國內房地產行業一周要聞回顧(8月1日至8月7日)

2009年8月7日 17:25

繼銀監會、發改委對當前樓市發出預警後，國土部在全國範圍內展開新一輪嚴查「地王」風暴，而本周國家統計局、國稅總局接連發文，對樓市表達了擔憂。業內分析認為，多部門對房地產密集表態，警示樓市已有風險，下半年房價走勢存在較大變數。但房地產企業對後市保持樂觀預期，認為政策微調不會改變年內流動性寬鬆的大基調，政府對地產業的態度也不會明顯轉向。

從機構公佈數據來看，北京、上海、廣州等一線城市7月首次出現成交量全線下跌的局面，除了一線城市外，值得一提的是，樓市成交量的調整正呈現區域化局面，華南和華東地區城市調整明顯。住房城鄉建設部專家分析，成交量回落主要有三個方面原因：一是從銀監會到各商業銀行，嚴格執行二套房貸政策；二是房價過高，購房人重新觀望；三是一些大城市樓盤供應量減少。

儘管火熱的成交局面逐漸降溫，但是土地市場卻熱度不減，據中原地產研究中心統計，7月27日至8月2日一周，北京、上海等9大城市共成交土地250公頃，其中住宅用地達112公頃，可建居住面積達203萬平米。北京市最大限價房地塊本周拍出20.02億元，搶地大戰進一步升級。隨著「地王」頻現，實施「雙限雙競」政策呼聲再起。

作為房地產行業走勢的風向標，「萬保招金」四大龍頭企業上半年業績指標均表現良好。其中，萬科在其中報中指出，鑒於市場形勢快速好轉，萬科對本年度新開工計劃進行了調整，新開工面積由年初計劃的403萬平方米增加到585萬平方米。分析人士認為，在經濟復甦和寬鬆的貨幣環境下，房地產上市公司業績改善將帶動投資價值提升，對未來地產股走勢仍可樂觀。

國內房地產行業一周要聞回顧：

1、國家統計局主管刊物發文警示高房價風險

國家統計局主管的刊物《中國信息報》8月4日發文對高房價提出憂慮和警告：一方面，從樓市消費對經濟的拉動作用來看，高房價的擠出效應，影響到了居民的日常生活和消費行為，已經成為制約消費啟動的最大阻力；另一方面，2009年有眾多實體 經濟企業為尋求利潤開始進入房地產的投資與投機市場，中國的產業結構及經濟的可持續發展令人擔憂。

更重要的是，高房價使銀行金融風險陡然加大。該文章指出，央行數據顯示，在上半年7.37萬億元新增信貸中，有5,381億元的信貸資金進入房地產開發領域。房貸業務一枝獨秀的繁榮背後，隱藏著巨大風險。

2、國稅總局通知要求加強房地產等領域稅收征管

據新華社8月4日報道，從國家稅務總局獲悉，稅務總局於近日下發通知，要求各地稅務機關加強股權交易、反避稅、房地產業等領域的稅收征管，進一步作好堵漏增收工作，確保完成09年稅收收入增長預期目標。

通知稱，要加強房地產業稅收和建築安裝業管理。要根據項目開發經營鏈條，將土地儲備、土地一級開發、土地供應、取得土地使用權、勘探、設計、開工、監理、售房、保有、物業管理、二手房交易、租賃等所有環節涉稅行為，都納入控管範圍，採集各環節涉稅信息，開展分析比對，加強納稅評估或稽查。

通知指出，要重點對房地產開發成本費用進行審核。對國稅局、地稅局共管的房地產企業，主管稅務機關要定期將所得稅和營業稅申報信息互相通報，加強比對分析，對有疑點的共同開展評估或稽查。要開展應用房地產評稅技術核定二手房交易計稅價格的試點工作，對納稅人申報的成交價格明顯偏低且無正當理由的，按核定的計稅價格徵稅。

3、房地產貸款顯著回升 房地產信貸收緊預期日益強烈

中國人民銀行8月5日發佈《中國貨幣政策執行報告(2009年第二季度)》，報告指出，上半年商品房銷售大幅回升，增速超過2007年的歷史同期最高水平。

此外央行數據顯示，商業性房地產貸款亦顯著回升。儘管報告承認近期內地就業壓力較大，居民對未來收入的預期並不樂觀，但樓市的貸款數據卻顯出向暖態勢。

數據顯示，上半年商業性房地產貸款餘額新增8,826億元，同比多增4,860億元。其中，房地產開發貸款新增4,039億元，同比多增2,210億元；購房貸款新增4,793億元，同比多增2,633億元。

