土地資源的稀缺性及其背后的GDP主義

中國人多地少,城市土地稀缺,很難通過加大土地供應來滿足市場需求,平抑房價。歷次樓市調控政策的轉向幾乎都受制于GDP的增長，無論地方政府還是房地產商都認準了,你要GDP,最終還是要為房地產市場松綁的。

據西安日報7月12日報道,從經濟結構調整的層面看，無論如何，建立并完善一整套規制房地產市場的制度，才是最重要的，應該摒棄頭疼醫頭、腳疼醫腳的“運動式”調控方法。"

“居者有其屋”,既是公民生存和發展的基礎，也是政府的基本職能和責任所在。當前，中國的房地產問題已經超越經濟問題，正在變成復雜的社會問題。房地產的高度市場化，正在導致越來越多的年輕人成為"蟻族",他們的社會處境日益惡化。經濟發展史早已向我們證明，依靠房地產業拉動經濟增長本身并不具有長久的可持續性，過分夸大房地產的作用，只會傷害經濟社會的可持續發展。面對非理性繁榮的房地產市場，2010年的樓市新政效果如何，樓市調控難在何處？值得深思！

亟待制度化：“運動式”調控難治房地產病

回顧2008年，美國的地產泡沫是一場金融過度創新帶來的浮華之夢，其破滅之迅速，影響之深遠，對美國和世界都是空前的。房地產作為美國最重要的實體經濟支柱，泡沫引發的危機撼動的不只是美國的宏觀經濟，更重要的是美國人的信心和美國人在充分享受世界主權貨幣國家利益的進程中長期形成的消費習慣和心理，無疑，后者對美國經濟發展的影響應該是更深遠的。然而，在美國地產泡沫破滅之后，甚至在此之前，中國的房地產卻出現了非理性繁榮。回顧2009年的中國樓市，令人心驚肉跳的房價攀升，高歌猛進的地產大戰，暗流涌動的拆遷大潮，讓人們不由哀嘆何時方能“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”??央行相關統計數據顯示，2009年，中國樓市銷售增長75.5%,一些城市住房價格上升達到驚人的100%.全年房地產貸款新增超過2萬億元，占各項貸款新增額的20.9%,其中在新增房地產貸款中，個人新增住房貸款超1.4萬億，個人住房貸款占比達69.7%。2009年末，主要金融機構房地產開發貸款和購房貸款同比分別增長30.65%和42.47%.據國家統計局的數據顯示，2010年4月份，70個大中城市房價同比上漲12.8%,新建住宅銷售價格均上漲。對此，IMF認為，中國的房價收入比已經遠遠超越了1:5的健康范圍，北京早在2008年房價收入比已經高達1:31,中國許多地方的房價已是“全球最貴”。

為了控制猶如脫韁野馬的房地產價格，2010年4月17日，國家出臺樓市調控新政策，即“新國十條”。之后，北京、天津等地相繼出臺樓市調控新政策，面對一系列調控政策，房地產業迅速做出了反應。國家統計局的數據顯示，5月份全國70個大中城市房屋銷售環比漲幅創14個月來的新低，房價同比漲幅則是14個月來首次出現回落。與此同時，5月商品房銷售面積和銷售額環比下降15.8%和25%.經濟數據表明，樓市新政的政策效果正在逐漸顯現。但同時，我們也不難看到，調控之后的房地產領域，中央政府、房地產商、地方政府和購買者似乎進入了一場拉鋸戰。近年來，房地產領域已經造就了巨大的既得利益，地方政府、房地產商和投資（機）者無疑都是既得利益者，甚至一些學者都被卷入到地產利益中來，每次房地產調控政策出臺，總會有學者出來表示，房地產是中國的支柱產業，牽扯到60多個行業，對中國經濟增長和就業的影響都十分巨大，因此，政府調控不能過度，要講宏觀調控的“科學性”。歷年來，數次樓市調控的效果反復表明，在既得利益面前，有關方面推行樓市調控的決心和其出臺的政策的力度都會受到影響。

