上，甚至需要達到8%才有銀行愿意認購。

一位參與天津REITs試點方案編制的人士對記者透露，天津的廉租房REITs的確引進了政府財政擔保和補貼的機制。政府承諾按照銀行間交易所能認可的利率差價進行補貼。

例如，銀行間交易認可的REITs回報率是8%，而廉租房REITs回報率只有3%（天津市會將最好的廉租房以及其他一些物業資產進行打包），其中的5%差價由天津市財政來承擔。

孫飛認為，目前廉租房租金和物業費還不夠自己運營，其拿出來做REITs，結果是收益率部分差不多完全要政府財政承擔。這樣的話，政府等于將這些廉租房資產做了一次抵押貸款而已，而貸款利率高于銀行貸款利率。

如果是這樣，REITs就失去了將資產證券化的意義，而僅僅是一個抵押高利貸，地方政府不愿意，機構投資者也不愿意認購。

孫飛認為，唯一可行的辦法就是浦東的做法，將廉租房和商業地產、工業地產等有較高回報的物業進行打包，這樣可以平衡廉租房幾乎零收益率的處境。

對于政府來說，如果能將手中存量的廉租房進行證券化，則可以實現其投入的滾動發展，而不是被動每年從財政拿很多錢去建設廉租房。

孫飛表示，REITs試點應該先出方案，再出試點。結果是先批了試點，后出方案。摸石頭過河的優惠還給了廉租房，雖然中央政府的意愿是解決保障性住房的融資缺口問題，但是如果回報率不是市場形成的，而是政府財政補貼形成的，也不會是一個有吸引力的投資產品。