國內房地產行業一周要聞回顧(5月22日至5月28日)

國家稅務總局5月26日發文，要求各地規范土地增值稅清算，業內人士普遍認為，隨著調控效果的逐步顯現，近期“國十條”規定的重要配套措施，如二套房認定標準、房企融資門檻等將陸續出臺；國土資源部下發通知，7月15日前需完成35座重點城市的商品房成本構成調查與監測；由于政府打壓房地產，個貸份額減少將比較可觀，預估5月個貸將減少1,500億左右。

隨著樓市調控政策的密集出臺，房地產業的結構正出現變動，國內房地產資金已出現“轉舵”跡象，近期多家房地產企業加快布局商業地產的步伐；山西等地最具代表性的民間投資力量也正把目光瞄向北京、上海等一線城市的商業地產項目；受以上因素影響，北京熱點區域九成商用項目租售價格提升，其中有約27%的項目租售價格漲幅超過兩成，租價最高漲幅為60%。

新政策已實施一月有余，但樓市調控遠未到位，中國指數研究院發布的報告顯示，上周監測的35個城市中，19個城市成交面積環比下跌；但價格未有大松動；綜合看來，盡管已出臺的地方版樓市調控細則均在中央調控的大框架內，一些地方政策剛性不足，余地充分；另外，在政策觀察期，由于地產股的利空還未出盡，地產股目前還難言“安全”。

國內房地產行業一周要聞回顧:

1、樓市調控再祭利器 嚴征土地增值稅

國家稅務總局網站5月26日消息，5月26日，國家稅務總局下發通知，要求各地規范土地增值稅清算，對土地增值稅清算的各種情況，在技術上進行明確。《通知》規定，土地增值稅清算時的收入確認、稅費扣除等，以開具的發票為準。對于房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費，在計算成本時不得扣除；對于企業取得土地使用權時支付的契稅，則應予扣除。

每日經濟新聞5月27日報道，這是自2007年2月強調規范土地增值稅清算以來，國稅總局再次出手予以規范。這也是在“國十條”提議后，稅總出臺的重要配套文件。業內人士表示，由于各種原因，土地增值稅的征收一直很不規范，作為稅率較高的稅種，如果嚴格征收，將對房企的資金狀況產生較大影響。隨著調控效果的逐步顯現，近期，“國十條”規定的重要配套措施（二套房認定標準、房企融資門檻等）將陸續出臺。

2、國土部摸底35城市商品房成本 可能揭房產利潤之謎

中新社援引中國廣播網5月27日的消息稱，中國之聲《央廣新聞》10時17分報道，國土資源部近期下發通知，部署2010年城市土地價格調查和監測工作。與往年略有不同的是，2010年新增了一項工作，需要完成35座重點城市的商品房成本構成調查與監測。

根據國土部的要求，這35座重點城市需要近期完成，商品房成本構成的調查的數據采集、整理和上報，要在今年7月15號之前提交商品房成本構成的調查表，對于這樣一次調查外界分析說，在新一輪的房地產調控中，國土部的這次調研將為下一步的決策過程提供數據參考，國土部此前也表示過，地價監測工作是土地參與國家宏觀調控的重要的組成部分。

3、“三年之內免談房產稅”不代表發改委立場

據新華社5月24日報道，24日從國家發展和改革委員會獲悉，發展改革委產業研究所有關研究人員“三年之內免談房產稅”的講話不代表發展改革委的立場。發展改革委經濟體制綜合改革司司長孔涇源也沒有就房地產問題對外發表相關言論并接受媒體采訪。

此前，發展改革委產業研究所有關研究人員稱三年之內免談房產稅，個別報紙以“發改委表態3年內房產稅免談”為主題加以報道，并廣為流傳，引發社會對國家房地產調控政策走向的疑問。對此，發展改革委負責人表示，上述研究人員的講話并不代表發展改革委立場。

發展改革委有關部門表示，產業研究所屬于研究機構，其研究人員所發表的意見只能是個人觀點，不代表發展改革委的立場。上述有關房產稅的言論“內容嚴重失實，造成了極為惡劣的影響”。

4、新政顯效房貸驟減 5月信貸投放環比可能減千億

據證券日報5月27日報道，某國有銀行個貸部門的相關人士表示，“由于房地產新政的推出，大大的消減了我們個貸的投放量，初步估計，現在個貸的投放已經不及過去的1/10。”

對此，國信證券宏觀經濟分析師林松立表示，銀行貸款需求的下降，有助于緩解政府管控信貸的壓力。其中，由于政府打壓房地產，那么，個貸份額減少將比較可觀，預估5月個貸將減少1500億左右。當然，另一方面銀行信貸投放積極性很高，因此，總體來說，5月份相較于4月份或減少1,000億。那么，按照央行公布的4月份信貸增量7,740億來算，5月份信貸增量或為6,740億左右。

雖然銀行方面貸款需求減少，卻也體現了信貸節奏完全在監管層的控制之中。林松立表示，在監管層打壓房地產以來，5月份包括未來的銀行信貸投放上，票據融資會有所增加，銀行的信貸結構將有所改善。那么，在這種情況下，由于政府管控信貸的壓力有所減少，相信6月信貸會有“緩沖”的空間，貨幣政策方面在二季度都不會運用到價格工具。