近日，溫家寶總理關于宏觀經濟政策保持連續性的言論，被解讀為將進一步加大對樓市的調控，甚至有觀點指出這將意味著第二輪樓市調控的開始。從經濟結構調整的層面看，無論如何，建立一整套規制房地產市場的制度（包括推行很多國家通行的房產稅）才是最重要的，應該摒棄頭疼醫頭、腳疼醫腳的"運動式"方法。

土地資源的稀缺性及其背后的GDP主義

土地作為最基本的生產要素之一，其供給具有特殊性。相對于人類無限的欲望而言，任何生產要素都是稀缺的，土地也不例外。土地資源的稀缺性是決定土地價格進而影響房地產價格的重要原因。中國城市化進程的加快帶來的直接后果就是城市土地資源日益稀缺，城市土地的絕對地租在短期內暴漲，級差地租在絕對地租上漲基礎上由于交通、環境等差異進一步分層化。英國經濟學家馬歇爾在其1890年發表的《經濟學原理》一書中指出，土地作為一種基本生產要素，其供求關系很特殊，土地的價格取決于土地的邊際生產力，而不是土地的面積。土地資源的供給是固定不變的，其價格的變化主要取決于需求的變動。近年來，隨著我國工業化和城市化進程的加快，大量人口向城市集聚，一方面，城市住房需求迅速激增；另一方面，城市土地資源日益稀缺，由于政府對土地供給的控制，城市土地供給相對恒定，地價迅速攀升成為必然。地王的大量出現，房地產市場的非理性繁榮恰是市場激烈爭奪稀缺資源的結果。

與我國現有的體制有關，經濟學上的供求規律已經很難解釋中國房地產的問題。美國、俄羅斯等人少地多的國家，在供求矛盾突出時，可以通過大量加大土地供應而穩定房地產市場。中國人多地少，特別是城市土地稀缺，很難通過加大土地供應來滿足市場需求，平抑房價。歷次樓市調控政策的轉向幾乎都受制于GDP的增長，無論地方政府還是房地產商都認準了，你要GDP,最終還是要為房地產市場松綁的。房地產商不差錢，又了解政府GDP主義的弱點，因此，就可以從容應付政府的調控。事實也確實如此，一旦緊縮的樓市政策影響到GDP的增長，中央和地方政府為了保全GDP,就會放松對房地產的管制，政策的收收放放，終使得房地產業作為中國經濟支柱產業的地位日益強化，民間就有了所謂房地產綁架政府，綁架銀行的說法。不止如此，事實上，當房地產成為中國GDP增長的主要來源時，就會不可避免地成為破壞中國社會基礎的禍首。為了保全GDP,一些本來需要政府在財力上大力投入、在政策上提供保護的領域高度市場化，包括醫療衛生、教育和房地產等。這些領域的高度市場化和這些領域的暴富正在破壞著中國社會賴以生存的基礎。

改革財稅體制：擺脫經濟對房地產的路徑依賴

土地財政，幾乎是現行財稅體制下中國地方政府財政的集體表征。自20世紀90年代后期財稅體制改革之后，中央政府收入大規模增加，地方政府收入減少，地方財政困難。隨著城市化進程的加快，城市土地成為稀缺資源，給地方政府依靠土地財政生存和發展經濟創造了絕佳機會。一方面，在現行財稅體制下，地方政府收支失衡，土地財政迫使許多地方政府不得不賣地以維持運轉；另一方面，地方政府賣地的后續效應是促進城市經濟繁榮，擴大就業。我們一度看到了這樣的現實，中央宏觀調控的措施密集出臺，地方政府卻充耳不聞照樣拍賣地王，哄抬房價；央行在回收流動性，許多城市的地方政府卻王顧左右而言他，推出了購房用財政補貼的政策。因此，只有改革現有財稅體制，合理中央與地方的權力與利益分配，緩解地方財政壓力；嚴格控制城市商業地產供地規模，限制地方政府出讓土地權力；繼續擴大經濟適用房和廉租房建設，保障民生，才能從根本上改變這種局面。

(王彥彥?編輯)