廣州:安置房補交三成地價可上市轉讓

廣州將爭取用3至5年時間，基本完成石牌、棠下等52個“城中村”的整治改造，這些“城中村”改造的安置房將可辦房產證，業主只需按基準地價的30%補交地價便可上市轉讓。 

中新社援引南方日報1月19日的報道稱，記者18日獲悉，廣州《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》(以下簡稱《意見》)已經出臺，其中明確提出要用10年時間基本完成全市“三舊”改造，并將通過市場開發方式籌集舊城改造資金等。廣州在3至5年內將基本完成石牌、棠下等52個“城中村”的整治改造，這些“城中村”改造的安置房將可辦房產證，業主只需按基準地價的30%補交地價便可上市轉讓。 

增值收益市區八二分成

在舊城改造方面，《意見》提出，廣州將爭取用3年至5年時間，基本完成越秀、海珠、荔灣區等重點區域的重點成片重建改造項目的動遷工作。

舊城改造好壞，與官員的“烏紗帽”掛鉤。按照《意見》，有關區政府主要領導是本區舊城更新改造工作的第一責任人，改造工作情況實行目標責任制管理，納入政績考核范圍。

資金一直是眾多城中村改造推進緩慢的瓶頸。《意見》首次明確了通過市場開發方式籌集改造資金，對于成片重建改造項目鼓勵各區將改造地塊整體出讓回籠資金，即連地帶房“一鍋端”地交給開發建設單位。

值得一提的是，除市政府土地儲備項目外，越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔區未來5年的舊城更新改造項目的增值收益(土地公開出讓收入扣除土地儲備成本及按規定計提、上繳的專項資金)按8:2的比例由市、區分成。

其中，區留成部分將設立專項資金，用于“城中村”整治改造和舊城更新改造，以及改造項目周邊的市政基礎設施、公共服務設施建設等用途。

廣州市還將在市的權限范圍內，對成片重建改造項目實行稅費減免和返還優惠政策，調動各區積極性和主動性，吸引社會資金參與改造。

根據《意見》，未納入該全面改造計劃的“城中村”，村民自愿進行全面改造的，可以主動“請纓”。“城中村”全面改造項目，除村集體經濟組織自行改造外，應當通過土地公開出讓招商融資進行改造。不過，對于綜合整治類項目，廣州將允許村集體經濟組織利用本村舊廠房、空閑或低效用地，在符合城市規劃等前提下，以流轉方式自主招商融資進行改造。除廣州市政府土地儲備項目外，未來5年全面改造項目的土地純收益的60%支出用于支持村集體經濟發展，剩余的由市區按八二分成。

3種補償安置方式供選擇

舊城改造拆遷如何補償、安置，備受市民關注。

《意見》明確，舊城更新改造范圍內住宅房屋的拆遷補償安置，試行以被拆遷房屋的市場評估價為基礎，增加一定的改造獎勵、套型面積補貼和搬遷獎勵。被拆遷人可選擇貨幣補償、本區域就近安置和跨區域異地安置3種補償安置方式。

在異地安置社區建設過渡期內，市、區各部門應調整限價商品住房現行銷售范圍，將適配的房源優先用于舊城更新改造拆遷安置。各區政府可收購適配的中低價位普通商品房，供動遷居民選擇安置。

廣州還將試行舊城更新改造事前征詢制度。第一輪，征詢改造區域居民意愿，同意改造戶數的比例達到90%以上(含90%)的，方可啟動改造。第二輪，征詢改造區域居民對補償安置方案的意見，在規定時間內，簽訂附生效條件的房屋拆遷補償安置協議的居民戶數達到2/3以上的，方可實施拆遷。

安置房補交地價可上市

《意見》中首次明確全面改造項目的安置房(含非住宅復建安置房)可辦房產證，并注明未辦理土地有償使用手續。安置房交易轉讓時，業主只需按基準地價的30%繳國有土地使用權出讓金。

記者了解到，之前的獵德村改造中，最多的一戶獲得2,000多平方米的拆遷補償，如可轉讓，按照珠江新城目前的房價，這戶村民可獲超過4,000萬元。

此外，納入“城中村”綜合整治范圍內，在修建性詳細規劃中保留的部分建筑物，經全面整治且通過市“三舊”改造辦公室審查的，可辦理房地產登記發證。

分析:

安置房大量“套現”或沖擊樓市

全市列入改造計劃的城中村總量達到138個之多，其中正在推進的獵德村、揚箕村、林和村、同和村、琶洲村的拆遷建筑面積就已經超過了1,460萬平方米。以2008年全市約700萬平方米的新建住宅供應量比較，上述五村的安置房變成商品住宅上市，就相當于全市兩年的住宅供應量。

中原地產項目部總經理黃韜認為，這樣的“海量”會對廣州樓市帶來沖擊，特別是對于中心城區的“城中村”改造，將直線拉低周邊樓價，在一定程度上緩解供不應求的情況，對房地產的發展結構產生影響，但是其影響程度如何還有待進一步觀察。

合富輝煌首席市場分析師黎文江指出，“城中村”村民不一定都會賣掉手中的安置房，上市的“城中村”安置房不一定有人們想象中那么多，因此對樓市的沖擊并不會很大。

廣州市寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同則表示，《意見》首次明確通過市場開發方式籌集改造資金，但應該注意不能重蹈舊轍，將城市發展的規劃、配套的主導權拱手相讓，開發商實際上承擔和替代了政府職能，而政府卻成了甩手掌柜，結果導致城市的規劃發展和配套不能達標。

(徐志嬌 編輯)