四大房企“熊市不熊” 調控深化力促房企戰略轉向

年內房地產市場調控不斷加力，“招保萬金”龍頭房企市場表現依舊亮眼。分析龍頭房企的盈利點與未來發展方向可以發現，調控的逐漸深化已促使房地產龍頭企業開始調整發展方向和市場定位。

中新社援引國際金融報10月27日的報道稱，截至目前，作為行業龍頭的招、保、萬、金四大房地產企業三季報已全部披露，除萬科前三季度營業收入同比出現回落外，其余三家均實現營業收入及凈利潤較大幅度增長。雖然年內房地產市場的調控不斷加力，但龍頭房企的市場表現依舊亮眼。隨著調控的逐漸深化，龍頭房企的應對策略走向如何，引發市場普遍關注

四大房企“熊市不熊”

數據顯示，10月18日率先披露季報的招商地產前三季實現營業收入95.85億元，同比增長81.27%，實現營業利潤23.7億元，同比增長98.5%；金地集團前三季度實現營業收入104億元，較去年同期增長100%，營業利潤19.9億元，較去年同期增長70.6%。

10月25日公布季報的萬科雖然營業收入同比下降27%，但仍實現凈利潤32.7億元，同比上升14.6%，同日，保利地產發布季報說，前三季實現營收172.9億元，同比增長51%，實現凈利潤22.9億元，同比增長28.21%。

分析人士表示，四大房地產企業在房地產調控措施接連出臺、市場成交量顯著回落的大背景下，依然保持不錯的發展態勢，可謂“熊市不熊”。

至于本年度最后一個季度四大房企的表現，業界人士保持謹慎樂觀，這其中，分析人士對于萬科更為看好。華泰聯合房地產行業首席研究員魚晉華分析說，萬科此前營收下降原因在于竣工結算不均衡，隨著更多項目竣工并轉入結算，預計萬科第四季度實現結算收入將超過前三季度總和。

應對資金壓力各顯神通

此前有業內人士分析指出，整體來看，今年房地產開發企業資金面普遍趨緊，并對土地市場形成顯著影響。

不過，從四大房企披露的三季報看，這些企業資金面并沒有想像中的緊，以萬科為例，截至第三季度末，萬科所持有貨幣資金較中期時大幅增長至315.4億元，高于短期借款和一年內到期長期借款的總和158.3億元。

萬科在其三季報中承認，今年以來開發企業資金面趨緊是主要趨勢。

而金地集團則是實施保守的財務政策以應對銷售減速可能帶來的資金壓力，數據顯示，金地今年制定的土地投資計劃為114億元，而前三季度共計獲取5個開發類新項目，新增土地儲備107.5萬平方米，需支付地價款41.1億元，僅完成全年投資計劃的36%。

國金證券房地產行業分析師曹旭特認為，9月底出臺的第二輪調控政策阻止了價量齊升的態勢，市場進入新一輪對峙期，即量降價平階段，能夠打破這一均衡的重要因素是開發商的資金鏈，由于經歷了第三季度的快速銷售回款，目前開發商資金鏈又有所緩解，所以這一對峙局面將至少持續至年底。

調控力促房企戰略轉向

雖然從季報本身來看，不斷加力的房地產調控并沒有對龍頭房企產生過于顯著的影響，不過仔細分析龍頭房企的盈利點與未來發展方向就不難發現，房地產市場調控的逐漸深化已經促使房地產的龍頭企業開始調整發展方向和市場定位。

長江證券房地產行業研究員蘇雪晶表示，萬科在第三季度中創出346億元的銷售記錄，幾乎趕上上半年的銷售水平，主要是源于公司制定了較好的銷售策略以及自住型需求為主的產品定位。與其他公司相比，萬科比其他公司早一步吸收前期被壓抑住的剛性需求。

對于今后的發展策略，萬科表示，將堅持“寧可錯過，絕不拿錯”的謹慎投資策略，發揮戰略縱深優勢，控制拿地風險。

安信證券的行業分析師在對招商地產的三季報進行分析后表示，前三季度招商地產的拿地規模低于2009年的水平，反映出公司于積極中保持審慎的理性發展策略。

國信證券房地產行業分析師方炎在對金地集團的三季報進行分析時表示，面對嚴厲的調控政策以及行業可能出現的調整，金地集團以住宅為主，保持穩定開發節奏，通過中高端的產品線定位避開保障性住房對低端住房市場的沖擊風險，通過布局城市副中心及軌道交通沿線的擴展戰略，最大限度享受城市價值提升。

與此同時，在拿地的方向上，房地產龍頭企業開始紛紛將目光轉向二、三線城市。萬科在2010年第三季度新進入清遠、揚州、廊坊等城市，累計新增項目20個；招商地產三季度則在漳州、佛山、廈門進行了土地市場的布局；金地集團則在大連、寧波、煙臺、珠海等地購得了土地或是收購了相關項目的股權。隨著調控政策的逐漸深化，仍有很大發展空間和潛力的二、三線城市將成為未來房地產企業競爭的主要戰場。

(徐志嬌 編輯)

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