房價高位徘徊 樓市調控面臨節點

2010年以來樓市調控重拳頻繁出擊，政策出臺頻率和嚴厲程度前所未有，成交量呈回落趨勢，但是房價依然高位徘徊，年末樓市調控又面臨關鍵節點，房產稅試點的預期再度升溫。

中新社援引金融時報12月9日報道，2011年即將邁入“十二五”。“十二五”期間保障和改善民生是重要主題，政府對房價上漲的容忍度將更低。如果房價出現反彈，勢必招致更為嚴厲的調控措施。

臨近年末，對于全年房價的整體判斷和明年走勢的預測開始升溫。12月7日，社科院發布的2011年《經濟藍皮書》預測，今年全年住宅價格漲幅為15%左右，仍高于城鄉居民收入增長速度。

從4月份樓市新政到9月份二次調控，從信貸、稅收再到限貸、限購，今年以來調控重拳頻繁出擊，政策出臺頻率和嚴厲程度前所未有，樓市也在火爆與冷清之間跌宕回旋了幾番。那么調控實際收效如何？房價下降的最終動力來自哪里？在年末樓市調控的關鍵節點上，調控政策的下一棒又是什么？

11月份一線城市的成交量顯示出樓市調控基本上朝預期的方向進行。長江證券的一份研究報告顯示，上海商品房成交面積11月環比下降3%，深圳一手房成交面積環比下降50%，延續了出臺限購令之后的走冷趨勢。一線城市中只有北京網上期房簽約面積環比上升32%，但這主要是受12月份北京開始實行商品房預售資金監管、新開樓盤驟增的影響。

盡管成交量仍呈回落趨勢，但是房價依然在高位徘徊，表明調控形勢依然不容樂觀。中國指數研究院的最新數據顯示，11月份全國十大城市中只有南京房價環比下跌，其他9個城市房價平均環比上漲0.41%。其中最為典型的是上海，商品住宅成交均價已連續三周高于2.3萬元，周均價在12月份首周內創下了每平方米23489元二次調控以來的新高。

在二手房市場上，北京某中介人員說，近期看房人數持續上升，購房需求仍然強勁，房價上漲的預期又有所抬頭。而且全國土地成交依然活躍，種種跡象均顯示出樓市在這個冬天并不太冷，房價下調面臨很大阻力。

實際上當前樓市的平靜期也是拉動房價上漲或者下降雙方力量的僵持期。持續的嚴厲調控已經積蓄起促使房價下調的很大力量，比如在土地出讓、建設和交易環節進行了嚴格限制，收緊開發商的融資渠道，許多城市出臺了限購令。但是在通脹預期和流動性過剩雙重壓力下，公眾對房價上漲仍有很強的慣性預期，開發商也寄希望于挺過今年的冬天到明年旺季大量回籠資金，諸多因素加劇了樓市調控難度。兩種力量的博弈結果將決定明年房價的走勢。

可以肯定的是，明年即將邁入“十二五”。“十二五”期間保障和改善民生是重要主題，政府對房價上漲的容忍度將更低。如果房價出現反彈，勢必招致更為嚴厲的調控措施。

不僅如此，今年我國保障性住房建設步伐加快，據了解目前北京已經竣工各類保障性住房5萬套，超額完成了4.6萬套的年初目標。近日市場上傳出消息，2011年我國保障性安居工程住房建設規模或將達到1000萬套，相比2010年的580萬套增長72.4%。

中投證券分析師李少明認為，這一規模遠超市場預期，按照商品房開發周期，明年住房供應量本來就很大，龐大的保障房供應規模將形成較大的供給預期壓力。隨著保障性住房的覆蓋面擴大，分流一部分剛性需求，房價上漲預期和壓力將很大程度得到緩解。

另外，許多地方政府對公租房、經適房、兩限房的保障對象、定價標準、配套政策重新進行了梳理和規定，意味著保障房建設已納入體系化的軌道，由政府主導對價格實行管制(例如廣東規定公租房租金不超過市價8成)，將明顯影響和引導市場預期。

近日，國務院副總理李克強在浙江考察保障性住房建設時，提出大力推進公共租賃房等保障性住房建設，堅決抑制投資投機性住房需求。顯然，國家打擊不合理住房需求的力度不會放松。持續高壓的調控態勢還將不斷擠出投資性需求，隨著投機資金的撤出，投資因素對房價的影響會逐漸減弱，在繼續打擊囤房、捂盤惜售，銷售信息更加透明的趨勢下，購房者的心理預期必然趨于相對理性，價格的變化單純決定于供求形勢的變化，將更易于樓市深幅調整。

而保障性住房體系的建設將促成住房供應由單一主體向多元供應主體轉變，不僅保障房的競爭會督促開發商加快商品房開工進度，政府還可以通過調控保障房價格和供給量對市場加以影響，引導理性購房和市場預期。而且，地方政府仍在持續出臺調控細則，使得開發商開發成本和資金壓力不斷上升。近日北京市將大部分商品房項目的土地增值稅預征率由1%上調至2%，大大增加了開發商主動降價的動力，多項調控政策的合力對開發商的影響將由心理層面逐步轉為實際行動。

年末關于房價是松動還是反彈的激辯又起，在當前房價上漲苗頭又顯現之際，房產稅試點的預期再度升溫，近日有報道稱，上海、重慶已被列為房產稅首批試點城市之列。業界人士分析，政府在調控政策的選擇上還有很多余地，如果明年房價出現報復式反彈，要防止房價陷入上漲與暴漲之間的惡性循環，這一平衡住房資源配置、調控房價的殺手锏很可能會靴子落地。

(徐志嬌 編輯)

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