5、市場結構生變:樓市調控促房企加快進軍商業地產

據新華社5月27日報道，隨著樓市調控政策的密集出臺，房地產業的結構正出現變動。出于平衡風險和尋找新增長點的考慮，越來越多的房企正加快進入商業地產領域。

近期多家房地產企業加快布局商業地產的步伐。4月初，萬科接手位于北京CBD核心區贏嘉中心，半個月內萬科已連續接手三個商業地產項目。4月13日，保利房地產宣布未來3年至5年，將持有型商用物業的投資比例增大到全部投資的30%。金地集團也表示將商業地產的開發和運作作為未來重要戰略規劃，今年計劃將20%的資金投向商業項目。

隨著住宅市場調控的不斷推進，國內房地產資金已出現“轉舵”跡象，主要是從商業住宅領域流向商業、寫字樓市場。中原地產的統計顯示，4月份北京、深圳的寫字樓銷售面積大幅增加，環比均超過100%，其中北京寫字樓價格已達22,174元／平方米，創一年來新高。租賃方面，4月份京、滬、深、廣四個一線城市甲級寫字樓租金均有2%左右的大幅回升，各地寫字樓租賃市場也正走出“谷底”。

6、山西游資轉戰北京上海等一線城市商業地產

中新社援引中國經濟時報5月27日的報道，種種跡象顯示，在住宅市場遇冷后，山西等地最具代表性的民間投資力量正把目光瞄向北京、上海等一線城市的商業地產項目。與江浙炒房團偏重投機不同，山西能源企業主投資房地產主要出于避險需求，即看重投資保值作用。

高和投資董事長蘇鑫認為，目前連續出臺的調控政策令市場陷入觀望，但是充裕的資本仍在尋找投資出路。市場普遍認為住宅價格上漲將受到嚴重抑制。在首付比例調整后，投資住宅的條件與投資商業地產的條件已經基本相當了。而北京的一線城市同等地段的寫字樓價格卻低于住宅價格。商業地產的性價比優勢已經顯現出來。

7、北京熱點區域九成商用項目租售價格上揚

據新華社5月27日報道，搜房網最近發布的調查數據顯示，北京大量在租在售商業地產項目（商鋪、寫字樓）的租售價格出現提升。據分析，其價格提升的原因主要是，新政策重在打壓住宅炒作和過度投機，但對商業地產并沒有打壓政策。

調查數據顯示，三月至五月間，在接受調查的90個商業地產項目中，有90%的項目租售價格提升，其中有約27%的項目租售價格漲幅超過兩成，租價最高漲幅為60%、售價最高漲幅的為50%。

8、新華社稱地方樓市政策剛性不足 調控遠未到位

據新華社5月27日報道，新一輪房地產調控政策實施已一月有余，目前樓市仍處于走向未明的“混沌期”：高漲的房價總體稍現松動，但熱點地區投資投機性需求仍顯活躍；地方調控細則陸續出臺，卻似乎越來越顯“柔性”；土地市場稍趨平靜，但高溢價地塊仍在冒頭……種種跡象表明，尚不能對調控成效過于樂觀。

進入5月后，各地方細則陸續發布，調子明顯趨向“溫和”。

深圳5月6日發布細則，直接針對炒家，對“不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民”暫停發放購買住房貸款。西安在同日公布的通知中，沒有強調對投機購房的打壓，而是著眼調控供給，穩字當頭。

浙江在5月19日“亮劍”，對首次購房給予公積金貸款優先保障，同時要求研究實行特定的限購政策，可謂“有保有壓”，理性但相對溫和。

廣州在5月21日亮明“底牌”，24條措施，重在加大土地和保障房供應、加強市場監管等，但不涉及抑制需求。

重慶在5月21日公布了十條細則，鼓勵首次購房，強調差別化引導，意在樓市平穩健康，嚴厲程度低于先前預期。搜房網就“重慶版”政策進行的網絡調查顯示，截至27日上午10時，有61.31%的網友認為此十條“比較溫和”，34.02%的人認為“對樓市無影響”。

綜合看來，盡管已出臺的地方版樓市調控細則均在中央調控的大框架內，一些地方政策剛性不足，余地充分。

9、中國35城市樓市成交持續低迷 價格未有大松動

據證券時報5月27日報道，受地產新政影響，大部分城市樓市均處于降溫期，成交量低位運行，而成交均價則較為穩定，并未出現大幅松動。

中國指數研究院26日發布的報告顯示，上周重點監測的35個城市中，19個城市成交面積環比下跌，深圳環比跌幅近40%；同時大部分重點城市成交均價都有所下跌，其中武漢環比下降8.88%，降幅最大。

報告顯示，上周監測的35個城市中，19個城市成交面積環比下跌，其中，蚌埠跌幅最為明顯，環比下跌47.23%。重點城市中，僅深圳、重慶、天津成交面積環比下跌，深圳下跌幅度近40%；其余重點城市成交面積環比上漲，上海漲幅最大，達31.87%。

10、步入政策觀察期地產股難言“安全”

據中證報5月25日刊登中證研究分析文章指出，5月24日，地產股再度成為拉動大盤上漲的驅動力，申萬地產指數漲幅高達5.38%。在前期持續超跌，目前反彈明顯的情況下，現在是否可以大膽地重倉介入地產股呢？

中證研究中心認為，雖然有低估值的強勁支撐，但從調控基調和效應傳導方面看，地產股的利空還未出盡，未來反彈上漲的路徑不可能一馬平川，地產股目前還難言“安全”。

(王彥彥 編輯)

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