另據上海證券報7日報道，隨著樓市的回暖，房價攀升的動能驟增，而在央行定調「未來貨幣政策注重市場化手段動態微調」之後，市場對於房地產信貸收緊的預期日益強烈，不過商業銀行對於房地產信貸收緊的預期顯得較為樂觀。

而在8月6日，在聯合證券「2009金融地產高端論壇」上，無論是萬科、萬通等知名開發商，還是京投銀泰等小型開發商的代表均認為，短期內樓市向好趨勢難以撼動，房價很可能繼續沖高。

4、建行緊急澄清稱未停二手房貸業務

中國建設銀行網站8月1日消息，針對媒體有關「建行暫停二手房貸業務」報道，建設銀行新聞發言人表示，我們注意到近期有關媒體關於「建行暫停二手房貸業務」、「退出二手房貸市場」的報道。建設銀行未對二手房貸款業務作出政策調整，並一直把房貸業務作為重要戰略業務，認真貫徹國家宏觀經濟政策，積極支持廣大居民百姓購買一手和二手自住房的貸款需求，不斷提升服務水平，促進居民住房消費。

2009年上半年，建行個人房貸業務繼續保持穩健增長，在貸款餘額、投放、增幅等方面仍保持市場領先，並將一如既往地加大對居民住房消費的支持，促進改善民生、支持經濟發展。

5、一線城市樓市7月成交沖高回落 華南華東調整明顯

在經過上半年的持續發力後，7月全國樓市出現區域調整的局面。從各方面獲得的信息顯示，30個城市的商品住宅總成交面積環比下跌約4%，其中有15個城市的商品住宅成交面積環比下降，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市還首次出現月成交量全部下跌的局面。

除了一線城市外，值得一提的是，樓市成交量的調整正呈現區域化局面。中國指數研究院的報告顯示，在其跟蹤監測的30個城市中，7月有一半城市出現住宅成交面積環比下滑。其中，華南和華東地區的城市表現最為明顯，如華南的廈門降幅超過20%、東莞超過6%，華東的杭州降幅超過30%、溫州降幅超過20%、寧波降幅超過10%等。

住建部專家文林峰提出7月成交量回落主要有三個方面：一是從銀監會到各商業銀行，嚴格執行二套房貸政策；二是房價過高，購房人重新觀望；三是一些大城市樓盤供應量減少，7月份成交出現波動。

7月份後火熱的成交局面逐漸降溫，不過國內土地市場卻熱度不減，據中原地產研究中心統計，7月27日至8月2日一周，北京、上海等9大城市共成交土地250公頃，其中住宅用地達112公頃，可建居住面積達203萬平米。

6、保障性住房提速 地方到位資金415億

據新華社8月5日報道，自2008年四季度以來，各級政府不斷加大資金投入力度，為推動保障性安居工程建設提供了有力的資金支持。

住房城鄉建設部住房保障司司長侯淅珉介紹，截至2009年6月底，中央已下達補助資金548億元，地方已到位資金415億元。其中，08年四季度新增中央投資中安排保障性安居工程建設(包括城市廉租住房建設和林區、墾區、煤礦棚戶區改造，以及農村危房改造試點、遊牧民定居工程)投資補助資金100億元，2009年安排315億元。2009年度中央財政安排專項補助資金155億元。

上半年全國各地新開工經濟適用住房3,388萬平方米、48萬套，完成投資468億元。侯晰珉認為，經濟適用房是現階段解決城市低收入家庭住房困難的有效方式。各地特別是一些住房價格較高的大中城市，適度發展經濟適用房仍具有重要意義。同時，有條件地支持居民擁有住房，有利於促進社會和諧穩定。

對於經濟適用房在審核、分配、使用過程中出現的種種問題，侯晰珉認為，經濟適用房制度目前面臨的關鍵問題是如何加強准入和監督管理。

7、京城搶地大戰升級 最大限價房地塊拍出20.02億

據中國證券報8月4日報道，3日下午，北京市朝陽區王四營鄉住宅及公共服務配套設施、醫療衛生用地經過106輪競價，最終由北京建工集團有限責任公司以20.02億元競得，溢價幅度超過42.6%。

王四營鄉限價房用地東至北京焦化廠，南至化工路，西至北京玻璃集團二廠，北至王四營鄉集體土地，規劃建築面積71.22萬平方米，可轉讓面積57.58萬平方米，是北京2009年以來面積最大的限價房地塊。該地塊掛牌出讓起始價為140，381萬元，銷售限價為7，400元/平方米。

