海霸王10.29億元標下昆明街大樓 溢價25.1%

中央存保受託公開標售中聯信託的持有不動產今日開標，兩標中僅有第一標萬華昆明街46號標的獲得4封標單，最後由海霸王公司以10.29億順利得標，溢價25.1%，據傳未來可能以複合式餐飲或是汽車旅館方式經營，而之前頗有脫標希望的第二標景興路191號等標的卻流標，頗出人意外。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，該案為早年幸福百貨舊址，若純以面積計算，建物單坪價格16.4萬元，遠比周邊每坪20-30萬元的行情價為低，若單以出租收益，每坪只要租金達到1200元，投報率就高達8.8%，但該案產權複雜，過程中轉手多次，光是土地所有權人即達219人，且五樓以上多為住家，雖然商四土地值錢，不過市場上也普遍認為整合不易，加上昆明街46號位於西門町前段，位置尷尬，前難吸納台北車站的人流，後又無法引入西門町的逛街潮，一直不被商圈客鎖定，海霸王今日以10.29億元得標，可能另有規劃，也許不失為是區域轉機。

而業內認為，海霸王過去展店策略多為進駐非主流商圈，如民族東路、南京東路底等，此次佈局也可依晰看出過去的習慣。

徐佳馨指出，台北是政府積極推動的軸線翻轉計畫，台北車站周邊目前推動的都市更新、雙子星大樓規畫以及捷運環狀線，未來行李可以在台北車站直掛桃園之後，周邊最受惠的莫過於西門町以北的北萬華地區，特別是獅子林大樓以北，忠孝西路以南、昆明街以東、延平南路以西的區塊，該區長期由於市容陳舊，加上車潮多，人潮少，商業活動稀微，容易給人藏污納垢之感，因此房價難以起漲。

以昆明街46號樓上住宅為例，單坪價格不過30萬元上下，多為區域在地客，目前該區域已有少數低價商旅、餐飲進駐，可望日後區域發達之後，因此業主進入該區勢必得有 5年以上的長期經營準備，不然難以獲利。

至於另一流標的景美個案，讓人不禁聯想起兩年前漢神百貨每坪平均19.5萬元的超低價出售乏人問津的往事，雖然最後由某教會收購特定樓層，但仍有不少部分呈現空置，住商不動產景美捷運加盟店周永康店長表示，該案位於台北漢神百貨舊址對面，屬於景美商圈次商圈，吸納人潮有限，因此租金不高，每坪約在1800-2500元左右。周永康認為，景美地區商圈活動逐捷運而居的情況明顯，若距離捷運站過遠，店面很難發揮效益。