成交幅度下滑房企負債過高 近期熱銷只是"假象"?

近日，樓盤熱銷、回暖的消息頻繁見諸報端。但不少業內專家認為，近兩周廣州樓市熱銷僅是“假象”，在上半年一手房市場成交量幅度下滑的態勢下，銷售頻繁亮“紅燈”的開發商資金鏈仍很吃緊，尤其是一些上市房企，為了能在年末交出一份滿意的“答卷”，必然要抓住今年的最后一個黃金周，力促銷售。

五大開發商現金凈流量為負值

據記者了解，今年以來，雖然國家對閑置土地清理力度不斷“加碼”，但為了避免重蹈去年樓市驟然回暖時儲備不足的覆轍，多數開發商仍加大了拿地儲備。然而，拿地成本卻超出前幾年的水平，加上一系列政策組合拳的重壓、一手房成交量呈現幅度下滑，開發商資金壓力開始不斷加大。

從經緯行統計的數據來看，今年上半年就有5家房企現金凈流量為負值。雖然萬科上半年有367.7億元的銷售資金回籠，但用于支付上半年拓展土地需要的205.39億元地價后，還要應付上半年新增項目的支出，其資金壓力可見一斑。

保利上半年新增土地項目非常多，幾乎在上半年已差不多完成全年的拿地計劃。除了要支付這部分土地款項外，今年以前的土地款項也于今年上半年付清，集中的現金支付使得保利上半年凈流量出現負值，這對于保利下半年清除庫存也提出了較為迫切的要求，去庫存化存在一定壓力。金地、雅居樂和綠城的現金凈流量亦為負值，面臨一定的資金壓力在所難免。

房企負債率過高 償債能力減弱

負債率過高使部分房企面臨較大的資金壓力。據了解，綠城上半年銷售資金回籠情況不甚理想，負債率接近90%，資金壓力較為明顯。在這種情況下，綠城仍以大規模擴張的方式發展企業，在售、在建、擬建項目共計234個，資金需求量大。對此專家認為，繼續提高負債率會使企業陷入不安全的經營狀態。據了解，下半年綠城預計有70個項目（或項目分期）推盤，一旦銷售情況不甚理想，綠城低價入市求銷量的可能性較大。

流動比率反映的是企業短期償債能力，一般人認為生產企業合理的最低流動比率是2。而綠城集團流動比率除了2007年為2.17以外，2008年到2010年上半年流動比率都低于2，2009年和2010年上半年流動比率更是低于1.5。由此可看出，綠城集團的短期償債能力較差，一旦市場不好，承受較大的資金壓力在所難免。

經緯行研究中心主任曾英杰認為，目前部分房企的還債能力相對較弱。根據流動比率初步判斷，除了保利、金地、招商、中海和龍湖這5家房企的流動比例均超過2、償債能力較好外，萬科、世茂的流動比例都略低于2。與往年相比，也有一定程度的下滑，短期償債能力有所減弱，其流動性比率與速動比率的差值也在下滑。

促銷戰在所難免 力度估計不大

在負債率過高、資金鏈受困的情況下，國慶期間，開發商難免會大打促銷戰。從記者近日接收的多條手機短信來看，已有多個樓盤開始打出優惠信息了，如“天河某豪宅盤最高優惠高達50萬元”、“花都某別墅大盤，每套別墅最高優惠高達80萬元”等。

某知名房企相關人士告訴記者，由于年底樓市存在不確定性，開發商只能借助國慶黃金周盡快出貨，“目前，能推的項目都已推出市場，尚未完工的項目也在努力爭取國慶期間推出來，出貨越早心里越踏實。”業內人士認為，開發商在國慶期間掀起促銷潮，也是一種必然。

廣州中地行發展研究總監吳榮超則認為，開發商采取優惠的行動在上個月就已開始了，在即將到來的國慶黃金周，開發商肯定還會做促銷，但促銷力度可能不會太大。他認為，如果沒有8月的回暖，開發商必然會在國慶加大促銷力度，但現在消費者的心理缺口都已經打開了，發展商估計不會做太大的讓步。”