長三角樓市:"價漲量跌"之後"有價無市"?

近期，在全國樓市版圖中一直相當活躍的長三角房地產市場吹起「涼風」：市場出現「價漲量跌」態勢，政策層面釋放「從緊」信號。長三角樓市將如何演變？四季度會不會遭遇「有價無市」的尷尬？如何打破僵局以建立新的供求平衡？

市場和政策層面雙雙「遇涼」

高歌猛進了半年多之後，長三角樓市近期有些「著涼」。根據易居中國的數據顯示，9月上海新建商品住宅成交量為509.8萬平方米，比二季度下滑17.6%。南京「網上房地產」公佈的官方數據顯示，9月南京新建商品住房(不含高淳、溧水)成交了6432套，較8月減少18.3%，比7月下降更高達28.7%。

此外，長三角不少城市房價漲幅有所縮小。比如，根據國家統計局發佈的數據，9月南京住宅銷售均價比8月上漲了0.7%，但漲幅縮小0.4個百分點；其中，新建住宅均價環比雖上漲0.8%，但漲幅縮小0.2個百分點；二手房環比上漲0.4%，但漲幅縮小0.9個百分點。

在政策方面，長三角也出現疑似「收緊」的跡象。比如，從10月10日開始，南京市執行新政策，全面收緊住房公積金政策：個人還貸能力係數由0.45下調至0.3；同時，對所購房屋建築面積為144平方米以上的，以及夫妻雙方任何一方再次申請公積金貸款的，其貸款額度降低為可貸額度的50%。公積金新政首先影響的是人均公積金貸款在20萬元以上的購房者，這約佔到市場總量的50%。

上海市銀監局則在近日下發的《關於進一步維護上海銀行業良好競爭秩序的通知》中再度強調，各行「特別要嚴格執行二套房貸的相關監管要求」。上海中原地產七寶地區門店的業務員告訴記者，近來二手房貸款明顯收緊了，「以前兩三天就能辦下來，現在一般需要六七天，銀行對材料的要求也更嚴格，7折優惠利率已很難申請到」。記者從杭州不少地產中介處也瞭解到相似情況。

居高房價未現鬆動跡象

不過，開發商似乎不擔心眼下長三角地區成交量的下滑，甚至「反其道而行」。記者在國慶期間「2009上海房地產秋季展示會」上採訪發現，此次房展會未見往昔「買房送家電送旅遊」等促銷招數，且開發商給出的真正折扣優惠也不多，有些還附加了相對「苛刻」的條件。比如，有個別樓盤打出一些現場優惠大都在一萬元或「總房價的1%」以內，且前提是「國慶期間簽約」；有樓盤宣稱可打9.8折，但要符合「現場認購、三天內簽約、首付40%」等要求。在總計約220個樓盤中，近一半樓盤「只展不售」，這其中包含不少來自蘇州、嘉興等地的樓盤。一些售樓人員對看房者不冷不熱地介紹，具體開盤時間和銷售價格還沒有確定，目前只是作些「形象宣傳」。據主辦方介紹，此次參展樓盤的均價在2萬元/平方米左右，遠高於以往假日房展會的價格水平。

雖然漲幅有所縮小，但長三角地區城市的房價依然居高不下。根據國家統計局發佈的數據，9月上海、南京、杭州、寧波等城市的住宅及新建商品住宅價格的同比、環比均出現上漲。尤其是同比方面，滬、寧、杭、甬四城市的漲幅分別為2.3%、3.4%、4.9%和4.9%，均在70個城市中位列前茅。

統計顯示，南京9月份成交的1萬元/平方米以上的房源有1814套，成交面積占總數的32.28%，而8月「萬元房」成交面積為22.85%。南京市房管部門人士分析：「每平方米1萬元以上的房源成交比例在擴大，說明高房價的趨勢在放大」。而在上海，第三季度均價4萬元以上的房源共成交24.82萬平方米，比二季度上漲126%。雖然「高價房」的標準彼此有別，但長三角不少城市房價卻均在「高台」上繼續「摸高」。

而且，長三角的高房價沒有明顯的鬆動跡象。戴德梁行華東區綜合住宅服務董事伍惠敏認為，通過快速的去化、回籠資金，目前開發商已沒有資金壓力，要做的就是在銷售量和房價之間實現平衡，而沒有調價的必要。一些開發商更是直言：即使接下來一棟房都不買，撐一年都沒有問題。

「價漲量跌」會否轉為「有價無市」？

供應量是判斷樓市走勢的另一個重要指標。記者整理易居中國提供的數據：6-9月杭州商品住宅供應量分別為40.55萬、23.04萬、28.91萬和56.41萬平方米，上海的供應量分別為127.24萬、126.83萬、145.32萬和149.78萬平方米，南京在8月的供應量為創紀錄的84.23萬平方米。可見，長三角各地的供應量大致呈逐漸增加的趨勢。根據各地新房源預告來看，預計第四季度不少城市商品住宅供應量也保持在相對充裕的水平。

易居中國的分析師薛建雄認為，四季度長三角的房價不太可能出現明顯下滑，加上主力需求釋放、信貸收緊等因素，不排除出現「有價無市」的可能性。搜房網在國慶期間進行的一項調查顯示，有67%的人最關注的是房地產「價格走勢」；有9%的人選擇在「1個月內」買房，而多達56%的人購房時間將在「6個月及以上」。

「有價無市」對買賣雙方都是一種尷尬：一方面，購房者想買房但是無力承受高房價；另一方面，房子明明賣不動了，開發商卻不降價、甚至逆市漲價。如此一來，樓市又將陷入僵局。這種僵局如何打破、新的平衡如何建構，是依靠市場「內力」還是政策「外力」？一切還有待觀察。