馮海寧:如成交量繼續下滑,房價將跟著回落

在經過上半年的持續發力後，7月全國樓市出現區域調整的局面，北京、上海、廣州等一線城市還首次出現月成交量全部下跌的局面。這是北京樓市繼5月之後今年出現的第二次回調，是2009年以來上海商品住宅成交量的首次走跌。

北京、上海、廣州三大城市向來被認為是中國樓市的風向標，這三大城市樓市成交量的回落，是不是意味著其他城市的成交量跟著回落？成交量的回落是不是房價回落的前奏？不少人有這樣的疑問，也有這樣的期待。

住房和城鄉建設部政策研究中心有關專家在給出成交量回落三個原因的同時，指出7月份環比出現波動十分正常。但在我看來，目前樓市呈現出的量價背離不是一種正常現象，在量價背離的背後，是一個真實扭曲的樓市，如果看不到這一點，樓市會面臨更大的麻煩。

成交量回落，我以為可以簡單解讀為兩個原因：供應量減少和需求量減少。這兩個原因其實也可歸結為一個原因，即房價過高。供應量少，物以稀為貴，房價自然就高；房價高，就會對需求產生一定抑製作用。因此，我們不能把成交量回落看成是正常現象，而是要看到潛在的風險。

在我看來，供應量減少警示樓市存在大量的捂盤惜售以及延遲開盤問題，目的在於製造稀缺。這表明人為因素操縱樓市開始大範圍抬頭，違規現象集中爆發。如果對開發商捂盤、故意不開盤不及時有效治理，我想不僅市場風險大增，而且監管部門的公信力也面臨進一步損傷的風險。

需求量減少也有兩種解讀，一是消費型需求減少，二是投資型需求減少。消費型需求減少，既是因為高房價抑制了部分需求，也是因為購房人的心理預期發生了變化。自6月份以來，不僅國家銀監會、發改委對當前樓市發出預警，而且國土資源部嚴查「地王」，國稅總局嚴查房企納稅情況，都給購房人傳遞出政府將要出手抑制房價的信號。

同時，高房價本身以及多個部門密集預警樓市，也多少改變了投資客對樓市的預期。其實，去年下半年不少投資客「割肉」甩房的現象，很多人應該記憶猶新。自然而然，精明的投資客出手就會更加謹慎——誰也不知道房價明天是漲是跌，政策到底如何轉向。

在我看來，儘管房地產行業存在區域差異，但不排除其他城市的成交量跟著北京、上海、廣州回落，這是因為，一方面二三線城市的房價跟著北京、上海、廣州的房價大幅度上漲，也會抑制需求；另一方面，二三線城市的消費者、投資者也嗅到了政策風向即將轉變的味道。如果成交量繼續下滑，我以為房價虛高就失去了支撐，很有可能跟著成交量回落。

現在，支撐房價虛高的唯一支柱就是寬鬆的貨幣政策，但只靠貨幣政策支撐，失去真實需求支撐的高房價，注定壽命長不了。