隨著「地王」頻現，實施「雙限雙競」政策的呼聲再起，業內人士建議各級城市土地供應在「限套型、限房價的基礎上，採取競地價、競房價」的辦法，以招標方式確定開發建設單位。

8、深圳將適時探索開徵物業稅

據深圳商報8月6日報道，深圳市委市政府日前通過最新一期《市政府公報》正式發佈《深圳市綜合配套改革三年(2009-2011年)實施方案》(下稱《實施方案》)，明確了今後三年深圳市綜合配套改革的主要內容和任務，確定了2009年要實施的九個重點改革項目。

《實施方案》對財稅體制提出多項改革措施。其中，2009年將開展準備工作，適時探索開徵物業稅，合併城鎮土地使用稅、房產稅。2010年上半年將實施調整城市維護建設稅和教育費附加計稅依據，由以增值稅、消費稅和營業稅稅額為計稅依據，改為按照銷售(營業)收入的一定比例計征，成為獨立徵收的稅(費)，並於下半年試運行。

9、龍頭盈利超預期 地產業整體復甦基調初定

中新社援引上海證券報8月4日報道稱，作為行業走勢的風向標，「萬保招金」四大龍頭企業上半年業績指標良好，這預示著房地產業整體復甦的局面已初見端倪。

萬科4日披露的2009年半年報顯示，公司2009年1-6月共實現營業收入218.1億元，創造淨利潤25.2億元，分別較上年同期增長26.4%和22.5%，每股收益為0.23元。值得關注的是，在房地產市場逐步回暖的背景下，萬科上述業績指標已遠超市場預期。中金公司此前曾預計，隨著2008年降價銷售的影響開始體現於報表，萬科2009年上半年盈利額約為22億元(即同比增長7%)。

在萬科之前，房地產業的整體復甦在其他公司已有所體現。據瞭解，保利地產2009年上半年簽約面積達到252.43萬平方米，同比增長164.41%；簽約金額210.54億元，同比增長168.18%；金地集團上半年銷售面積84.47萬平方米，同比增長77.46%；銷售額85.75億元，同比增長72.47%。此外，招商地產半年度業績預告也顯示，公司2009年1-6月實現淨利潤約4.5億-4.9億元，同比增幅約105%-125%。可以預見，上述地產龍頭良好的業績示範作用無疑將為房地產行業整體業績情況定下基調。

10、萬科接盤上海倒塌樓盤 稱不會給股東造成損失

上海萬科7月30日和7月31日接連發佈聲明，表示應開發商上海梅都房地產開發有限公司邀請，將作為第三方托管發生一幢樓整體倒塌事故的上海閔行區「蓮花河畔景苑」小區的後續建設，並可能收購梅都公司的股權，承諾交房時間為2010年5月31日。

同時，作為上市公司，萬科還表示，目前的介入主要體現為憑借自己的專業能力提升購房者的信心，「只要恢復了購房者的信心，蓮花河畔景苑會受到市場的認可，參與這個項目不會給公司和股東造成損失。」

11、住建部專家：樓市政策不會大動干戈

據每日經濟新聞8月6日報道，近期，中央連續調研房地產業，多個部委也先後對房地產企業的成本、稅費等進行調查，並發文出台若干收緊政策的指導方案。而在業界，關於樓市政策將要「收緊」的說法甚囂塵上。

住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林認為，在大的方向上，政策不會有變化，因為經濟還沒有完全恢復，政策不可能有大的調整。目前的政策只能是微調，這可能由具體的部門來操作。比如銀行，未來可能會收緊二套房貸；土地部門也可能會增加土地供應，督促房地產企業加快閒置土地開發；建設部門則可能針對市場上的捂盤、虛假銷售等問題出台相關政策。另外，稅務部門也可能會有所動作。

12、標普將中國房地產行業前景展望由負面調升至中性

據中國證券報8月5日報道，評級機構標準普爾4日發佈報告指出，始於2007年底的中國住宅地產市場下滑已告一段落。由於國內、外融資渠道擴大，中資地產流動性緊張局面得到緩解，預計下半年主要地產商仍將繼續面臨有利的銀行貸款環境。標準普爾將中國房地產業的短期展望由負面調整為中性。

報告指出，隨著股票市場和低成本銀行信貸等融資渠道的開放，2009年很多地產商的流動性緊張局面和再融資困境得到緩解。儘管2009年剩餘時間中國信貸可能收緊，但銀行貸款環境仍然有利於地產商。報告認為，中國房地產業將繼續保持波動，部分原因在於政府政策、行業分散性以及激烈的競爭。

(徐志嬌 編輯)

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