中投顧問：樓市多方承壓 地方政府醞釀第三輪救市

2014年，一線城市交易量下降、價格上漲乏力，二三線城市陷入低迷的去庫存周期。新年之后，又傳出佳兆業破產重組、恒盛地產資金鏈斷裂的訊息，“狼來了”的預警似乎正在變現。統計數據顯示，144家上市房企2014年前三季度總負債達到26692.12億元，33家房企資產負債率超過了80%的紅線。目前公布了2014年業績預告的47家上市房企中，12家業績虧損，10家業績預減。

市場成交下滑 庫存壓力沒有得到緩解

數據顯示，2015年1月上半月，61個重點城市商品住宅成交954.9萬平方米，環比大幅下滑22.3%，同比小幅下滑6.2%。市場分化進一步加劇：一線城市商品住宅成交環比雖下降，但同比大漲近32%，表現依然搶眼；18個二線城市上半月商品住宅成交量同、環比都出現大幅下滑，且分化明顯，廈門、南京、杭州等城市環比跌幅都超過30%，而南昌、貴陽、呼和浩特等城市環比小幅下降，與2014年12月的高點基本持平；三四線城市上半月整體市場成交環比雖仍在下滑，但同比來看與2014年同期基本持平。由此可見，四季度樓市有“翹尾”的跡象，但是整體供大於求的狀況依然沒有好轉。尤其是三四線城市壓力凸顯。

房地產投資增速下滑 拖累宏觀經濟

數據顯示，2014年，全國房地產開發投資95036億元，比上年名義增長10.5%(扣除價格因素實際增長9.9%)，增速比1-11月份回落1.4個百分點，比2013年回落9.3個百分點。其中，住宅投資64352億元，增長9.2%，增速比1-11月份回落1.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.7%。房地產投資增速下滑，拖累宏觀經濟發展。房地產行業發展放緩，將連帶影響上下游產業增速的下滑，如建筑、建材、家居裝潢業、鋼鐵、水泥等行業內企業訂單或減少，導致企業營收的下滑。

海外融資減少 房企資金鏈壓力驟升

數據顯示，2015年1月宣布在海外資本市場融資的房企僅有7家，合計融資額為158億元人民幣，相比2014年1月的21家企業600億元融資額銳減七成。佳兆業事件導致海外資本對國內房地產企業避之惟恐不及，房企海外融資的利率上升的趨勢明顯，房企海外融資難度增加、融資成本也水漲船高，加上人民幣貶值的現狀，房企未來需要償還的資金額更大，這些均對樓市形成利空因素影響。

土地出讓金審計持續推進 房企壓力不小

自2014年8月開始，審計署開啟全國土地出讓金收支和耕地保護情況全面審計，到10月底已結束現場審計階段，審計2008~2013年期間土地出讓金收支及非稅收支管理情況、土地整治項目及耕地保護資金管理使用情況，總計約15萬億元的土地出讓金是此次審計的重點之一。此次審計的嚴格程度甚至高於去年的地方債審計。審計署特派辦的人員分散在審計的每一個地方，擔任主審，起主導作用。地方審計人員作為參審，負責資料、資訊的收集。數據顯示，在過去的13年間，土地出讓年收入增長超30倍，總額累計近20萬億元。部分地區土地出讓金占據地方財政“半壁江山”。在以往的土地出讓審計中，地方政府違規、變相減免土地出讓金、用地單位拖欠土地出讓金等問題就屢見不鮮，這次全國性審計也很難完全規避這類問題。土地出讓金審計的持續推進，將給地方政府以及房企不小的壓力。

樓市承壓與政府救市並舉

近日，福州市下發的 《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》提出，開發企業若有多余商品房或安置房可賣給政府，用於保障性住房。除了福州，四川、安徽、江蘇等省的部分地區也正在試點類似政策。第三輪救市呼之欲出。此外，為保障經濟的平穩健康發展，國家鼓勵基建等投資，未來也有望通過多種措施來保障市場資金流動性，采取相對寬鬆的貨幣政策。對於資金密集型的房企而言，無疑是一大利好。

樓市當前行情復雜，政府既要保障宏觀經濟的穩定發展，也要持續推擠改革和經濟結構調整。房地產行業雖然不會硬著陸，但是房企要實現轉型，提高企業競爭力，還需要自身合理調整版面，應對市場無情變化。（作者系中投顧問產業與政策研究中心董事、研究總監）